房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)盡快建立長效調(diào)控機(jī)制，主要應(yīng)該做好四個方面的機(jī)制建設(shè)：一是建立供求平衡機(jī)制，二是優(yōu)化合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，三是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)稅制，四是形成有效的監(jiān)管體系。

10月29日，中共中央政治局就加快住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)，據(jù)了解，這是政治局首次就住房保障問題進(jìn)行專題學(xué)習(xí)。習(xí)近平總書記在這次集體學(xué)習(xí)中指出，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。要千方百計增加住房供應(yīng)，同時把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，建立健全經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保、節(jié)約資源、安全的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國情的住房消費(fèi)模式。習(xí)近平強(qiáng)調(diào)，要完善住房支持政策，注重發(fā)揮政策的扶持、導(dǎo)向、帶動作用。要完善土地政策，堅(jiān)持民生優(yōu)先，科學(xué)編制土地供應(yīng)計劃，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地。要完善財政政策，適當(dāng)加大財政性資金對保障性住房建設(shè)的投入力度。

十八屆三中全會已經(jīng)召開，房地產(chǎn)市場的調(diào)控一直為社會所矚目。針對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢，中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪了國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民。劉衛(wèi)民表示，北京等大城市房價漲幅之所以很大，根本原因在于供求關(guān)系緊張。

中國經(jīng)濟(jì)時報：北京市住建委日前發(fā)布消息稱，今年北京將推出2萬套自住型商品房，明年計劃推出5萬套左右，相關(guān)政策將于近日發(fā)布。此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。什么是自住型商品房，它和經(jīng)濟(jì)適用房、限價房有什么區(qū)別？

劉衛(wèi)民：我認(rèn)為北京市的自住型商品房是一種經(jīng)過進(jìn)一步改良以后的政策性商品住房，通過優(yōu)先購買原則以及限面積和限價格等辦法，向中低收入家庭傾斜。同時，相關(guān)政策還規(guī)定在未來房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，如果同地段商品住房價格和購入價格存在差價，還要繳納30%的土地收益價款，大大壓縮了不當(dāng)獲利空間。自住型商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別主要體現(xiàn)在三個方面，一個是土地性質(zhì)不同，前者是招拍掛，而后者是劃撥；二是定價機(jī)制不同，前者是在市場價基礎(chǔ)上給予一定的折扣價，而后者是成本加上微利；三是退出機(jī)制不同，前者是政府與業(yè)主進(jìn)行利益分?jǐn)?，而后者只要補(bǔ)足土地出讓金即可。

自住型商品房的推出，加大了商品房的供應(yīng)量，提供了價格折扣，對緩解供求關(guān)系緊張還是大有裨益的。

中國經(jīng)濟(jì)時報：戴德梁行最新發(fā)布的房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，三季度北京市高端商品住宅市場成交面積環(huán)比上漲3.14%，達(dá)到24.6萬平方米；售價環(huán)比上漲9.64%，達(dá)到每平方米49923元，與去年同期相比上漲16%。你認(rèn)為是什么原因催漲了高端住宅價格？

劉衛(wèi)民：我認(rèn)為高端商品住宅價格漲幅較高的主要原因還是供求因素，近年來為了進(jìn)一步優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，政府采取了特定的土地供給制度，多次住房調(diào)控也都堅(jiān)決支持中小戶型住房建設(shè)，例如今年的“新國五條”再次強(qiáng)調(diào)要增加普通商品住房及用地供應(yīng)，這種政策調(diào)控價值取向勢必使得高端、大戶型、高價位的商品住房占整體住房供應(yīng)的比重有所下降，從而拉升高端住宅的價格。當(dāng)然，目前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房貸款政策，也在一定程度上促使有些購房家庭一次到位購買大戶型高端住房，減少了住房梯度消費(fèi)現(xiàn)象。

中國經(jīng)濟(jì)時報：當(dāng)前，空氣污染比較嚴(yán)重，很多人都把目光投向了生態(tài)資源類房產(chǎn)。而生態(tài)資源類房產(chǎn)幾乎都位于郊區(qū)，這會不會帶動郊區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)一步火爆而使得房價飆升？

劉衛(wèi)民：污染因素可以是促使郊區(qū)房地產(chǎn)熱銷的因素之一，但更為重要的因素是在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城市的擴(kuò)張速度。隨著郊區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套日趨完善，商業(yè)、教育、醫(yī)療以及公共服務(wù)水平不斷提高，郊區(qū)與核心區(qū)的級差地租將會有縮小趨勢，對消費(fèi)者的吸引力也將進(jìn)一步增強(qiáng)。

中國經(jīng)濟(jì)時報：有人認(rèn)為十八屆三中全會以后，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制逐步浮出水面，以你對房地產(chǎn)市場多年的研究，你認(rèn)為所謂的長效機(jī)制具體指哪些方面？

劉衛(wèi)民：我認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)盡快建立長效調(diào)控機(jī)制，主要應(yīng)該做好四個方面的機(jī)制建設(shè)，一是建立供求平衡機(jī)制，要讓住房供給能夠適應(yīng)全面建設(shè)小康社會過程中住房需求的變化，對于有些供不應(yīng)求的熱點(diǎn)城市，要加大住房土地供應(yīng)力度，盡快形成有效供給，對于部分已經(jīng)供過于求的三、四線城市，要合理控制供給節(jié)奏。二是優(yōu)化合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同層次家庭的住房需求，通過市場和保障雙軌來實(shí)現(xiàn)住房公共政策的全面覆蓋。三是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)稅制，在總結(jié)現(xiàn)有上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍，根據(jù)不同城市特點(diǎn)，設(shè)計不同的房產(chǎn)稅征收政策。與此同時，應(yīng)合并稅種，統(tǒng)籌考慮交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負(fù)水平，發(fā)揮稅收對資源優(yōu)化配置的重要作用。四是形成有效的監(jiān)管體系，結(jié)合不同資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記，建立全國聯(lián)網(wǎng)的住房信息系統(tǒng)，同時，針對土地、開發(fā)、銷售以及租賃各個環(huán)節(jié)建章立制，加強(qiáng)監(jiān)管。