【摘要】我國房屋限購令實(shí)施至今雖然在房地產(chǎn)交易和房價兩方面發(fā)揮了行政控制作用,給過熱的樓市降了溫,但是在實(shí)施執(zhí)行過程中也出現(xiàn)眾多新問題,讓大眾對其法律性質(zhì)產(chǎn)生了質(zhì)疑。房地產(chǎn)市場調(diào)控必須注重實(shí)效且手段正當(dāng),因?yàn)榉课菹拶徚铍`屬行政手段,所以可將其納入現(xiàn)行法律體系,使其合法。
【關(guān)鍵詞】房屋限購令 行政法 法治化途徑 穩(wěn)步調(diào)控 【中圖分類號】D922.12 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A
早在2010年初,中國各大城市的房屋銷售價格暴漲,各種名目的炒房和投機(jī)性購房行為開始滋生蔓延。針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的亂象,國務(wù)院于2011年4月份發(fā)布通知,規(guī)定要“嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房等行為,堅(jiān)決遏制部分城市房價的快速上漲現(xiàn)象”。同年9月下旬,國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和監(jiān)察部進(jìn)一步明確提出了限購政策的四項(xiàng)要求,精準(zhǔn)地打擊了部分人的房地產(chǎn)投機(jī)行為,遏制了眾多城市房價急劇上漲的勢頭。然而,房屋限購令從中央到地方各省市都是抽象的行政行為,只能約束行政管理中房屋買賣簽字購買人,而不能作為解決商品房買賣合同糾紛等民事法律糾紛的依據(jù)。未來應(yīng)當(dāng)站在行政法角度研究,讓房屋限購令與現(xiàn)行法律結(jié)合,探索出促成房屋限購令法治化的路徑,最終實(shí)現(xiàn)依法調(diào)控房地產(chǎn)市場、執(zhí)行房屋的限購政策。
房屋限購令達(dá)到了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展、防止泡沫的預(yù)期
從行政法視角看房屋限購令實(shí)施至今的情況,其在房地產(chǎn)交易和房價兩方面發(fā)揮的行政控制作用成效突出,給過熱的樓市迅速降了溫;而其在實(shí)施執(zhí)行過程中也誘發(fā)了一些新問題,讓大眾對房屋限購令的法律性質(zhì)產(chǎn)生質(zhì)疑。尤其近年來二線城市紛紛取消房屋限購令、一線城市仍舊執(zhí)行限購的背景下,針對房屋限購令的行政法思考與法治化途徑研究十分必要。
房屋限購令是中央政府在調(diào)控樓市過程中的臨時性措施,規(guī)定一個家庭只可新購買一套商品住房。這是房地產(chǎn)市場調(diào)控的階段性需求,是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場逐漸步入更理性發(fā)展軌道的一種行政手段。不同城市頒布了適合自身房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的限購令,因?yàn)橄拗频某潭炔煌?,房屋限購令產(chǎn)生的調(diào)控效果也不同。執(zhí)行嚴(yán)厲房屋限貸政策的城市,房屋價格和銷量都有所回落,而限購令執(zhí)行不嚴(yán)的城市房屋市場沒有多大變化。從2011年房屋限購令執(zhí)行以來,有效遏制了房價的過快上漲,2012年我國受經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響下調(diào)存款準(zhǔn)備金率并降息,房屋售價漸漸回升,年底更顯現(xiàn)了報復(fù)性的價格反彈。2014年,中國樓市的持續(xù)低迷讓房屋限購令有了松動,限購令松綁的有呼和浩特、濟(jì)南、青海、西寧等15座城市。房屋限購令的解禁給持續(xù)下行的樓市帶來了上漲的動力。2015年8月我國房地產(chǎn)市場銷售扭虧,繼續(xù)執(zhí)行房屋限購政策的只剩下了北京、上海、深圳、三亞等幾個城市。
