【摘要】德國對(duì)住房基本屬性的堅(jiān)持，對(duì)短時(shí)間投機(jī)買賣行為的遏制打擊，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的公平與法制的維護(hù)，以及對(duì)公共住房制度的完善，使得其房地產(chǎn)市場(chǎng)保持長期良好運(yùn)行狀態(tài)。

【關(guān)鍵詞】德國 房地產(chǎn)市場(chǎng) 住房租賃市場(chǎng) 【中圖分類號(hào)】F13/17 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取嚴(yán)厲的投機(jī)抑制政策

眾所周知，德國在過去幾十年一直奉行高福利的社會(huì)制度，住房與醫(yī)療、教育一樣，被作為社會(huì)福利機(jī)制的重要組成部分，政府一直從立法、稅收、金融、估價(jià)、租賃、補(bǔ)貼等各個(gè)方面采取綜合措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行強(qiáng)硬的干預(yù)政策，重點(diǎn)始終放在抑制房價(jià)上漲，打擊投機(jī)炒作房價(jià)，有效保障住房民生供給。德國從沒有把房地產(chǎn)作為其國家經(jīng)濟(jì)增長的“支柱性產(chǎn)業(yè)”，各級(jí)政府也從來不敢貿(mào)然通過提高地價(jià)和房價(jià)來增加政府稅收。其房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心設(shè)計(jì)是努力減少住房空置，強(qiáng)硬抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資炒作現(xiàn)象。例如，德國的法律規(guī)定，對(duì)于在10年內(nèi)交易的住房，除了要繳納住房評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅之外，還需要繳納3.5%的房產(chǎn)交易稅，而且最終的房產(chǎn)交易盈利還需按照價(jià)差繳納25%的資本利得稅，對(duì)于購買住房未滿7年即轉(zhuǎn)讓的，交易的最高綜合稅率更是可能高達(dá)住房評(píng)估價(jià)值的50%，嚴(yán)厲的稅收政策極大地壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者的盈利空間，使得住房投機(jī)炒作在德國根本無利可圖。

堅(jiān)持“居者有其屋”和供需平衡的公共住房制度

德國非常重視保障居民住房需求，一直努力通過供需平衡的公共住房制度實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。在這方面德國政府有著豐富的公共住房實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。德國從《憲法》和《住宅建設(shè)法》多層次規(guī)定了“居者有其屋”的基本法律原則，聯(lián)邦和地方政府有義務(wù)劃撥資金專門用于建造住房，以滿足居民，尤其是低收入者和其他弱勢(shì)群體的要求。基于覆蓋全社會(huì)的個(gè)人征信與金融信息系統(tǒng)，德國政府可以相對(duì)準(zhǔn)確地根據(jù)居民工資收入水平及其它特殊情況，給中低收入居民家庭提供數(shù)量不等的住房補(bǔ)貼，幫助他們購買或租賃房屋。另外，諸如單親家庭、多子女家庭、殘疾人家庭等，都是公共住房供給優(yōu)先考慮的社會(huì)群體。

同時(shí)，德國的公共住房制度講求供需平衡。德國的住房政策會(huì)考慮居民的收入差異，對(duì)高、中、低檔住房實(shí)行相對(duì)平衡的結(jié)構(gòu)化供應(yīng)。德國人口不多，基本可以根據(jù)人口需求做到精準(zhǔn)供應(yīng)，至少滿足每個(gè)家庭能有一套房屋居住。從上世紀(jì)50年代開始，德國政府就大量興建公租房，已經(jīng)累計(jì)建成“福利住房”超過1000萬套，超過全德家庭總數(shù)的40％。

發(fā)達(dá)且相對(duì)公平的住房租賃市場(chǎng)

