從“快周轉(zhuǎn)”向“慢持有”轉(zhuǎn)變
“自持地塊”和“競自持”土拍模式,作為一種新的游戲規(guī)則,勢必改變地產(chǎn)商長久以來習(xí)慣的拿地和開發(fā)模式。
不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為,這種模式下,放緩了房企資金運(yùn)作速度,限制了開發(fā)商回收現(xiàn)金流的節(jié)奏,給地產(chǎn)商的運(yùn)營模式帶來全新課題和挑戰(zhàn)。
在楊現(xiàn)領(lǐng)看來,對開發(fā)商最大的挑戰(zhàn)是,地價(jià)成本仍然過高,以目前競自持的地塊而言,盈利非常困難。
他對《中國新聞周刊》算了一筆賬,以北京為例,目前4塊100%自持的地塊樓面價(jià)均在25000元/m2以上,假設(shè)建安成本3000元/m2,運(yùn)營成本粗略按50000元/m2,各種稅費(fèi)按照17%計(jì)算,以周邊鏈家自營的自如品牌的租金水平來算,想要實(shí)現(xiàn)回本要超過25年,甚至有的地塊能到50年。
不過,也有特例。比如,上海最早推出的兩塊租賃地塊,最終競得者分別是上海張江(集團(tuán))有限公司和上海嘉定新城發(fā)展有限公司,兩家公司都是國企,總價(jià)和樓面價(jià)都遠(yuǎn)低于市場價(jià)格,樓面價(jià)僅為5569/平方米和5950/平方米。
“由政府以極低的地價(jià)定向出售給特定的國企,則幾年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)盈利。”楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《中國新聞周刊》,以前述公式計(jì)算,嘉定和張江地塊回本期分別為9年和6年,已經(jīng)非常接近現(xiàn)在市場上包租形式為主的長租公寓企業(yè)回本期。
不過,對于大多數(shù)民營開發(fā)商來說,很難享受到這種“紅利”,在拍下自持土地的時(shí)候必須精打細(xì)算。
融信地產(chǎn)目前在上海、廣州和杭州都拿下了自持地塊。融信地產(chǎn)一位不具名的負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》,布局自持地塊最主要的考慮因素,是一二線城市旺盛的租賃需求。
除了廣州有一塊地,自持占地55%外,在其他城市出于成本收益的角度考慮,自持占比并不高。上海地塊自持比例為1.53%,杭州地塊自持占比4.35%。
“在核心地段拿地,算過來賬的基礎(chǔ)上,適當(dāng)可持有一定比例自持產(chǎn)品。”前述融信地產(chǎn)負(fù)責(zé)人對《中國新聞周刊》分析,融信對自持地塊運(yùn)營方式有幾個(gè)方向的考慮,包括自持運(yùn)營、委托運(yùn)營和資產(chǎn)證券化,“整體成本投入來說差距不大。盈利模式上,前兩者主要依靠租金收益,后者依靠資產(chǎn)證券化方式退出。相對來說后者的方式更適合開發(fā)商,但是由于目前缺少立法和制度支持,資產(chǎn)證券化尚不成熟。”
對于回報(bào)周期的測算,該負(fù)責(zé)人表示,如果通過優(yōu)質(zhì)運(yùn)營商的運(yùn)營,按照5%的回報(bào)率,大約需要20年回收成本。資產(chǎn)證券化相對來說會更快,只要出租率和租金達(dá)到目標(biāo),就可以一次性退出。
隨著整個(gè)房地產(chǎn)政策圍繞“租售并舉”的轉(zhuǎn)向,一些嗅覺靈敏的地產(chǎn)商已經(jīng)開始試水角色轉(zhuǎn)變,由開發(fā)商轉(zhuǎn)向“房東”,最典型的模式是開發(fā)長租公寓。
從市場上看,目前長租公寓領(lǐng)域市場運(yùn)營主體主要有五類:互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)投類、開發(fā)商類、中介類、酒店類、地方國家隊(duì)。2016年以來,萬科、龍湖、旭輝、遠(yuǎn)洋等少數(shù)排名靠前的房企,先后進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。
楊現(xiàn)領(lǐng)對《中國新聞周刊》表示,長租公寓作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù),對習(xí)慣短周期開發(fā)、資金快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商而言,面臨諸多挑戰(zhàn)。首當(dāng)其沖的是,租賃行業(yè)要求較長的運(yùn)作周期,以輕資產(chǎn)的整租模式為例,互聯(lián)網(wǎng)類的公寓投資回收期多在3~5年,開發(fā)商類的公寓在裝修和家具設(shè)施上投入更高,投資回收期在6~7年居多;如果為自持物業(yè),投資回收期保守估計(jì)也要10年以上,部分一線城市如北京甚至達(dá)到20年。相比之下,地產(chǎn)行業(yè)單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作周期通常在2~3年,而開發(fā)商最重視的拿地到開盤這一環(huán)節(jié),比如碧桂園、龍湖等可做到半年左右,1年即可實(shí)現(xiàn)資金回籠。
在他看來,租賃地塊要求開發(fā)商由“快周轉(zhuǎn)”向“慢持有”轉(zhuǎn)變,對開發(fā)商的資金實(shí)力和進(jìn)入門檻提出了更高的要求。目前參與主體多為全國性大房企,但盈利模式上仍存在諸多不確定性,目前多以搶占市場為主。
相對于不少地產(chǎn)商的小心翼翼,龍湖集團(tuán)已經(jīng)開始雄心勃勃地全面進(jìn)軍長租公寓市場。“我們的布局是,今年在16個(gè)一線和領(lǐng)先二線城市,到2017年底,將開業(yè)超15000間。”龍湖旗下長租公寓品牌冠寓總經(jīng)理王俊英告訴《中國新聞周刊》,目前冠寓的戰(zhàn)略是迅速占領(lǐng)市場,“三年內(nèi)不考慮盈利問題。”