【摘要】實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，重點是要加強不動產(chǎn)登記管理平臺的信息化建設(shè)。在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的新趨勢下，要充分利用互聯(lián)網(wǎng)的資源優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，主動借助移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)分析等科技手段，推動不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)，從而保護個人信息安全，促進政府服務(wù)更加便捷高效。

【關(guān)鍵詞】互聯(lián)網(wǎng)   不動產(chǎn)登記   信息化 網(wǎng)絡(luò)化      

【中圖分類號】D923.3       【文獻標(biāo)識碼】A

不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，是因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動的生效要件，是物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護的基本根據(jù)。為推進不動產(chǎn)登記制度建設(shè)，《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）立法時提出“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，但一直未能得到有效落實，這主要表現(xiàn)在登記機構(gòu)、登記范圍、登記程序和城鄉(xiāng)登記等方面“不統(tǒng)一”。由于部門利益、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等原因，不動產(chǎn)登記缺乏一個統(tǒng)一、規(guī)范、高效的管理平臺，無法實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的立法目的和制度價值。

2016年1月1日起頒布施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）對不動產(chǎn)登記資料的查詢、保護與利用作了進一步規(guī)定，第九十五條明確提出應(yīng)加強不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)，按照統(tǒng)一的建設(shè)要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好數(shù)據(jù)整合、系統(tǒng)建設(shè)和信息服務(wù)，加強產(chǎn)品開發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新，提高不動產(chǎn)登記的社會綜合效益。

不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)面臨的主要問題

首先是登記機構(gòu)整合后信息歸整難度較大。以住房信息聯(lián)網(wǎng)為例，由于各地各部門調(diào)查技術(shù)與認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，又面臨技術(shù)、人員和資金等難題，個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)進展始終不理想，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的規(guī)模和難度實際上遠(yuǎn)超住房信息聯(lián)網(wǎng)工程。《暫行條例》已整合不動產(chǎn)登記機構(gòu)職責(zé)，解決了登記機關(guān)不統(tǒng)一的問題。但由于歷史原因，登記機構(gòu)職能整合具有多個部門（行業(yè)）和多個層級（區(qū)域）網(wǎng)格交叉的特點，同時涉及權(quán)力再分配，不可避免會觸及部門實際利益。從部門角度來看，多年來，土地、房屋、林地、海域等不動產(chǎn)資源分屬國土、住建、農(nóng)林、海洋等不同部門管轄，機構(gòu)撤并劃轉(zhuǎn)牽扯較多利益矛盾，國土部門還需要較長時間進行牽頭協(xié)調(diào)；從地方政府角度來看，不動產(chǎn)登記與地方政府經(jīng)濟利益緊密相關(guān)，又與考核權(quán)重掛鉤，由于擔(dān)心統(tǒng)一登記后不動產(chǎn)基礎(chǔ)信息的公布可能會涉及地方債、土地財政等問題，不排除部分地方政府從地方發(fā)展考慮，不愿意曝光家底，沒有動力去推進登記工作落實。在推動登記數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)方面，多年的分散登記造成了很多原始信息都散布在地方政府相關(guān)部門內(nèi)部辦公系統(tǒng)或檔案管理系統(tǒng)中。同時，由于各地登記標(biāo)準(zhǔn)不一，信息化水平存在差距，多數(shù)地區(qū)還以紙質(zhì)登記為主，再考慮到技術(shù)、人員、經(jīng)費和檔案涉密、部門不愿共享數(shù)據(jù)等方面原因，數(shù)據(jù)整合匯總并實行聯(lián)網(wǎng)，需要更加科學(xué)有效的方式。

