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房貸緣何收緊“錢袋子”

 【今日話題】

 主持人:光明日?qǐng)?bào)記者 溫源

 特邀嘉賓:中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任 倪鵬飛

“個(gè)人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.9倍”“首套房貸利率由原來(lái)的8.5折上調(diào)至9折”……春節(jié)剛過(guò),京滬廣杭等國(guó)內(nèi)一二線城市陸續(xù)上調(diào)房貸利率,市場(chǎng)預(yù)測(cè),將有更多熱點(diǎn)城市跟進(jìn)。數(shù)據(jù)顯示,今年1月全國(guó)首套房貸款平均利率環(huán)比微漲0.01%。此輪房貸調(diào)整究竟是給去年以來(lái)的“購(gòu)房熱”降溫,還是為了驅(qū)趕市場(chǎng)資金盡快“脫虛向?qū)?rdquo;?記者就此采訪了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛。

倪鵬飛

  記者:近日,天津、廣州、青島等城市相繼出臺(tái)了房貸收緊措施。此輪房貸收緊的原因及目的是什么?

  倪鵬飛:近年來(lái),由于城市發(fā)展、公共服務(wù)、人口流動(dòng)和土地供給等差異,加上在此基礎(chǔ)上市場(chǎng)預(yù)期的強(qiáng)化,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)日益加劇的分化趨勢(shì)。三、四線及以下城市庫(kù)存積壓嚴(yán)重,一、二線熱點(diǎn)城市需求火爆但供給不足。為此,中央提出房地產(chǎn)調(diào)控“分城施策”方針,但是地方和部門在執(zhí)行過(guò)程中存在偏差。金融機(jī)構(gòu)出于營(yíng)利性和安全性等目標(biāo)考量,偏好向一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)利率優(yōu)惠,下調(diào)首付等方式提供成本更低、杠桿更高的資金,甚至不惜利用監(jiān)管漏洞讓大量資金繞道違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。相對(duì)寬松的房貸助推了去年一、二線熱點(diǎn)城市樓市過(guò)熱和房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生,因此有必要通過(guò)收緊房貸、提高資金成本的方式為樓市降溫。

總體上,此輪房貸收緊就是要落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房子是用來(lái)住的”定位,服務(wù)“既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落”的調(diào)控目標(biāo),讓房貸及相關(guān)資金的成本和杠桿回歸合理水平,解決過(guò)去金融機(jī)構(gòu)對(duì)一、二線城市過(guò)于寬松的信貸問(wèn)題,使炒房在成本和杠桿方面受到約束和限制,讓住房消費(fèi)需求得到合理的支持,同時(shí)也引導(dǎo)更多的資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì),服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

  記者:房貸收緊會(huì)給未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng),比如房?jī)r(jià)、成交量、市場(chǎng)預(yù)期等方面帶來(lái)哪些影響?有人認(rèn)為,隨著房貸收緊以及房產(chǎn)稅的到來(lái),熱門城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)拐點(diǎn),您對(duì)此如何看待?

  倪鵬飛:資金無(wú)疑是限制潛在需求的有效工具。此輪房貸變化會(huì)對(duì)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生顯著影響?;诔杀究紤]和條件限制,不合理的樓市消費(fèi)會(huì)減少,加上其他措施的作用,房地產(chǎn)投資與投機(jī)行為也將下降。預(yù)計(jì)受房貸和資金面收緊影響,未來(lái)一段時(shí)間的房地產(chǎn)成交量會(huì)出現(xiàn)較為明顯的下降,房?jī)r(jià)將逐步趨穩(wěn),市場(chǎng)預(yù)期會(huì)更加冷靜,購(gòu)房者或許會(huì)進(jìn)入觀望狀態(tài)。

目前熱點(diǎn)城市的炒房行為放大了樓市虛假需求,導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高,通過(guò)收緊資金和開(kāi)征房產(chǎn)稅等措施將擠出泡沫和抑制炒房。但由于人口持續(xù)流入而帶動(dòng)的真實(shí)消費(fèi)支撐,一、二線熱點(diǎn)城市不會(huì)立即出現(xiàn)長(zhǎng)期拐點(diǎn)。但對(duì)于那些炒房嚴(yán)重,后續(xù)人口流入和購(gòu)買力有限而難以接盤的城市,可能意味著房?jī)r(jià)長(zhǎng)期拐點(diǎn)的到來(lái)。

  記者:您對(duì)未來(lái)一年乃至更長(zhǎng)時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)作何判斷?

  倪鵬飛:黨中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題高度重視,不僅明確了住房的定位,確定了樓市調(diào)控目標(biāo),而且作出了構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的決定。我判斷,未來(lái)一年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢(shì):銷售量明顯下降,價(jià)格平穩(wěn)或略有下降,投資將保持3%左右的增長(zhǎng)。當(dāng)然,不同層級(jí)的城市仍將呈分化態(tài)勢(shì)。

由于我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化加速進(jìn)程中,而且城市集群化和大型化趨勢(shì)還在加強(qiáng)。盡管在一些三、四線及小城市長(zhǎng)期面臨人口流失和去庫(kù)存的壓力,但一、二線城市,以及區(qū)域城市群內(nèi)中心城市周邊的中小城市與小城鎮(zhèn),由于人口流入、住房消費(fèi)需求旺盛,預(yù)計(jì)未來(lái)仍將有一輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和回暖周期。

  記者:準(zhǔn)備買房的老百姓該如何應(yīng)對(duì)此次房貸收緊?您有何建議?

  倪鵬飛:消費(fèi)者要根據(jù)家庭狀況、發(fā)展規(guī)劃和家庭支出的輕重緩急合理規(guī)劃解決住房消費(fèi)問(wèn)題。由于資金收緊將導(dǎo)致購(gòu)房成本增加和信貸額度受限,我建議購(gòu)房家庭應(yīng)該考慮適當(dāng)縮小購(gòu)房面積和檔次,讓消費(fèi)處在可承受的合理水平,避免貪大求高。目前市場(chǎng)仍處在供需博弈的膠著期,房貸成本增加將間接改善租賃市場(chǎng)供給條件,因此先租后買、持幣觀望也不失為一種務(wù)實(shí)之選。

【嘉賓小介】

倪鵬飛,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理,城市與房地產(chǎn)研究室主任,研究員,博士生導(dǎo)師。

《光明日?qǐng)?bào)》( 2017年02月16日 07版)

標(biāo)簽: 房貸   房?jī)r(jià)   房產(chǎn)稅