在承租公屋者的資產(chǎn)和入息限額、公屋租金設(shè)定后，無論限額之內(nèi)還是限額之外都有值得區(qū)別對待的具體情況。在限額之外，亦即公屋保障范圍之外，還有一批經(jīng)濟相對較好、具有一定住房購買能力、想置業(yè)而又無力購買商品房的群體，需不同程度的住房保障。還有一些家庭承租公屋后經(jīng)濟條件有所改善，希望購買租住的公屋。這些人的住房同樣有保障品和商品的雙重屬性，只不過相對限額內(nèi)的保障對象的住房而言，其保障品屬性相對較淡而已。為此，香港房屋署制定了“居者有其屋計劃”（居室計劃）、“租者置其屋計劃”（租置計劃）以及“置業(yè)資助貸款計劃”（置貸計劃）、安置心計劃等，讓該類居民有能力購買政府提供的居室和公屋，或資助他們到市場上購買商品房。在這些計劃里，以居室計劃為主，居室是香港政府提供給居民的最主要的購買類保障房。

需要指出的是，香港保障房以廉價租賃房——公屋為主，供居民購買的廉價產(chǎn)權(quán)房——居室等不僅在保障房體系中所占的份額較小，而且常以住房“調(diào)節(jié)器”的形式出現(xiàn)。每當房價高漲、房租高企、越來越多的人難以通過市場解決住房問題時，香港房委會就會擴大公屋的申請范圍，同時興建居室，以少許贏利但又比商品房售價低得多的價格賣給符合條件的居民；當商品房售價低落時，政府則會主動停建居室，以免其對住房市場形成沖擊。這也反映了保障房的保障范圍并無絕對界限，它是隨著社會經(jīng)濟發(fā)展情況、居民收入尤其是商品房的售價和租金而不斷變化的。1997年，香港回歸前夕，房價飛漲，特區(qū)政府計劃每年推出5萬套居屋給申請者，同時鼓勵租住公屋的居民購置居所，希望到2008年70%的香港人居住在自己購置的住宅中。1998年，亞洲金融危機來襲，香港樓市持續(xù)暴跌，私人樓宇價格指數(shù)從1997年的163.1下降到2003年的61.6，許多按揭貸款購房者都成為負資產(chǎn)人士。為了穩(wěn)定樓市，2003年9月特區(qū)政府宣布無限期停建及停售居屋和租者置其屋計劃，終止私人機構(gòu)參建居屋，停止推行混合發(fā)展計劃等，全面暫停“可售”類公屋政策。2004年以后，私人樓宇價格迅速上漲，2011年超過歷史最高水平，很多居民被房地產(chǎn)市場拋棄，置業(yè)變得十分困難，特區(qū)行政長官在《施政報告》中宣布重建居屋，而后房屋署決定每年新建約8000個居屋單位，供符合條件的人購買，以回應中低收入家庭的置業(yè)訴求。

在資產(chǎn)和入息限額之內(nèi)，公屋承租者的經(jīng)濟條件也有不同，公屋租金也有所區(qū)別。香港房委會的做法是對限額以內(nèi)的超低收入者予以不同程度的租金減免。從2007年8月開始，公屋租戶如符合下列資格，便可獲減四份之一或一半租金：第一，非長者家庭總收入低于輪候冊入息限額50％，或租金與入息比例超過25％，或家庭總收入介乎輪候冊入息限額50％至70％之間，而租金與入息比例超過15％，均可獲減50%的租金；第二，非長者家庭總收入低于輪候冊入息限額70%、但不低于50％，或租金與入息比例超過18.5％、但不超過25％，均可獲減四分之一的租金；第三，長者家庭（即全部家庭成員年滿60歲或以上）總收入低于輪候冊入息限額70％，或租金與入息比例超過18.5%，均可獲減50%的租金。這些規(guī)定既反映了香港公屋政策的細膩與公平，也說明香港公屋政策制定者深諳住房保障之道，即使是被冠以保障房之名的住房，除了極少數(shù)以完全免費的形式提供給赤貧者的保障房外，其他保障房仍被視為兼具保障品和商品性質(zhì)的住房，且其保障品的屬性有強弱之別。