過去5年來,房屋限購令從出臺、執(zhí)行到解禁的全過程,達(dá)到了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展、防止泡沫的預(yù)期。然而,到了2016年2月份,我國房地產(chǎn)銷量持續(xù)增長,房屋價格回溫,京滬廣深四大城市領(lǐng)漲趨勢明顯,在“化解房屋庫存”的發(fā)展目標(biāo)下,多地樓市量價齊升。2016年的政府工作報告更是首次提到“要取消過時的限制性措施”。
房屋限購令沒有確切的法律做依托,執(zhí)行中會被質(zhì)疑其合法性
我國房屋限購令的法律性質(zhì)。我國房屋限購令并不是法律條文,而是行政行為。房屋限購令依據(jù)“國十條”規(guī)范性文件精神出臺,具有隨時性,也可以挖掘規(guī)律提前預(yù)見,所以限購令不歸屬不可抗力,也不能根據(jù)不可抗力條款來免責(zé)。房屋限購令限定的是我國房地產(chǎn)交易的行為,并沒有針對特定的人。限購令可以隨著房地產(chǎn)市場的變化加以調(diào)整,選擇出臺和撤銷,屬于宏觀調(diào)控舉措,尚沒有溯及力。房屋限購令政策屬性強(qiáng)烈,對房屋交易影響較大,實(shí)踐過程中引發(fā)的糾紛頗多,因此,應(yīng)將房屋限購令與我國當(dāng)前行政法體系相結(jié)合,明確其行政法律特性。房屋限購令隸屬抽象行政行為之一,所以房屋限購令當(dāng)中的細(xì)則首先要符合我國憲法與行政法的規(guī)定,制定實(shí)施范圍、過程都必須運(yùn)作在憲法和行政法的框架下,這樣房屋限購令才能擁有實(shí)際的法律效力。
我國房屋限購令的法律問題:一是房屋限購令法律依據(jù)不足。沒有確切的法律做依托,故而執(zhí)行中會被質(zhì)疑其合法性。把房屋限購令納入法治化是完善行政手段宏觀調(diào)控的必然途徑,可我國至今沒有針對宏觀調(diào)控的法律立法。故而房屋限購令法律依據(jù)不足,“國十條”和地方實(shí)施細(xì)則均不能為房屋限購令提供法律規(guī)范考量。從實(shí)質(zhì)上講,我國房屋限購令以“其他行政規(guī)范性文件”方式對房屋財產(chǎn)權(quán)進(jìn)行限制,違反了法律的保留原則。
二是限購令在執(zhí)行中欠缺平等。房屋限購令在執(zhí)行中采取的手段沒有體現(xiàn)公正平等,因?yàn)橘彿空邞艏诘氐牟煌趫?zhí)行房屋限購令的城市擁有戶籍的居民能多購買一套房,而外地戶籍的居民則不能。這種差異導(dǎo)致法律無法有效救濟(jì)擁有特殊身份的公民,長此以往可能讓公眾動搖對中央政策的信心,這種調(diào)控行政手段也無法長久運(yùn)行。房屋限購令實(shí)施過程中與憲法平等原則相違背,也與行政法的合法行政、合理行政、程序正當(dāng)?shù)仍瓌t不符。
三是與行政法比例原則不一致。房屋限購令是一項(xiàng)行政舉措,就要遵循行政法基本原則。行政法比例原則要求,行政機(jī)關(guān)在實(shí)施行政行為時,其目的和手段必須對稱和相適應(yīng)。行政機(jī)關(guān)不可運(yùn)用過度舉措來滿足超高目標(biāo),應(yīng)保持相關(guān)舉措執(zhí)行后帶來的對應(yīng)損失最低。這一原則包含了行政行為的合法、合理性問題。房屋限購令是政府頒布的限制房地產(chǎn)交易的政策,政府直接參與房地產(chǎn)市場經(jīng)營活動的把控,直接干預(yù)了房地產(chǎn)市場的運(yùn)營,和行政法比例原則不一致。
四是行政干預(yù)后,房屋限購令效力難持久。從房屋限購令執(zhí)行情況看,其執(zhí)行效力并不長久,行政干預(yù)執(zhí)行初期起到了限制炒房和投機(jī)性購房的作用,可房屋限購令始終沒有納入行政法范疇,并不是法律條文,其限制能力有限,也容易通過其他對策抵消其影響力。中期這種現(xiàn)象更是層出不窮,避免其行政限制的手段不斷翻新。此外,隨著房地產(chǎn)市場整體發(fā)生了變化,限購政策不再適合房地產(chǎn)市場發(fā)展的節(jié)奏,因而取消房屋限購令是最終結(jié)果。
五是房屋限購令缺乏有效行政監(jiān)督。行政權(quán)力實(shí)施過程中難免會發(fā)生執(zhí)行偏差,產(chǎn)生任意性,此時完善嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)督機(jī)制就是保障行政主體理性化行使權(quán)力的重要手段。房屋限購令牽涉到房地產(chǎn)行業(yè)整體利益,執(zhí)行過程中必須要有監(jiān)督機(jī)制予以嚴(yán)密監(jiān)管??蓪?shí)際上我國房屋限購令從執(zhí)行之初就沒有完善的行政監(jiān)督,執(zhí)行過程中監(jiān)督更不到位。
