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姚洋:樓市調(diào)控亟需反周期政策

近幾年來,一飛沖天的房地產(chǎn)價格讓人們擔(dān)心住房市場存在過熱現(xiàn)象,隨著近期房地產(chǎn)價格漲勢減緩,政府遏制房地產(chǎn)風(fēng)險的舉措似乎終于見效。然而,現(xiàn)在有觀點(diǎn)認(rèn)為中國住房市場可能崩潰,并將嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)增長。

為了控制房價上漲,決策層曾采取多項政策,包括將按揭限定于首次購房者、北京和上海等一線城市要求達(dá)到最低定居時限才能買房等政策,這都有助于遏制需求。但供給端的策略如限制房地產(chǎn)開發(fā)商信貸、實施新房銷售稅等,效果卻適得其反。

這一存在缺陷的方針讓房價繼續(xù)穩(wěn)步上升,催生了巨大的住房泡沫,特別是在一線城市。例如,普通北京居民需要將收入不吃不喝存34年才能全款購買一套公寓,上海和廣州則分別為29年和27年,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國際大城市。

由于預(yù)期這一趨勢還會持續(xù),業(yè)主選擇繼續(xù)持有自己的房產(chǎn),即便房租率只相當(dāng)于房產(chǎn)市值的2%。但是,隨著房地產(chǎn)最終開始面臨下行趨勢,反思這一投資戰(zhàn)略的時間也已到來。

2014年前4個月,住房銷售同比下降近7%,新建樓面面積下降22%以上。照此看,房價下跌壓力正在積聚。在正常時期,這一趨勢會受到歡迎。但是,在經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不力的時候,無法承擔(dān)至少貢獻(xiàn)了增長總量30%的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)崩潰。事實上,盡管決策層表示愿意為結(jié)構(gòu)改革和再平衡犧牲一些增長,但住房市場崩潰對金融業(yè)的沖擊,會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長下降至遠(yuǎn)低于可接受下限的水平。

這一沖擊部分反映了放松利率管制政策存在問題。利率自由化并沒有采取直接方式,即提高銀行利率上限,而是通過允許影子銀行發(fā)展的方式實現(xiàn)。結(jié)果,如今大量非銀行金融機(jī)構(gòu)如理財公司和在線金融服務(wù)商,以高回報承諾吸引小投資者。更糟糕的是,貨幣當(dāng)局收緊了信用供給以促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)去杠桿化。

盡管利率自由化和去杠桿化對中國經(jīng)濟(jì)長期健康至關(guān)重要,但高企的借貸成本迫使許多低風(fēng)險公司因為無法提供足夠高的回報率而被擠出市場。與此同時,認(rèn)為房價將繼續(xù)穩(wěn)步上升,大量從影子銀行機(jī)構(gòu)舉債的房地產(chǎn)開發(fā)商可能難以償還債務(wù),房地產(chǎn)價格急劇下跌將不可避免地導(dǎo)致違約??紤]到影子銀行金融的很大一部分資金來自正式銀行部門,這可能導(dǎo)致影響整個金融業(yè)的連鎖反應(yīng)。

為避免重大金融風(fēng)險,決策層必須緊急采取反周期措施,應(yīng)該從取消房地產(chǎn)業(yè)的非市場限制開始,這些限制所造成的嚴(yán)重扭曲不但影響了經(jīng)濟(jì),也影響了人民的生活。在房地產(chǎn)問題上,決策層的目標(biāo)和行動應(yīng)該一致,否則,金融業(yè)甚至整體經(jīng)濟(jì)都要受到拖累。

[責(zé)任編輯:武潔]
標(biāo)簽: 樓市   調(diào)控   周期   政策   姚洋