國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員任興洲認為:“現(xiàn)階段,在我國一些人口大規(guī)模流入的城市完全做到‘租購同權’還不太現(xiàn)實,最大難點是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足,特別是與‘學區(qū)’緊緊聯(lián)系在一起的教育資源明顯短缺。”她認為,一座城市涌入大量人口后,子女就學的需求會大幅度增加,但當?shù)亟逃Y源并不會隨著人口流動而立即同比例大量增加,由此會造成供需矛盾、教育資源供給緊張。
仔細觀察不難發(fā)現(xiàn),此番推動“租購同權”的城市大多并非人口流入壓力最凸顯、租房者擴權需求最強烈的城市。正如中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長李鐵所說,像北京這樣的一線城市,控制人口、控制土地供應、控制戶籍等措施,事實上就是對“權”的限制,“租購同權”的實施還面臨著許多剛性制約。
從另一方面看,“租購同權”也非“盲目畫餅”,而是大勢所趨、現(xiàn)實所需。
“中央提出,‘房子是用來住的,不是用來炒的’。既然是‘住’,除了自有產(chǎn)權的房子之外,租賃住房也是解決‘住有所居’的一種重要方式。”任興洲認為,“當前我國要建立房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制,一個重要舉措就是通過租售并舉來滿足城鎮(zhèn)各類人群的住房需求,而要使‘租售并舉’落到實處,‘租購同權’勢必要提上重要的議事日程。”
“過去,我國城鎮(zhèn)中有一些福利和享用公共資源的權利附著在產(chǎn)權住房之上,比如買了房子就更容易落戶,落戶后孩子就有享受在‘學區(qū)’入學的權利。再加上購房會帶來‘財富效益’,升值空間大,人們就會更踴躍地購房。尤其在供需矛盾比較突出的一、二線城市,購房需求越來越旺,房價容易出現(xiàn)過快上漲。而租賃住房者很難享有教育等公共資源。”在任興洲看來,如果讓租房者也能逐步享受到同等的公共資源,這些人群就不一定非擠到購房的“獨木橋”上,“這樣一來,人們買房會更加理性,有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)良性發(fā)展。”
租購同權會推動租金上漲嗎?
目前各地新政在“同權”方面仍留有較高準入門檻。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整,租金水平就不會有太大變化
“前幾個月,全家一到周末,就四處看房、談合同。‘租購同權’的信號一出來,我們就把買房計劃擱置起來了。先觀望觀望,看看市場是個什么走勢。”袁倩的鄰居王海一家目前還在租房,“幸好小區(qū)幼兒園的學位充足,閨女能就近入園,可幾年后上小學咋辦?都搶著上好學校,不買房能擠到前面嗎?”王海坦言現(xiàn)在的心情很微妙,“房子肯定還是要買的,只不過希望‘租購同權’能讓房價有所松動。”
同樣心情微妙的還有已經(jīng)“上車”的有房一族。“如果租房者權利提高了,那租金是不是就能漲?可如果大家都被吸引著去租房,房產(chǎn)本身的價值會不會縮水?”相關細則沒出來,袁倩現(xiàn)在也拿不太準。
“租購同權”,到底會給住房市場帶來怎樣的影響?“可能會給市場帶來短期波動,但絕不該夸大它的效應。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領認為,目前各地新政在“同權”方面仍留有較高的準入門檻,帶來的實質(zhì)性改變并不大。更重要的是,決定一個地區(qū)房租水平的核心因素是當?shù)厝说钠骄杖胨健?ldquo;根據(jù)我們的分析,國內(nèi)租房者一般會將個人收入中的1/3左右拿來租房。二線城市租金收入比一般不超過25%,三四線普遍在20%以下。如果租金過高,就會導致?lián)Q租。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整,租金水平并不會有太大變化。”
“‘租購同權’最大的意義不在于對市場的影響,而在于解決年輕人的剛性居住需求,讓租房也能成為一種體面的生活方式。”楊現(xiàn)領認為,落實“租購同權”還應該更接地氣,重點考慮新市民眼下最迫切的需求,“首先要解決能方便辦理居住證、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題。只有這樣,他們才可能在城市站穩(wěn)腳跟,下一步才會產(chǎn)生對學區(qū)的需求。”
任興洲認為,“租購同權”絕不單是一個住房問題,更取決于我國城市公共服務供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化,尤其是在教育制度和相關資源的供給方面?,F(xiàn)在人口流動越來越快,但義務教育資金投入在不同省份之間很難流動起來。應逐步改變這種機制,使人口流入地獲得相應義務教育的財力支持,讓其有足夠的能力改善當?shù)亟逃龡l件,增加優(yōu)質(zhì)公共資源的供給。“同時,還要做好配套的制度設計,避免造成過度的人口‘虹吸效應’,加重‘大城市病’。因此,與租購同權相伴隨的,必須是一系列體制機制的改革和相關的制度安排。”