其次是平臺準(zhǔn)確性、開放性和易用性不夠突出。不動產(chǎn)涉及范圍廣種類多，《暫行條例》第五條明確規(guī)定了能夠依法進行登記的10種不動產(chǎn)權(quán)利的具體類型。詳實準(zhǔn)確的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是跨部門聯(lián)網(wǎng)的重要基礎(chǔ)，因此信息準(zhǔn)確性有待提高。《暫行條例》第二十五條要求各級各部門加強不動產(chǎn)登記信息互通共享。不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)，有利于打破部門間信息壁壘，推動信息透明公正、實時共享，便于交易相對人查詢，降低交易成本，維護交易安全，還有利于社會公眾進行監(jiān)督，大大減少暗箱操作、權(quán)力尋租空間。這里需要厘清的是不動產(chǎn)登記哪些信息可以公開，以什么樣的形式公開，在什么樣的范圍公開和面向什么樣的對象公開等幾個重要問題。目前，部分政府職能部門和地方政府對不動產(chǎn)登記信息公開持保留態(tài)度。多數(shù)政府網(wǎng)站都需投入了大量人力、物力、財力進行建設(shè)管理，但往往存在內(nèi)容不夠全面、更新不夠及時、后期無人維護等問題，“僵尸網(wǎng)站”現(xiàn)象并不少見。部分網(wǎng)站還存在查詢要素缺失、搜索路徑繁瑣、數(shù)據(jù)庫連接不暢等問題，點擊率始終偏少，群眾知曉率低。這些都是網(wǎng)絡(luò)化過程中需要解決的問題。

最后是網(wǎng)絡(luò)安全與個人隱私保護還需加強?！稌盒袟l例》規(guī)定了可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的主體范圍，并嚴(yán)格限制了查詢目的和用途，要求查詢單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的，未經(jīng)同意不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。國土部表示，個人房產(chǎn)信息屬于個人隱私，只對管理部門和住房產(chǎn)權(quán)所有人公開。但在推動住房信息聯(lián)網(wǎng)過程中，部分擁有多套房產(chǎn)的群體或既得利益者，不愿意主動配合聯(lián)網(wǎng)工作，給登記審查帶來了不少困難。由于不動產(chǎn)登記涉及私有財產(chǎn)，關(guān)乎個人隱私問題，而登記又是完全自愿的，因此有相當(dāng)一部分當(dāng)事人不愿意配合登記，即使申請登記也會故意提供不真實不準(zhǔn)確的申請材料，以此掩飾名下私人財產(chǎn)。

域外不動產(chǎn)登記的相關(guān)經(jīng)驗與啟示

美國各州通過不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)為征稅提供依據(jù)。根據(jù)各州的不動產(chǎn)登記法進行登記，美國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記體系。但美國建立了一套供人檢索和調(diào)閱的公共索引系統(tǒng)，依托先進的索引系統(tǒng)，當(dāng)事人可通過代理律師查閱登記機關(guān)的檔案資料和提供法律意見、向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險公司購買產(chǎn)權(quán)保險或者在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證等措施來確保不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實性。民眾也可以到政府土地登記辦公室或相關(guān)網(wǎng)站查詢有關(guān)不動產(chǎn)登記信息。

新加坡大力整合登記系統(tǒng)并實現(xiàn)電子化。新加坡經(jīng)歷了較長一段地契系統(tǒng)與中央登記系統(tǒng)并存的時期，到本世紀(jì)初，新加坡全境不動產(chǎn)基本上已統(tǒng)一在中央登記系統(tǒng)下。新加坡政府還同步推進“電子政府”計劃，大力推動不動產(chǎn)登記系統(tǒng)電子化，可以讓所有人查到某一地塊的各種信息。值得注意的是，新加坡不動產(chǎn)登記制度不允許民眾查詢他人名下具體房產(chǎn)數(shù)量信息，以保護個人隱私。

香港地區(qū)提供不動產(chǎn)登記便民查詢服務(wù)。香港的房地產(chǎn)登記制度主要由專門的香港土地注冊處負(fù)責(zé)，自2005年2月12日起，啟用了“綜合注冊資訊系統(tǒng)”，變過去分散在香港島、九龍和新界登記為統(tǒng)一的中央注冊系統(tǒng)，取消了地域界限，并提供網(wǎng)上查詢服務(wù)，市民只需要交納幾十港幣注冊，就能在網(wǎng)上查詢?nèi)我庖粋€物業(yè)信息，大大降低了成本，方便了當(dāng)事人。為保護個人隱私，個人房產(chǎn)信息查詢以房屋本身為主，不能查到他人名下所有房產(chǎn)。