德國的房屋租賃市場(chǎng)是其房價(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。保護(hù)租戶權(quán)益的各項(xiàng)法律法規(guī)構(gòu)建起相對(duì)公平的住房租賃市場(chǎng)，使得很多人尤其是年輕人樂于租房生活。例如，雖然德國近幾年自有住房率有所上升，但全國的租賃住房率仍然較高，特別是年輕人有超過七成都是“租房族”。德國政府鼓勵(lì)修建公租房或者用于租賃的房屋，同時(shí)對(duì)房租水平有著嚴(yán)格限定，由當(dāng)?shù)厥姓块T、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)共同制定本地區(qū)不同房屋類型的“房租合理價(jià)格表”，法律規(guī)定如果房東變更房租超過“合理房租”的20%即構(gòu)成違法行為，超過50%即構(gòu)成犯罪，如不及時(shí)更正將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。

穩(wěn)健的房貸與利率政策

美國次貸危機(jī)對(duì)美國、歐盟乃至新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響至今令人記憶猶新，危機(jī)期間不少發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都經(jīng)歷了嚴(yán)重蕭條。但同時(shí)期的德國則很好地抗衡了金融市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)本國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，其重要的法寶在于德國特殊穩(wěn)健的房貸與利率政策。

與歐洲其它的國家不同，德國的住房金融模式極具特色，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是德國發(fā)放的房貸總額一半左右都是采用“先存后貸”的住房合同儲(chǔ)蓄模式。德國的住房儲(chǔ)蓄制度是德國最有特色的政策性住房融資制度，其機(jī)制是激勵(lì)儲(chǔ)戶每月需按“購房儲(chǔ)蓄契約”金額的5‰進(jìn)行銀行儲(chǔ)蓄，銀行每半年按照配貸指數(shù)大小排序進(jìn)行住房貸款資金配貸。銀行可以借助儲(chǔ)蓄資金減少風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)鼓勵(lì)儲(chǔ)蓄和引導(dǎo)延遲消費(fèi)也有助于減小社會(huì)通貨膨脹壓力。另一方面是德國的住房貸款實(shí)行固定利率模式，帶有政策性的住房儲(chǔ)蓄貸款的利率一般低于市場(chǎng)利率且利率在貸款期內(nèi)保持固定不變，商業(yè)住房抵押貸款的固定利率期限平均為11.5年。長期固定房貸利率合同，能夠有效消除因利率波動(dòng)引起的住房市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)，也能有效抵御金融市場(chǎng)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

總體而言，德國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定主要得益于其發(fā)達(dá)且相對(duì)公平的住房租賃市場(chǎng)、獨(dú)特的房貸制度和穩(wěn)健的利率政策，以及公共住房的供需相對(duì)平衡?，F(xiàn)代國家治理需要成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，需要樹立“居者有其屋”的住房觀念，應(yīng)有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為。在這方面，我們可以從德國的實(shí)踐中獲取有價(jià)值的啟示。從1998年我國開始住房市場(chǎng)化改革以來，一直比較重視商品房市場(chǎng)發(fā)展，強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用，而忽略了住房的社會(huì)功能，政府住房保障存在一定的結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)配。習(xí)近平總書記指出，“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系”。健全中國成熟的住房市場(chǎng)，深化住房制度改革，不光要重視商品房市場(chǎng)，同時(shí)也應(yīng)加快完善住房租賃市場(chǎng)，盤活存量房，保障租戶和業(yè)主的合法權(quán)益；應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待貨幣與住房利率政策，不能搞強(qiáng)刺激，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作行為與風(fēng)氣；根據(jù)區(qū)域人口結(jié)構(gòu)變化和戶籍人口城鎮(zhèn)化需要，加快完善住房保障和供應(yīng)體系，讓住房回歸基本的居住生活屬性。

（作者分別為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院院長助理；中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院城市與房地產(chǎn)管理系主任，教授、博導(dǎo)）

【注：本文為國家自然科學(xué)基金面上項(xiàng)目“中國城市保障性住房供給研究：基于人口結(jié)構(gòu)、地方預(yù)算與財(cái)富效應(yīng)的多維視角”（項(xiàng)目編號(hào)：71473283）的階段性研究成果?！?/p>

【參考文獻(xiàn)】

①《習(xí)近平：加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè) 實(shí)現(xiàn)住有所居》，新華網(wǎng)，2013年10月31日。

責(zé)編/張寒 美編/于珊

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