購買和租賃，是人們獲取住房的兩種基本形式。買房自住和租房租住的差別在于是否存在投資行為。影響租買選擇的主要因素，一是反映家庭支付能力及偏好的收入、財富和人口統(tǒng)計特征，二是反映租買相對成本的房價、租金、通貨膨脹率、交易成本等。一般認為，買房家庭在搬遷時會面臨比租房家庭大得多的交易成本，因此流動性較大的家庭往往會選擇租房，包括年輕人家庭，或到某城市短期工作的家庭。

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，居民對租賃住房和租賃住房服務的需求與日俱增，尤其是像北京、上海等超大城市，由于人口結構中的青年人占比較高，而青年人群體存在職業(yè)發(fā)展尚未穩(wěn)定、工作地點流動性大、不愿意被住房束縛、購房支付能力階段性不足等特點，租房需求甚至超過購房需求。

根據(jù)國家統(tǒng)計局第6次人口普查等數(shù)據(jù)估算，2016年我國城鎮(zhèn)常住人口中有約21%租房居住，租住人口總量約1.66億人，主要是外來務工人員、新就業(yè)大學生等非戶籍常住人口，其中35歲以下的青年人占86%。租住人口比例一般與城市人口規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平、常住人口中非戶籍人口比例成正比。

北京市租住比重約為37.2%，在約800萬租住人口中，非戶籍常住人口占75%。租賃住房的人員年齡以20至30歲為主，約占全部租住人口的74%，平均月收入低于1萬元的占70%；上海市租住比重約為39.6%，在約970萬租住人口中，非戶籍常住人口占80%。

從住房租賃市場發(fā)展的國際經(jīng)驗和國內(nèi)趨勢看，我國城鎮(zhèn)住房租賃市場發(fā)展的潛力還非常大，不論是從潛在的租住人口，還是從潛在的租金支出規(guī)模上看。

因此，利用供給側(cè)結構性改革的思路，借助住房租賃市場立法，通過培育住房租賃企業(yè)、規(guī)范租賃行為、提高租賃合同社會保護意識和能力、消除住房租賃權歧視、讓租房居民享受平等的公共服務和社會權利等發(fā)展住房租賃市場，盡快補齊住房市場發(fā)展中的這個短板，對完善住房基礎性制度和長效機制，促進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和住有所居目標的實現(xiàn)，都有非常重要的現(xiàn)實意義。

從目前租賃立法的情況看，2017年5月，住建部起草了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，就首部住房租賃立法向社會公開征求意見。在地方房屋租賃市場立法中，確立的主要制度有：租賃管理多部門聯(lián)動制度，房屋租賃登記備案制度，推廣使用示范合同文本制度，最小出租單元、最低人均面積限定制度，租金管理、發(fā)布制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀規(guī)范服務制度，信息共享制度，信息保護制度等。

租房總體上不如買房，是影響住房租賃市場發(fā)展的關鍵

租房不如買房格局的形成，有多方面的原因。一是傳統(tǒng)觀念上的重購輕租，如“有土斯有財”“有恒產(chǎn)者有恒心”等，中華傳統(tǒng)文化給住房所有權賦予了太多的非居住功能。二是經(jīng)濟方面的租不如買，住房市場化改革以來，房價持續(xù)快速上漲，許多買房家庭的住房增值收益遠遠超過勞動收入，更增強了居民買房居住的意愿。三是法律方面對承租人權益保護不夠，租賃關系不穩(wěn)定，租賃價格隨意上漲，導致租賃糾紛較多，承租人處于弱勢地位，缺乏安全感。四是制度設計上存在對租住家庭的歧視，租住與自有自住家庭在子女入學、勞動就業(yè)、社會保險、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務方面不能享受同等待遇。

此外，住房租賃市場還存在一些現(xiàn)實矛盾。一是租售比（每套房的月租金與房價之比）不合理。據(jù)測算，北京、上海、深圳等地住房的租售比大體在1:500—1:600之間，對應的年毛租金收益率只有2.0%—2.4%，連融資成本都難以覆蓋，因此企業(yè)不愿意投資持有租賃住房。二是住房租賃稅負重。企業(yè)出租住房稅收占租金總額的15%以上，其中按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅尤其不合理，影響專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。租售比不合理、租賃稅負重，導致租賃住房的房源供給主要來自于個人和家庭，分散凌亂難于監(jiān)管。三是住房租賃基層監(jiān)管力量不足，缺乏必要的監(jiān)管手段和工具平臺，政府部門之間也缺乏協(xié)調(diào)聯(lián)動和信息共享。