將房屋限購令納入現(xiàn)行法律體系,并明確房屋限購令退出的時機(jī)
房地產(chǎn)市場調(diào)控必須注重實(shí)效且手段正當(dāng),因?yàn)榉课菹拶徚铍`屬行政手段,所以可將其納入現(xiàn)行法律體系,使其合法。應(yīng)當(dāng)以我國法律制定的常規(guī)方式實(shí)現(xiàn)立法,以行政法規(guī)來輔佐實(shí)施。當(dāng)前可以從以下三個層面來推動房屋限購令合法、合理化:
一是提升法治理念,做到令行禁止。房屋限購令作為調(diào)控的手段沒有法律根基,無法在實(shí)施過程中做到令行禁止,其合法性易遭受質(zhì)疑。針對此,我國政府應(yīng)提升各省市的法治理念,明確宏觀調(diào)控行政干預(yù)的重要性,明確行政政策執(zhí)行的宏觀意義。但是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控也必須遵從現(xiàn)有法律,以法律為準(zhǔn)繩約束行政干預(yù)行為。我國現(xiàn)行法律仍是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)必須嚴(yán)格遵守的規(guī)則,發(fā)揮著規(guī)范行業(yè)市場發(fā)展的作用。以法治為基礎(chǔ)的宏觀調(diào)控政策才具有合法性,納入法治框架內(nèi)的房屋限購令才有保障,調(diào)控執(zhí)行力才會更強(qiáng),臨時下達(dá)的限購令在執(zhí)行過程中要避免損害相對人的合法利益。假如房屋限購令中制定的舉措,在當(dāng)前法律中并沒有明確的規(guī)定條款,就要以修訂法律為前提,完善后方能繼續(xù)實(shí)施,不能夠?yàn)榍笈R時短期的調(diào)控成效而犧牲法治化管理。
二是解決房屋限購令與當(dāng)前法律的沖突。房屋限購令是以限制房地產(chǎn)市場主體的房屋購買自由為內(nèi)容的行政干預(yù)手段,限制了公民房屋購買、銷售權(quán),與法律保留原則有沖突,致使其合法性遭受質(zhì)疑。行政限制令是我國經(jīng)濟(jì)安全和民眾福利缺乏保障、立法又相對滯后的情況下,政府臨時采取的應(yīng)急性行政手段。所以,行政限制令沒有確定的法律定義,尚需行政部門進(jìn)一步細(xì)化、明確化。行政法院有權(quán)審查這些限制令涉及的概念擬定,也就是行政機(jī)關(guān)有權(quán)對限購令作出決定,明確不確定的法律概念。這種立法設(shè)計(jì)擴(kuò)展了行政機(jī)關(guān)預(yù)設(shè)決定空間,也解決了限購令與當(dāng)前依法行政管理的沖突。
三是厘清調(diào)控關(guān)系,完善宏觀調(diào)控。房屋限購令的行政執(zhí)行必須厘清兩方面關(guān)系,也就是市場和政府權(quán)力的關(guān)系。頒發(fā)行政舉措必須遵循市場發(fā)展規(guī)律,依照市場發(fā)展變化情況來不斷完善宏觀調(diào)控。我國一直實(shí)行的是社會主義市場經(jīng)濟(jì),我國憲法不僅確立了市場經(jīng)濟(jì)的原則地位,更以制度制約方式賦予國家一種基本義務(wù),即國家管理經(jīng)濟(jì)活動的最基本方式是通過立法直面當(dāng)前形勢,健全法律體系調(diào)控。依照我國現(xiàn)有法律規(guī)定,國務(wù)院有領(lǐng)導(dǎo)、管理經(jīng)濟(jì)工作和城鎮(zhèn)建設(shè)的權(quán)力,而這些權(quán)力應(yīng)用到具體的政策、管理規(guī)定上仍舊不能與市場經(jīng)濟(jì)根本原則相背離,不能夠?qū)€人或市場經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行的微觀經(jīng)濟(jì)活動加以干預(yù)。房地產(chǎn)市場是房屋買賣雙方協(xié)商交易房屋價格及數(shù)量的機(jī)制,所以要促成房屋購買雙方利益關(guān)系的規(guī)則的構(gòu)建,才能夠讓房屋交易順利進(jìn)行。