2.2.人口內(nèi)部流動(dòng)，決定結(jié)構(gòu)分化

一方面，從各國(guó)城鎮(zhèn)化的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人口向大城市集中是大勢(shì)所趨。城鎮(zhèn)化的過(guò)程就是人口集聚的過(guò)程，而人口的集中可以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)需求和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，提高福利水平。由于集聚效應(yīng)，人口流動(dòng)的總方向是從農(nóng)村流向城市，而大城市的吸引力更強(qiáng)。從國(guó)際上來(lái)看，美國(guó)人口超過(guò)100萬(wàn)城市的人口總數(shù)占全國(guó)比重一直在上升，從1960年的38.7%提高到2014年的45.2%；日本從40.6%提高到65.3%；韓國(guó)更明顯，從21.3%提高到45.9%；澳大利亞從54.2%提升到高點(diǎn)時(shí)的61.6%；加拿大從30.1%提升到45.5%。

中國(guó)的這一比例從1960年時(shí)的7.9%提高到了2014年的23.2%，但和其它國(guó)家相比還有很大的差距。所以隨著城鎮(zhèn)化率的提高，中國(guó)人口會(huì)進(jìn)一步向大城市流動(dòng)，這一趨勢(shì)也決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化格局。

另一方面，中國(guó)的資源分布更加集中，也決定了一線城市人口流入壓力大。在中國(guó)，一線城市在就業(yè)、教育、醫(yī)療、娛樂(lè)以及其它基礎(chǔ)設(shè)施方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二三線城市，均占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這也是人口向一線城市不斷流入的一大動(dòng)力。05年至今，北京常住人口增長(zhǎng)45%，上海增長(zhǎng)37%，廣州38%，深圳30%。人口的集中流入增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，也是推升一線城市房?jī)r(jià)飆漲的重要原因。

但近幾年一線城市“性價(jià)比”在降低，人口增速已大幅放緩，支撐一線城市房?jī)r(jià)上漲的力量在減弱。在2009年之前，一線城市人口增速?gòu)?004年的1.7%提高到8.7%的高點(diǎn)，但是之后增速一路下滑，2014年僅為1.1%。原因可能有三方面，第一，在現(xiàn)有的土地面積和城市設(shè)施下，一線城市可容納的人口數(shù)量逐漸趨于飽和。第二，二線城市和一線城市存在競(jìng)爭(zhēng)，一線城市盡管具有很多優(yōu)勢(shì)，但隨著生活成本提高、人口管理政策的實(shí)施，“魅力”也在下降。第三，國(guó)際大都市和一線城市也存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，當(dāng)年?yáng)|京房?jī)r(jià)飆漲、日元高估的時(shí)候，日本出現(xiàn)了“Buy America” 的狂潮，當(dāng)前高房?jī)r(jià)也在降低中國(guó)一線城市生活的“性價(jià)比”。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，上海市2015年外來(lái)常住人口同比是在下降的，這是十五年來(lái)的首次。

3.非理性因素：貨幣超發(fā)與風(fēng)險(xiǎn)偏好

一線城市房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)的過(guò)快上漲，也存在非理性因素的推動(dòng)：貨幣超發(fā)和風(fēng)險(xiǎn)偏好提升。

3.1.貨幣供給過(guò)量，資產(chǎn)價(jià)格飆升

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：貨幣超發(fā)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲有重要推升作用。上世紀(jì)80年代廣場(chǎng)協(xié)議簽訂后，為減小日元大幅升值對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不利影響，日本央行大幅下調(diào)利率，實(shí)施寬松的貨幣政策。日本主要銀行長(zhǎng)期貸款利率從高點(diǎn)時(shí)的10%一路下降到不足5%，導(dǎo)致的結(jié)果是貨幣超發(fā)嚴(yán)重。1985年時(shí)日本M2同比增速在8%左右，實(shí)際GDP同比在7%左右，相差不大，但此后M2同比不斷攀升至12%以上，而GDP同比卻一路下降到1987年1.5%的低點(diǎn)，而通脹并不能解釋之間的差距。超發(fā)的貨幣大量流入股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)、地價(jià)均大幅飆升。

21世紀(jì)初的互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅和“911”事件使美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，美聯(lián)儲(chǔ)在00年至03年間將目標(biāo)利率從6.5%的高位下調(diào)到1%，且保持低利率至04年中，導(dǎo)致貨幣超發(fā)：1999年時(shí)美國(guó)實(shí)際GDP和M2增速分別為4.7%和6.0%，相差不大；但到了2001年實(shí)際GDP僅1%，而M2增速卻達(dá)到了10.5%，2002年兩者之間的增速也相差4.5個(gè)百分點(diǎn)，而通脹無(wú)法解釋如此大的差距。充裕的流動(dòng)性使美國(guó)股市翻了一倍，20個(gè)大中城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持10%以上的增長(zhǎng)，滋生了地產(chǎn)泡沫。