住房租賃行為不規(guī)范，阻礙租賃市場健康發(fā)展

住房租賃市場上參與者行為不規(guī)范，主要表現(xiàn)在以下方面。一是不遵循住房租賃交易規(guī)范流程，不使用租賃合同示范文本，利用虛假信息誘騙和惡意欺詐現(xiàn)象較多，導致承租人權益不能得到有效保護，租賃糾紛多。二是違法出租房屋多，許多租賃住房在建筑、消防、衛(wèi)生等方面存在安全隱患，與租賃住房相關的社會治安問題也比較突出。三是住房租賃合同備案率低，不少城市不到1％，導致政府難以有效地認識把握市場狀況，更難以通過提高市場透明度等手段引導住房租賃市場發(fā)展。四是一些從事房屋租賃業(yè)務的中介公司經(jīng)營行為不規(guī)范，少數(shù)中介公司騙取中介費，挪用租金侵占押金，從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。參與者行為不規(guī)范的原因主要是以下幾方面。

首先，法律法規(guī)不健全。西方發(fā)達國家基本都通過民法典、住房租賃法等法律，對租金與租金調(diào)整、租期、居住條件以及租客權益保護等進行了規(guī)定。而我國目前缺乏專門的住房租賃立法，相關法律規(guī)定散見于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國合同法》等法律法規(guī)，對住房租賃行為的管理缺乏必要的法律依據(jù)。

其次，私人出租住房占絕對比重。根據(jù)全國第6次人口普查數(shù)據(jù)測算，我國租賃住房來源中有約90%來自私人家庭，規(guī)模經(jīng)營的市場化住房租賃企業(yè)僅有1%左右市場份額。租賃住房的出租人多為個人和小規(guī)模中介，多以隱形市場形式出現(xiàn)，規(guī)范和管理難度大。而集體土地上的、城中村中的出租房屋大多游離在政府監(jiān)管體系之外。

再次，政府監(jiān)管力量薄弱。許多城市沒有專門的房屋租賃監(jiān)管機構，即使有專門的管理機構，往往監(jiān)管隊伍的規(guī)模也非常小，監(jiān)管覆蓋范圍有限。管理手段也比較落后，大部分地方還停留在收費辦證的管理水平。各地普遍沒有建設住房租賃管理信息服務平臺，不具備為住房租賃市場提供現(xiàn)代化信息管理和服務的能力。一些城市從加強流動人口治安管理的角度對加強租賃管理做了積極探索，但缺乏穩(wěn)定的經(jīng)費渠道，難以形成長效機制。對中介機構的監(jiān)管，既沒有專業(yè)資質(zhì)和執(zhí)業(yè)資格管理，也沒有建立信用管理體系，缺乏有效抓手，監(jiān)管不力。

市場化機構出租缺位，難以發(fā)揮市場引領和示范作用

機構出租人，是指以機構為主體批量經(jīng)營租賃住房的出租人。機構出租人大致有三種類型，一是作為持有者、投資者或業(yè)主擁有租賃住房的企業(yè)或機構，二是受機構或個人業(yè)主委托負責租賃住房運營管理和服務的企業(yè)或機構，三是既是租賃住房業(yè)主，也同時提供租賃住房運營管理和服務的企業(yè)或機構。在一些發(fā)達國家，由住房合作社、住房協(xié)會等各類機構投資者出租的住房占比約為25%—30%。

機構出租人對住房租賃市場發(fā)展有著重要作用。國外相關經(jīng)驗表明，隨著機構出租人參與水平的提高，租賃住房供給量會顯著增長。良好的租住體驗，還有利于提高居民家庭租住的比重。以機構為主體的出租人也更便于政府監(jiān)管，機構出租人的規(guī)范經(jīng)營也會給個體出租人起到示范作用，帶動整體市場規(guī)范化運作。機構出租人會直接與個體出租人、中介形成競爭，將有利于承租人群體整體福利的提升。

