高房價是怎么煉成的？大家說有點像盲人摸象，摸著尾巴說是一根細繩，摸著象腿說像一個柱子。我們摸到的是，中國的土地供應國家控制很嚴，土地用途也是嚴格管制，到底用了多少住宅用地，這個數還是有的。

這是一個表。城鎮(zhèn)住宅用地占國土面積和城鎮(zhèn)建設用地占國土的面積的比率。中國的比率無論是跟美國、日本比，還是跟香港比，都低的可憐。在過去十幾年地方政府招商引資，提供了大量便宜或者低價的工業(yè)用地和商業(yè)用地的，最后擠的住宅用地很少。

從中國的地價看，農業(yè)耕地不能碰，這種土地從某種意義講是無價的，結果是小產權房是不受保護的。根據第六次人口普查的數據，如果我們把小產權房這部分數據拿掉，整個城市的住宅空置率是0?，F在大城市相當的住房是靠小產權房補充的，深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小產權房，住房的時間供給會繼續(xù)下降。

商業(yè)用地、工業(yè)相關用地肯定是供多了。蓋鋼鐵廠，建水泥廠有GDP，土地貴了企業(yè)不來。地方政府招商引資，土地實際上是低價出賣的。為什么北、上、廣、深供地特別少，相對來說賣住宅用地比較多的是四線或者一些偏遠的城市。因為從地方政府的稅收來源來講，省會城市或者北、上、廣、深有很多其他稅收來源，它賣一點地就夠花了，但四線城市只能多賣點才夠。

土地的供給制度，是中國高房價最根本的原因。如果我們的十八億畝紅線就是不能動，目前北京、上海城市面積的一半是農地，剩下的土地肯定偏貴。2015年整個8.7萬億商品房銷售額，土地出讓金占37%，其他稅收占20%幾個點，加起來一共是62%。房價里最貴的一塊就是地價，然后是稅費。

去年房地產開發(fā)商上市企業(yè)的利潤其實挺差的。通常我們認為房地產是暴利行業(yè)，但是過去兩年利潤直線下降。地價很貴，開發(fā)商又不能在國內正常融資，很多只能去借高利貸，房子蓋好后又賣不出去，所以很多開發(fā)商急著要轉型。

過去十年的經驗表明對房地產的調控，限購不管用，限貸不管用，加稅也不管用。上世紀八十年代末，日本房地產交易的邊際稅率達到過80%，也沒能攔住房價上漲。因為在供不應求的時候，抑制了一段時間房價隨著收入上漲又回來了。居民的大部分收入和支出放在到房子上，使得社會財富的分配極端惡化，同時造成代際之間的流動性非常差。

限購、限貸政策是非常不好的。香港在過去幾年，一千萬港幣以上的房子首付要求五成。因為土地供給有限。如果能交得起這個首付，一個人就進入到這個有房者的財富俱樂部，就可以坐享地價上漲。交不起首付的就只能呆在外面，這更加大了財富收入分配的惡化。

什么政策管用呢？加大土地供應。最近終于聽到好消息，說北京、上海要加大土地供應了。

未來我希望看到，恢復2004年停掉的跨省換地。要保護農地，這塊農地為什么非要在重慶旁邊呢，挨著市郊很近，我拿這塊地換個遠一點的可不可以？就算要18億畝紅線的農地必須要搞農業(yè)，干嘛非要拿上海、北京的一半土地來種地呢？能不能用它跟東北、山西換點地呢？跨省換地過去搞過，2004年被叫?！，F在西北、東北有些城市出現一些國企的困難，置換土地可能是潛在解決一些問題的方法。我們是要對保護農地和糧食自給自足給予很大的關心，但是跨省換地是不是也可以提高土地使用效率？北京、上海一半以上的土地現在還是農地，比如北京是個缺水的城市，然而北京的水資源七成用于農業(yè)生產，其中的效率和可承載力等很多問題都值得商榷。

我們強調糧食自給自足，至少八成要自給自足，最近有個新政策要推動土豆成為一個主糧，這個也是好想法。因為種大米種小麥自給自足很難了，我們的糧價比國外貴了50%，種土豆估計就有希望了。它的背后就是說，土地相對來說稀缺了。

如果有些土地因為某些原因不能碰，比如說日本保護農地的政策，除了導致收入分配惡化，影響代際之間流動，更重要的是使這個經濟體喪失了競爭力，因為地價太貴了，房價太貴了，人的成本太貴了，最后整個經濟的競爭力就掉下來了。如果有人比你便宜，你就會喪失競爭力。我們的后面有印度，有東南亞以及非洲國家，我們把自己搞貴了，就會喪失競爭力。現在北京雇一個員工或者雇一個保姆貴的離譜，為什么？他們的住房費用是一個非常大的問題。

即便在現有的供地制度下，政策能不能做的好一點？政府拿了這么大一塊土地的增值收益，要不要一次性拿走？賣地以后能不能做一些公租房、廉租房？重慶的GDP發(fā)展速度全國第一，房價過去五年漲了12%，是最低的，而且重慶是唯一從來沒有限購過的大城市，并且吸引了大批非戶籍人口入戶。作為一個國家，要做到居者有其屋，政府在房地產市場中可以發(fā)揮很大的作用。廉租房也好，公租房也好，北京、上海蓋的太少了。

重慶解決了相當大的一部分改善和新移民進城的需求，而且政府的財政做的也不錯。新加坡也有現成的經驗擺在那里。如果我們還像過去十年那樣，房價一上來就限購、就限貸、就漲稅，房價肯定會越調越高。大家會覺得這一次沒有買就錯過了一次機會，這實際上不是一個好的現象，早晚是要出問題的。

我曾經說過，要對中國的房價有點想象力。中國的房價跟股票市場差不多，在有限供給的時候它就很貴，而且相對貴的房價是質量不好的房子。有媒體報道說，北京的房價已經超過紐約了，不知這位記者去紐約買過房子嗎？美國的大城市比如紐約、曼哈頓，你開車走出去一小時，當地的房價就可能要差十倍。紐約和美國中西部城市比較，還會再相差十倍以上。而我們城市間的落差并不夠大。

我們現在是郊區(qū)房價太貴，城里核心區(qū)卻不夠貴。股票里所謂藍籌，大盤是不貴的，貴的是小新創(chuàng)。原因是在有限供給的時候，總價低的東西相對貴，但這是不合理的。只要中國經濟總體的增速繼續(xù)保持下去，沒有哪個國家會在內需強盛的時候能把房地產業(yè)扳倒在地上。

去年和前年我們非常擔心經濟增長問題。中國真沒需求了嗎？真的掉到中等收入陷阱了？真的進入老齡化社會了？買房限購，買車限購，生孩子限個，這些政策好像和內需不足的景象不符。我們的政策和經濟的表象是相加不起來的。說限制購車是因為道路不夠，道路不夠正好可以投資修路嘛。不管是日本還是歐洲，有很多的老城市，都是從沒有汽車的時代演化過來的，這些經驗都是有的，應該去好好學學，不能道路一堵就搞車輛限購。要提高大城市的綜合設計能力，提高大城市的承載能力，提高大城市的管理能力。無論如何還是要圍繞保持經濟增長的基本面來解決問題。