臺灣地區(qū)推行不動產(chǎn)實價登記以遏制炒房。臺灣地區(qū)現(xiàn)行的“土地登記規(guī)則”對島內(nèi)每座房屋（包括沒有產(chǎn)權(quán)的房屋）都進行了登記。2012年8月以后，島內(nèi)房屋交易必須實價登記并聯(lián)網(wǎng)。在嚴(yán)格的不動產(chǎn)登記制度下，民眾只需查詢“不動產(chǎn)交易實價查詢服務(wù)網(wǎng)”就能了解不動產(chǎn)價值，官員無法瞞報財產(chǎn)。實價登記后，能夠根據(jù)實際，產(chǎn)生反映該地區(qū)較為準(zhǔn)確真實的房價平均值，避免惡意炒房。

不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)是當(dāng)前的發(fā)展趨勢，也是國際主流方向。信息技術(shù)的推廣可以有效解決多部門、多層級工作協(xié)同問題，形成全國上下、橫跨不同部門的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息共享的局面，為不動產(chǎn)登記當(dāng)事人提供更加便利高效的行政服務(wù)，保護權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)益。此舉也有利于IT技術(shù)支撐下的國家治理體系的發(fā)展和完善，提高政府治理效率和服務(wù)水平意義重大。

不動產(chǎn)登記信息化與網(wǎng)絡(luò)化的建議

一是加快推進系統(tǒng)融合。根據(jù)《暫行條例》《實施細(xì)則》和國土資源部《關(guān)于做好不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)工作的通知》的規(guī)定，要求建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺，并全國聯(lián)網(wǎng)登記。

跨部門的數(shù)據(jù)交換共享平臺，目前主要有兩種主流模式可供參考：一種是由國土資源部牽頭，多部委協(xié)作，在國家層面建立一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理系統(tǒng)，允許各地各部門直接在線登陸使用。這種模式的特點是通過標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一更新、統(tǒng)一使用、統(tǒng)一管理。另一種是在省級國土部門的指導(dǎo)下，各地自行籌建不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，采用標(biāo)準(zhǔn)接口與聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)對接，在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)數(shù)據(jù)的實時更新和共享。比如，湖北省荊州市在原有房產(chǎn)交易登記系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，利用視圖向該系統(tǒng)推送數(shù)據(jù)，實現(xiàn)三網(wǎng)并聯(lián)運行。這種模式的優(yōu)勢是變動小、轉(zhuǎn)換快、成本低。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是國家戰(zhàn)略性信息資源，需要與人口庫和法人庫對接。加快對各類不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件進行融合對接，開發(fā)出支持與本級國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋等部門的業(yè)務(wù)協(xié)同，實現(xiàn)統(tǒng)一發(fā)證的業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)軟件。同時，通過分類分權(quán)限的方式，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息網(wǎng)絡(luò)化操作，推動不動產(chǎn)交易監(jiān)管和登記部門間共享。

二是實現(xiàn)移動化操作。不動產(chǎn)登記應(yīng)依托互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)據(jù)庫技術(shù)實現(xiàn)不動產(chǎn)信息的數(shù)字化管理，為權(quán)利人、利害關(guān)系人、國家機關(guān)提供配套的查詢服務(wù)，提高不動產(chǎn)交易、登記以及查詢等效率。而不動產(chǎn)登記移動互聯(lián)網(wǎng)化，就是在所有登記信息通過互聯(lián)網(wǎng)公開的基礎(chǔ)上，借助智能手機、平板電腦等可聯(lián)網(wǎng)移動終端設(shè)備，利用云計算技術(shù)，實現(xiàn)隨時隨地查詢登記資料、修改基本信息和部分手續(xù)預(yù)交辦等模塊化功能，為公眾提供便利高效的行政服務(wù)。  