遺憾的是，我國住房租賃企業(yè)長期缺位，即使近年來專門從事住房租賃的企業(yè)有所發(fā)展，但其市場份額也很小。其主要原因，除了租售比失衡、稅負重，導致住房租賃業(yè)務盈利能力不足，租金回報率整體偏低，住房租賃市場對機構投資者缺乏吸引力外，長期融資難、土地成本高、規(guī)劃建設政策不配套也是重要原因。

多管齊下，促進住房租賃市場健康發(fā)展

要想促進住房租賃市場發(fā)展，首先要打造一個讓城鎮(zhèn)居民愿意選擇租賃住房的市場環(huán)境；其次是要改善住房租賃市場的供給和服務，培育機構化、規(guī)?；?、專業(yè)化住房租賃企業(yè)；三是要提高市場透明度，有效引導市場預期；四是完善租賃市場立法和機制體制建設，規(guī)范市場參與者行為。具體的政策建議包括以下四個方面。

一是加速落實國家關于培育住房租賃企業(yè)的土地、金融、稅收和規(guī)劃建設支持政策，鼓勵規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。發(fā)展機構化和規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，短期內(nèi)最突出的意義是有利于租賃市場的規(guī)范和透明，在以個人或家庭出租為主的住房租賃市場上起到示范作用。從中長期的角度看，機構化規(guī)?；赓U企業(yè)的發(fā)展，會推動租賃住房投資、運營管理的專業(yè)化，有利于基于租賃住房資產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的產(chǎn)生和發(fā)展，讓一部分個人住房投資者的投資模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，即從直接購房投資轉(zhuǎn)向購買REITs產(chǎn)品間接投資。

二是鼓勵有條件的國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。我國商品住房開發(fā)銷售的市場上，開發(fā)建設能力總體過剩，加之土地供給等方面的原因，市場競爭越來越激烈，而在新建商品住房和存量住房租賃這個市場上，還缺乏足夠的供應者，在國家倡導構建租購并舉的住房制度、發(fā)展住房租賃市場的時候，國有企業(yè)有責任走在前列。

三是建立租金動態(tài)監(jiān)測機制提高市場透明度。租金是住房租賃市場上的價格，準確及時地把握住房租金的現(xiàn)狀與變化趨勢，對于引導租賃市場參與者行為、促進租賃市場穩(wěn)定，具有重要意義。從政府承擔的住房責任出發(fā)，政府一般要關注兩類租金。一類是城市基準租金，該租金是在市場租金基礎上通過估算形成的，是政府住房保障體系中向保障對象發(fā)放租金補貼或向保障性住房運營企業(yè)發(fā)放財政補貼的基礎。另一類是租賃住房市場租金，包括租金水平及其變動，通常用租金指數(shù)來表達，如英國國家統(tǒng)計辦公室(National Statistics Office)定期公布的私人住房租賃價格指數(shù)(Private housing rental price index)。租賃住房市場租賃價格指數(shù)可以用來指導租賃雙方的租金確定和調(diào)整過程，也可以引導租賃住房投資者的投資行為。建議盡快著手研究編制這兩個住房租賃價格指數(shù)，前者可以基于政府住房租賃交易服務平臺的業(yè)務數(shù)據(jù)由住建部門負責編制，后者可由統(tǒng)計部門編制，與二手住宅價格指數(shù)一同發(fā)布。

四是建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人持牌制度。2016年8月，住建部等七部門聯(lián)合印發(fā)了《關于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，進一步規(guī)范中介服務行為，完善行業(yè)管理制度，加強中介市場監(jiān)管。通過在全國范圍內(nèi)部署開展房地產(chǎn)中介專項整治工作，重點整治發(fā)布虛假房源誘騙消費者、侵占或挪用交易資金等十類違法違規(guī)行為，多次公布各地查處的中介行業(yè)違法違規(guī)典型案例，取得了較好的效果。我國房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)長期持續(xù)健康發(fā)展，建立具有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務機構和個人持牌執(zhí)業(yè)制度非常重要。

（作者為清華大學房地產(chǎn)研究所所長，清華大學建設管理系教授）

【參考文獻】

①徐躍進、劉洪玉：《我國住房租賃市場發(fā)展機構出租人之探討》，《中國房地產(chǎn)》，2015年第33期。

責編/賈娜    美編/于珊

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