【核心提示】今年的房地產(chǎn)“去庫存”演變成了“民怨沸騰”的房?jī)r(jià)暴漲，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫化”。就在兩年前，《比較》第75輯曾發(fā)表了劉遵義教授的文章，討論刺破房地產(chǎn)泡沫是否會(huì)危及經(jīng)濟(jì)。此文放在兩年后的當(dāng)下，更具現(xiàn)實(shí)意義。劉遵義在文章中指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯供過于求，但價(jià)格依然居高不下，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商和地方政府等既得利益者，以刺破房?jī)r(jià)將危及經(jīng)濟(jì)為由，阻礙房?jī)r(jià)下調(diào)。針對(duì)這一論點(diǎn)，劉遵義分析了刺破房地產(chǎn)泡沫對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，他認(rèn)為刺破房?jī)r(jià)泡沫對(duì)雖然對(duì)就業(yè)、GDP和金融體系會(huì)有負(fù)面影響，但這些影響都在可控范圍之內(nèi)。同時(shí)，針對(duì)刺破房?jī)r(jià)泡沫對(duì)自住房房主的財(cái)富影響，他提出了抵押貸款再融資的建議，并用案例進(jìn)行了詳細(xì)的數(shù)字說明。這也體現(xiàn)了他長期以來作為政策建議者對(duì)細(xì)節(jié)和政策可行性的特別關(guān)注。

1 引言

越來越多的證據(jù)表明，中國幾乎所有大小城市的住宅都存在顯著的超額供給。住宅的實(shí)際用電量數(shù)據(jù)表明，在很多城市，已出售（非開發(fā)商所有）但未入住的住宅占住宅總量的比率至少達(dá)25%。如果再加上開發(fā)商持有的未出售（因而未入住）住宅，一些城市的空置率甚至高達(dá)40%。顯然，在一些城市很多年內(nèi)不應(yīng)再新建住宅，當(dāng)然住宅也不應(yīng)保持在當(dāng)前的價(jià)格水平上，這是大多數(shù)本城居民無力承擔(dān)的。繼續(xù)建造居民無力承擔(dān)而攻擊大量過剩的住宅完全是對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)。

面對(duì)如此龐大的超額供給，中國的房?jī)r(jià)為什么沒有下降，或者說沒有較快下降呢？為什么市場(chǎng)沒有像十八屆三中全會(huì)決議中提倡的那樣發(fā)揮決定性作用呢？這說明有很多不同的強(qiáng)大利益集團(tuán)支持房地產(chǎn)價(jià)格保持在目前的水平上，但支持的原因各不相同，下面將會(huì)討論。然而是否每個(gè)原因都與中國社會(huì)整體的最大利益相一致，這是值得商榷的。

2 反對(duì)刺破房地產(chǎn)泡沫的理由

盡管幾乎所有人都意識(shí)到當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平不可持續(xù)，那么，是什么原因使房地產(chǎn)泡沫保留至今呢？首先，地方政府最重要的財(cái)政收入來源就是他們所控制的土地，因此，他們想讓土地價(jià)格處于高位并不斷上漲。地方土地價(jià)格要保持高位并不斷上漲，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格就必須保持高位并不斷上漲，這轉(zhuǎn)而依賴于當(dāng)?shù)乇３指呶徊⒉粩嗌蠞q的對(duì)住宅的需求。這也是為什么引入小額房產(chǎn)稅會(huì)受到地方政府大力阻撓的原因，盡管長期來看他們可能是該稅種的受益者。他們害怕引入房產(chǎn)稅在短期內(nèi)會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)（特別是住宅）的需求造成負(fù)面影響。地方政府通過想方設(shè)法抬高房地產(chǎn)價(jià)格，包括保持可用于新開發(fā)的地塊的高價(jià)，或限制向市場(chǎng)提供土地，或勸阻開發(fā)商降價(jià)，更重要的是，通過利用政府在當(dāng)?shù)劂y行系統(tǒng)的影響力確保銀行繼續(xù)向房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款。現(xiàn)在刺破房地產(chǎn)泡沫就會(huì)剝奪地方政府最重要的收入來源，那些在地方政府心目中最有可能帶動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP和就業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就會(huì)停滯。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商也不想讓他們的產(chǎn)品價(jià)格下降，這將直接影響他們的收入和利潤。只要能夠獲得貸款，即使高達(dá)20%的年利率，他們也會(huì)選擇待價(jià)而沽，而不會(huì)降價(jià)。不必用全額現(xiàn)款購買土地的開發(fā)商或許能夠堅(jiān)持更長時(shí)間。為了不降價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)商給出了荒誕不經(jīng)的理由：如果他們的新樓盤降價(jià)，那些購買舊樓盤的消費(fèi)者會(huì)要求退款，或至少要求返還價(jià)差。這個(gè)理由完全站不住腳：照此邏輯，所有商品和服務(wù)以及股票和債券的價(jià)格都不能下降，因?yàn)橄惹暗馁徺I者會(huì)要求返還差價(jià)。如此一來，市場(chǎng)上就不會(huì)有任何靈活的價(jià)格下降。另外，這也提出了一個(gè)問題，當(dāng)商品和服務(wù)的價(jià)格上漲時(shí)，其供給者是否有權(quán)向之前的消費(fèi)者索取差價(jià)。

