戶口遷不走只能多賠錢

在一般人的認(rèn)知中，房子在哪兒，戶口就能落在哪兒。但對(duì)于許多遭遇過學(xué)區(qū)房糾紛的人而言，并不是必然如此。據(jù)北京市第二中級(jí)法院調(diào)研報(bào)告顯示，從2014年至2016年7月，該院先后審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件50件，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件占25%。其中，買房人要求現(xiàn)有戶口遷出和買房人要求賠付逾期遷戶違約金的兩類案件，占了近九成。

按照北京現(xiàn)有政策規(guī)定，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。不過，能落戶，并不代表就沒有了糾紛。于陽(yáng)春告訴記者，在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常發(fā)生買家要求賣家戶口遷走的情況。

“發(fā)生這種情況的原因大概有三類。”于陽(yáng)春說，一是因?yàn)樾睦韱栴}，買家大多希望到手后的房本是“干凈”的，也就是除了夫妻、兒女或長(zhǎng)輩外，沒有其他不相干的人出現(xiàn)在戶口簿上，這是人之常情；二是擔(dān)心學(xué)籍被占用，北京各個(gè)小學(xué)幼升小政策不同，有的學(xué)校嚴(yán)格規(guī)定“六年一房一學(xué)位”，也就是如果房屋在六年內(nèi)使用過學(xué)籍或者賣家戶口上正好有孩子上學(xué)，即使買家買了房也無法使用學(xué)位；三是拆遷問題，如果賣家戶口一直在此，房屋拆遷時(shí)很可能要分給他們拆遷款，由此容易引發(fā)糾紛。

“購(gòu)買普通住房的目的是取得其所有權(quán)，購(gòu)買學(xué)區(qū)房的主要目的是讓孩子能夠進(jìn)入學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校，相較而言，購(gòu)買學(xué)區(qū)房一定程度上存在更大的法律風(fēng)險(xiǎn)。”北京市安理律師事務(wù)所高級(jí)合伙人李舒說，對(duì)購(gòu)房者而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過于孩子的戶口無法遷入。比如“過道房”和“車庫(kù)房”，本身就不具備落戶條件，導(dǎo)致買房人無法辦理戶口遷入。在這種情況下，即使將賣家告上法庭，法院也不能判決遷移戶口。

2013年，吳小林從徐莉蓮手中買下其在北京市海淀區(qū)的一套學(xué)區(qū)房。兩年后，吳小林在給孩子辦理落戶時(shí)，發(fā)現(xiàn)房本上還有劉志成一家五口的戶籍，更關(guān)鍵的是，這五口人中，還有一個(gè)跟他小孩差不多大的兒童。然而，徐莉蓮并不認(rèn)識(shí)劉志成，更無法將他們的戶口遷走，吳小林只好將徐莉蓮告上法院。法院判定，徐莉蓮履約存在瑕疵，構(gòu)成違約，但不支持吳小林的遷戶訴求。

李舒表示，戶口遷移其實(shí)是公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán)，不屬于法院民事案件處理的范圍，即法院無法判決遷移戶口，只能追究賣房人的違約責(zé)任。

“當(dāng)然，并不是說就沒有辦法督促賣家將戶口遷出了，在現(xiàn)實(shí)情況中，建議買家在合同里約定按日索賠的違約金。”于陽(yáng)春告訴記者，比如約定，賣家如果晚遷出一天，就需要賠付房?jī)r(jià)百分之多少的違約金。按照學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)來計(jì)算，有這樣的條款來約束賣家，賣家就得掂量一下自己是否有實(shí)力承擔(dān)每天幾百或者幾千元的違約費(fèi)用了。所以也提醒所有買家，在合同中明確約定違約金的賠償條款非常重要。

未到入學(xué)年齡可“凍結(jié)”學(xué)籍

“能落戶也不意味著能順理成章地獲得學(xué)籍，由于城區(qū)區(qū)位特點(diǎn)，學(xué)區(qū)房多為二手房，買方多為兒童家長(zhǎng)，購(gòu)房目的是將孩子戶籍遷入知名小學(xué)、初中片區(qū)以滿足入學(xué)條件，購(gòu)房后如發(fā)現(xiàn)孩子不能入讀相關(guān)學(xué)校也會(huì)發(fā)生糾紛。”李舒說。

“一般來說，房屋買賣合同的目的是房屋交易過戶，但在學(xué)區(qū)房買賣中，合同通常認(rèn)定購(gòu)買房屋是以辦理孩子學(xué)籍為首要目的。”李舒表示，只有將孩子戶口遷入學(xué)區(qū)房，才能進(jìn)一步取得辦理學(xué)籍的資格。如果因賣家原因?qū)е潞⒆討艨诓荒芗皶r(shí)遷入，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但違約責(zé)任并不能徹底解決買家小孩可能獲取不了學(xué)籍的隱患。

同樣是為了解決學(xué)籍問題，郭翔選擇了一條和別人不太一樣的道路。2016年6月，北京市海淀區(qū)法院支持了郭翔的一項(xiàng)特殊申請(qǐng)，即禁止使用涉案房屋學(xué)籍，這成為北京市首次“凍結(jié)”學(xué)區(qū)房學(xué)籍的案例。

案件的起因是，郭翔與賣方簽訂了房屋買賣合同，支付了定金10萬元并完成網(wǎng)簽。在補(bǔ)充協(xié)議中，賣方曾承諾涉案房屋為某小學(xué)學(xué)區(qū)房，且學(xué)區(qū)名額未被使用。但現(xiàn)在賣方要求解除合同，并計(jì)劃于2016年6月中下旬使用涉案房屋學(xué)區(qū)名額登記報(bào)名該小學(xué)。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，由于該學(xué)位在六年內(nèi)只能使用一次，賣方一旦使用該學(xué)位會(huì)給原告帶來不可彌補(bǔ)的損失，且時(shí)間緊迫。

郭翔擔(dān)心房屋買賣落空，影響孩子入學(xué)，于是向法院提交了行為保全申請(qǐng)，對(duì)涉案房屋的學(xué)籍進(jìn)行凍結(jié)。法院經(jīng)審查作出民事裁定書，禁止賣方使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)戶口的學(xué)位，并及時(shí)向相關(guān)小學(xué)送達(dá)了民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。最后，雙方當(dāng)事人在庭外達(dá)成和解，郭翔的孩子也順利入學(xué)。

“該案涉及的是房屋買賣時(shí)買方能否阻止違約的賣方為其子女使用房屋對(duì)應(yīng)戶口學(xué)位的問題。”胡光分析說，在此類案件中，如果雙方明確約定涉案房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買方使用，賣方違約就可能導(dǎo)致買房人購(gòu)房目的無法實(shí)現(xiàn)，買方為讓合同繼續(xù)履行，可以在訴訟過程中向法院申請(qǐng)行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)戶口的學(xué)位。