事實(shí)上,本世紀(jì)初,深圳市內(nèi)國(guó)際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權(quán),已經(jīng)達(dá)到20年期限,成為國(guó)內(nèi)首批土地使用權(quán)年限到期的案例。深圳市后來出臺(tái)方案,明確土地使用權(quán)年限到期的房地產(chǎn),可以通過補(bǔ)交地價(jià)或支付土地租金方式延長(zhǎng)土地使用年限。其中,補(bǔ)交地價(jià)額度為一次性支付相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。
青島市部分區(qū)域一些住宅用地使用權(quán)期限,也只有20年或30年。公開資料顯示,青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)自上世紀(jì)80年代成立以來,出讓20年、30年使用年限的住宅用地共計(jì)41宗,總用地面積667.5畝,其中部分小區(qū)土地使用年限已到期。
重慶市民張先生告訴記者,在其他城市購(gòu)置商品住宅,土地證上使用年限都是70年,但在重慶購(gòu)買的房屋土地證上,使用年限都只有50年,“這種情況非常普遍”。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹,重慶市規(guī)劃確定的土地用途不少為綜合用地,因此從1994年起,在土地出讓簽訂合同中,包括居住在內(nèi)的綜合用地使用年限均為50年。
全國(guó)范圍內(nèi),此類房屋物業(yè)土地使用權(quán)年限不一的情況到底有多少?據(jù)有關(guān)部門介紹,土地出讓大都是各地自行組織實(shí)施,具有一定靈活性,因此全國(guó)到底有多少住宅用地使用年限低于70年,目前沒有詳細(xì)數(shù)據(jù),不過這種情況在全國(guó)并不少見。
二問:說好的70年權(quán)限為何“縮水”?
在不少公眾的印象中,購(gòu)置房屋的“產(chǎn)權(quán)”多數(shù)都是70年,怎么會(huì)年限“縮水”呢?
參與物權(quán)法起草的一些人士表示,公眾首先要明確,房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不同。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán),是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種,受憲法和物權(quán)法保護(hù),沒有期限限制。而土地使用權(quán)是有期限的,目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。
我國(guó)的絕大部分住宅用地使用年限都是70年,距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限,地方政府提出的理由主要有三類:
--在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國(guó)土局稱,上世紀(jì)90年代,在土地出讓政策開始執(zhí)行時(shí),該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分檔,由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。
地方國(guó)土部門稱,土地使用年限降低,可減少繳納相應(yīng)的土地出讓金,在一定程度上可降低房?jī)r(jià),讓利給終端消費(fèi)者。
--方便管理和處置。重慶市國(guó)土局在解釋為何土地使用權(quán)期限是50年時(shí)稱,因?yàn)橹貞c市多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主,一個(gè)項(xiàng)目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限,勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一棟建筑中,商業(yè)、住宅出讓終止時(shí)間不一致的情況,帶來處置困難。
--先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國(guó)務(wù)院發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前,已在國(guó)有土地使用權(quán)出讓上先試先行,出現(xiàn)了部分遺留問題。
深圳市相關(guān)部門稱,深圳作為國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者,于1982年出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地,并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年限,如工業(yè)用地30年,商業(yè)用地20年,商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地——20年使用權(quán)陸續(xù)到期,集中出現(xiàn)了國(guó)有土地使用權(quán)期滿的問題。