一個(gè)明顯的事實(shí)是，很多城市的住宅需求不可能隨時(shí)快速上升。住宅的過剩供給在很長一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)消失。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商堆積越來越多的債務(wù)只會(huì)令問題的最終解決變得更加困難和痛苦，不僅對(duì)開發(fā)商，對(duì)貸款方和最終的購房者也一樣。開發(fā)商如果想在房地產(chǎn)周期中存活下來，眼下需要的不是更多的債務(wù)，而是更多的資本。

另一個(gè)被提出來解決住宅供給過剩的想法是加快城鎮(zhèn)化步伐，吸引居住在農(nóng)村地區(qū)的居民遷入城鎮(zhèn)并入住那些空置住房。然而，除非這些新的城鎮(zhèn)居民有能夠產(chǎn)生穩(wěn)定收入的職業(yè)，否則他們進(jìn)城會(huì)帶來更多的問題。

現(xiàn)在刺破房地產(chǎn)泡沫可能會(huì)導(dǎo)致一些開發(fā)商破產(chǎn)，特別是小開發(fā)商，事實(shí)上，這一結(jié)果遲早會(huì)發(fā)生，因?yàn)楹芏喑鞘械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在龐大的過剩供給。此外，沒有人能期望房地產(chǎn)開發(fā)商返還價(jià)差。

再次，銀行和金融機(jī)構(gòu)也不想看到房地產(chǎn)價(jià)格下降，這將會(huì)降低未償貸款的抵押房產(chǎn)的價(jià)值，甚至可能使之低于貸款本身。這意味著，貸款銀行可能不得不提高其貸款損失的準(zhǔn)備金，并可能需要增加新的資本。這也意味著，借款方手上會(huì)有“負(fù)資產(chǎn)”，這可能會(huì)導(dǎo)致貸款違約進(jìn)而提高不良貸款的絕對(duì)值和比例。此外，即使銀行和金融機(jī)構(gòu)可以成功收回違約借款人作為抵押品的房產(chǎn)，并在市場(chǎng)上成功拍賣，他們也將遭受一筆損失，該損失相當(dāng)于抵押品市場(chǎng)價(jià)值和未償貸款額之間的差額。如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌幅度足夠大，可能會(huì)造成房地產(chǎn)貸款的大面積違約，那些向開發(fā)商和房主集中發(fā)放貸款的銀行和金融機(jī)構(gòu)的清償力和生存能力將受到影響。因此，刺破房地產(chǎn)泡沫必須謹(jǐn)防整個(gè)金融體系的穩(wěn)定性受到影響。最好的情況就是將房地產(chǎn)抵押貸款從貸款銀行和金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債表中剝離出來。

最后，現(xiàn)在的房主和已經(jīng)向開發(fā)商預(yù)付房款的未來房主，可能會(huì)擔(dān)心房地產(chǎn)價(jià)格明顯下降給自己帶來“負(fù)資產(chǎn)”。他們的財(cái)富會(huì)減少，由于負(fù)的財(cái)富效應(yīng)，這可能會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)降低。然而，如果一個(gè)房主只擁有自住房，這一效應(yīng)基本上存在。不管自住房的價(jià)格上升還是下降，自住房房主的效用是不變的——房子還是同一所房子。自住房房主的住房消費(fèi)支出的估算值變化了，但房主的凈福利保持不變。因此，自住房房主的財(cái)富效應(yīng)可能很小。對(duì)出于投機(jī)目的擁有多套房子的房主，財(cái)富效應(yīng)可能會(huì)大一些。然而，現(xiàn)在不刺破房地產(chǎn)泡沫任由其變大，當(dāng)它不可避免地破裂時(shí)會(huì)給每個(gè)人帶來更大的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于中低收入的自住房房主，住房很可能是他（她）唯一最值錢的資產(chǎn)。這些房主在經(jīng)受價(jià)格沖擊時(shí)應(yīng)該接受一定程度的援助。

當(dāng)下住宅房地產(chǎn)價(jià)格高、空置率高的情況顯然是不可持續(xù)的。試圖抬高住宅房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)帶來道德風(fēng)險(xiǎn)，這會(huì)使開發(fā)商和投資者確信住宅地產(chǎn)是單向的、沒有風(fēng)險(xiǎn)的投機(jī)。此外，如果現(xiàn)在不擠出泡沫中的空氣，住宅房地產(chǎn)的高價(jià)至少還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，這會(huì)吸引房主們進(jìn)行更多的新投資，致使價(jià)格泡沫越吹越大。開發(fā)商不得不為現(xiàn)有貸款支付極高的利率，因而背負(fù)更多的債務(wù)，他們不得不持續(xù)支付的高利率會(huì)很快侵蝕他們所持有的資產(chǎn)凈值。當(dāng)開發(fā)商需要延期歸還貸款時(shí)，貸款銀行和金融機(jī)構(gòu)就會(huì)產(chǎn)生越來越多的不良貸款，即使它們不再向購房者提供新的貸款。當(dāng)泡沫不可避免地破裂時(shí)，一次更大的金融危機(jī)會(huì)接踵而來。越早應(yīng)對(duì)住宅房地產(chǎn)的問題，就越容易解決它。所以，必須允許房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂，但要以一種不過度傷害房主且不會(huì)令銀行和金融機(jī)構(gòu)遭受過度破壞的可控方式。