就房地產(chǎn)市場而言,中央政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是市場運(yùn)行及監(jiān)督機(jī)制,而并非房屋的價格、成交數(shù)量等交易最終結(jié)果。對房地產(chǎn)市場的調(diào)控要遵循市場發(fā)展變化的規(guī)律,房屋限購令只是臨時的限制手段,如果不適合市場發(fā)展變化具體情況,必然最終被市場淘汰。只有厘清調(diào)控關(guān)系、順應(yīng)市場發(fā)展動向來完善宏觀調(diào)控手段,才能夠讓限購令正當(dāng),才能在合理范疇內(nèi)真正發(fā)揮調(diào)節(jié)作用,也不會干預(yù)市場發(fā)展規(guī)律、侵害多方利益。
行政程序是國家出于特定時期特定發(fā)展情況下,對民眾基本權(quán)利的一種必要的限制。國家行政政策執(zhí)行時,我國現(xiàn)有法律基本權(quán)利(包含民眾財產(chǎn)權(quán)等)保護(hù)的核心內(nèi)容相應(yīng)發(fā)生轉(zhuǎn)化,轉(zhuǎn)為對權(quán)力運(yùn)行機(jī)制的保障。目前,行政程序法正在我國部分省市實(shí)施,行政決策相關(guān)程序的立法,讓行政限購令有了明確的法律地位。行政程序法涉及到限購令的社會公開、政府行政首長的決策啟動、行政限購方案公開征集、審議批準(zhǔn)、公布執(zhí)行、評估監(jiān)督六個方面,這讓國家法治在行政程序中更為透明,行政限購也更加適用,能夠促使公眾看到擬定、執(zhí)行、監(jiān)督的全過程,能自覺去遵從。行政權(quán)力行使的時效性決定了房屋限購令的臨時性,如果缺乏退出機(jī)制,臨時性的限購變?yōu)殚L效機(jī)制,很難適應(yīng)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展,更會讓政府陷入對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展干預(yù)過度的質(zhì)疑中。所以,應(yīng)當(dāng)通過執(zhí)行過程中的評估來明確房屋限購令退出的時機(jī),制定具體退出流程,預(yù)測退出結(jié)果而后實(shí)施退出監(jiān)督管控。
同時,嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)督,構(gòu)建法治環(huán)境。房屋行政限購令是抽象行政行為之一,監(jiān)督管控要從如下三方面著手:一是權(quán)力機(jī)關(guān)監(jiān)督的不斷完善。權(quán)力機(jī)關(guān)監(jiān)督房屋限購令執(zhí)行情況,要事先通過國家權(quán)力機(jī)關(guān)對其進(jìn)行立法授權(quán),審議制定限購令的過程,明確房屋限購令退出制度,立法授權(quán)先要規(guī)范人大授權(quán),由縣級以上人民政府給出決策,提請同級人大及其常務(wù)委員會審議決定并備案審查。二是行政裁量權(quán)力監(jiān)督。行政裁量權(quán)力監(jiān)督就是行政調(diào)控手段是否適用的裁量與行為復(fù)議,對行政手段不適用部分予以糾正或停止執(zhí)行。這是行政上級對下級制定的抽象行政行為、違法行為的監(jiān)管。三是司法審查監(jiān)督機(jī)制。房屋限購令作為抽象行政行為必須接受司法機(jī)關(guān)的審查,這也將其行為納入了法律監(jiān)督的范疇。我國法院目前無權(quán)撤銷行政抽象行為,也不能夠判定其是否有效。這種狀況導(dǎo)致了行政相對人合法權(quán)益受損后沒有法律約束,存在不公平現(xiàn)象。所以,為了最大限度保護(hù)公民合法權(quán)益,完善司法審查機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制勢在必行。
(作者單位:長春財經(jīng)學(xué)院)
【參考文獻(xiàn)】
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責(zé)編/張寒 美編/于珊
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