除了公屋和居室的建設(shè)規(guī)模常被用作調(diào)節(jié)住房市場的“調(diào)節(jié)器”外，公屋的單套面積、人均居住面積、建筑高度和密度等也被視作住房市場的調(diào)節(jié)手段之一。為了不損害住房市場的健康運行，以便政府能從土地市場獲得較多賣地收入，同時也為了讓居民租得起或買得起公屋，香港政府堅守公屋的高層、高密度、小戶型（單套面積和人均居住面積均?。┑仍瓌t，使居民保有努力工作、攢錢買商品房的動力，借以保障住房市場需求，促進住房市場繁榮發(fā)展。20世紀50年代，香港開始建設(shè)公屋時，成人人均面積僅2.2平米；20世紀60年代，成人人均居住面積為3.3平米；1973年至1977年，香港政府推行“十年建屋計劃”，規(guī)定個人居住面積不少于3.25平米；20世紀80年代，人均居住面積提高到5平米；20世紀90年代末，人均居住面積才提高到7.5平米；時至今日，新和諧式公屋的二至三人單位（室內(nèi)面積約22平方米）可配予二或三人家庭、一睡房單位（室內(nèi)面積約30平方米）可配予三或四人家庭等，人均居住面積也僅10平米左右。20世紀50年代，公屋（即“救災屋”）每戶面積11.14平米，設(shè)備簡陋，沒有廚房，洗手間、浴室和水喉樓層公用。20世紀六七十年代，公屋單套面積多為23至46平米，每戶有單獨的廚房、洗手間。1987年，香港推出新款十字星型公屋——青衣華苑的兩房套間僅37平米、三房套間僅52或59平米。1996年以來，香港推出的康和式公寓的兩房、三房單套面積一般也只46平米、61平米，臥室甚至只有4~5平米，三居室一般不超過85平米，且即使85平米的住房內(nèi)住有6人之多，也被視為必須遷出的“優(yōu)先處理寬敞戶”。為了節(jié)省土地，香港公屋采取了高層、高密度的發(fā)展模式，目前新建的公屋都向高空發(fā)展，住宅大廈一般以40層高為標準（葉國謙，2006）。與私人地產(chǎn)商開發(fā)的住宅區(qū)相比，公屋住區(qū)的開發(fā)密度要高出44%~72%（楊靖、郭菂、張嵩，2008）。

在堅守高層、高密度、小戶型原則的同時，盡可能提高公屋住戶的居住品質(zhì)，以增進公屋的住房保障意義。在此方面，香港公屋主要通過精巧的室內(nèi)設(shè)計、豐富的室外景觀設(shè)計、完備的配套設(shè)施、便捷的交通、嚴格的管理和細膩的服務來彌補公屋的“先天不足”，力求在房屋夾縫中為居民創(chuàng)造出“別樣的洞天”（鄒穎、卞洪濱，1999），讓社區(qū)成為居民的戶外“起居室”，實現(xiàn)公屋雖小但整體居住環(huán)境卻未惡化的良好效果。

在公平和效率之間尋找平衡的香港住房保障機制之所以能取得成功，不僅取決于香港住房委員會明確地將住房分為住房保障和住房市場兩個部分，根據(jù)經(jīng)濟情況、居民收入、房價等因素為居民提供不同層次的住房保障，而且取決于以下幾個關(guān)鍵條件。

第一，土地政府所有。香港公屋政策賴以實行的關(guān)鍵條件之一是土地政府所有，政府能免費向房委會提供用來建設(shè)公屋的土地，若土地并非政府所有，在寸土寸金的香港，政府須花高價購買土地建設(shè)公屋，則不僅財政難以承受，而且這樣的公屋即使建成，低收入居民也租不起。

第二，政府對土地財政高度依賴。香港政府需通過賣地收入來維持低稅制，以吸引投資和人才，維持經(jīng)濟繁榮。如果不依賴土地財政，那么香港政府完全可以像新加坡政府那樣更廣泛、更高層次地實行住房保障政策，使住房保障范圍空前擴大，住房市場高度緊縮。正因為香港既要實行具有基本品質(zhì)的住房保障，又要保護住房市場的持續(xù)繁榮，所以香港政府才不得不根據(jù)經(jīng)濟、社會等多種因素而不斷地在住房公平和效率之間艱難地尋找平衡。

第三，法治完備，社會透明，政府廉能。實施住房保障的前提之一是如何確保公房能夠被分配給真正有需要的人，如何根據(jù)保障對象的經(jīng)濟狀況提供不同層次的住房保障，這就需要該地區(qū)法治健全、征信系統(tǒng)完善、政府廉潔高效，確保申請租賃或購買公屋者的資產(chǎn)和收入真實可信，每一位申請者都不造假，每一位與保障房建設(shè)、分配、管理相關(guān)的政府工作人員都既不敢腐敗尋租，又有能力把公屋建設(shè)、運轉(zhuǎn)、維護工作做好，否則公屋資源就會被無謂浪費，公屋品質(zhì)也無從保證。

第四，成立專門機構(gòu)，頒布相關(guān)法律，制定一系列嚴格到位的政策。為了加強公屋建設(shè)、管理工作，香港政府成立了房屋委員會及其執(zhí)行機構(gòu)——房屋署，專門負責公共住房發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、分配和運營管理等具體事務；頒布了《房屋條例》《建筑條例》《業(yè)主與租客條例》等法規(guī)及實施細則，明確規(guī)定住房保障的適用對象、標準、水平、資金來源、管理機構(gòu)及相關(guān)罰則（李小瑩、劉伊生，2011），制定了一系列公營房屋政策，共分為甲、乙、丙三個部分：甲部是公屋申請、調(diào)遷及資助置業(yè)計劃，規(guī)定了申請租住公屋的資格、拆遷戶的安置、租住公共房屋編配標準等12個方面的具體政策。乙部、丙部包括房屋管理、租金政策及一般事項等。這些法律和政策使公屋管理有法可依、有章可循。

第五，沒有流動人口及潛在的“洼地”效應。香港是一個獨立的經(jīng)濟體，不像內(nèi)地大城市存在嚴峻的流動人口居住問題，不會出現(xiàn)潛在的“洼地”效應——住房保障越好，流動人口就越會因此大量涌入，使政府不堪重負。