以“互聯(lián)網(wǎng)+”為載體的登記服務(wù)，可以減少辦證環(huán)節(jié)，節(jié)省登記費用，便利企業(yè)和群眾。較傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)，移動互聯(lián)網(wǎng)更加智能高效，不受時間、空間等客觀條件的限制。此外，移動互聯(lián)可以與基礎(chǔ)信息平臺和不動產(chǎn)登記中心互聯(lián)互通，推廣“一站式”服務(wù)與公開有償查詢服務(wù)，推動政府簡政放權(quán)與信息公開，加快職能轉(zhuǎn)變。

三是實現(xiàn)大數(shù)據(jù)化管理。不動產(chǎn)實現(xiàn)統(tǒng)一登記后，將產(chǎn)生海量數(shù)據(jù)。特別是當(dāng)不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺以及相應(yīng)移動互聯(lián)軟件投入運行后，將會面臨在全國聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫中重復(fù)調(diào)取數(shù)據(jù)的問題，不但會給網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器增添巨大壓力，增加網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安全風(fēng)險，而且也會因頻繁調(diào)用數(shù)據(jù)，造成網(wǎng)絡(luò)延時或擁堵，增加各項維護費用。利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，就能很好解決上述問題。大數(shù)據(jù)（big data）是指無法在可承受的時間范圍內(nèi)用常規(guī)軟件工具進行捕捉、管理和處理的數(shù)據(jù)集合。比如，不同查詢?nèi)嗽诓煌貐^(qū)某一時段內(nèi)均查詢了相似字條，計算機自動分析數(shù)據(jù)，并根據(jù)查詢頻率、點擊率等條件將查詢結(jié)果從數(shù)據(jù)庫提取并予以保存，當(dāng)下次又有查詢?nèi)瞬樵兿嗨谱謼l時，有用的搜索結(jié)果將以最短時間呈現(xiàn)供查詢?nèi)诉x擇。大數(shù)據(jù)分析技術(shù)的意義不在于掌握龐大的數(shù)據(jù)信息，而在于對這些含有意義的數(shù)據(jù)進行專業(yè)化處理，無需巨額財政投入和高端技術(shù)投入，就能成為不動產(chǎn)檔案存儲與查詢應(yīng)用的最佳手段。

四是依法保護登記信息。首先要確保信息準(zhǔn)確?！稌盒袟l例》引入了“不動產(chǎn)單元”概念，在新版不動產(chǎn)登記簿證啟用后，統(tǒng)一以“不動產(chǎn)單元”為基本單位進行登記，包括權(quán)利人、共有情況、坐落、不動產(chǎn)單元號、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積、使用期限以及權(quán)利其他情況等信息，編碼具有唯一性，有利于更加直觀準(zhǔn)確地反映不動產(chǎn)的真實信息。其次是要確保信息安全，對有權(quán)查詢登記信息的對象范圍應(yīng)予以進一步細(xì)化。同時，也要明確查詢不動產(chǎn)登記資料的單位與個人的保密責(zé)任。最后是要明確賠償責(zé)任。登記機關(guān)提供登記服務(wù)時，有義務(wù)做好形式審查，將不動產(chǎn)有關(guān)信息準(zhǔn)確記錄在案。因不動產(chǎn)登記機構(gòu)泄露登記材料或信息給他人造成損害時，應(yīng)根據(jù)《暫行條例》第三十二條的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。對于錯誤登記，不動產(chǎn)權(quán)利人也可以提出異議，并進行更正登記。避免不動產(chǎn)機構(gòu)因濫用職權(quán)等方式侵害不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，為不動產(chǎn)權(quán)利人提供了救濟途徑。

（作者單位：清華大學(xué)法學(xué)院)

【參考文獻】

①孫憲忠：《土地登記的法理和登記機關(guān)的選擇》，《中國土地科學(xué)》，1998年第2期。

②王崇敏：《我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討》，《中國法學(xué)》，2003年第2期。

③曹祎遐、董亮：《大數(shù)據(jù)--商業(yè)世界新藍(lán)?！罚渡虾Ｐ畔⒒?，2013年第4期。

④Viktor Mayer-Schonberger,KennethCukier：Big Data：A Revolution That Will Transform How We Live, Work and Think, London：Hodder&Stoughton,2013.3.

責(zé)編/周素麗  王妍卓（見習(xí) ）

美編/于珊