“若還是讓農(nóng)民自己建設(shè)，恐怕會不盡如人意”

中國新聞周刊：村集體土地除了道路、倉房、醫(yī)療站、辦公用房等公共用地外，還有農(nóng)民的宅基地，未來這兩塊是分開入市還是打包入市？

劉守英：未來這是很大的問題。一家一戶的小塊地建租賃房從所有權(quán)看不經(jīng)濟(jì)，集體組織一個(gè)單位建設(shè)租賃房，也有所有權(quán)的規(guī)模和協(xié)同問題。

城市開發(fā)是一片一片的，要求有健全的公共服務(wù)設(shè)施，村集體、農(nóng)民若缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，蓋出來的城市就不像樣。未來第一步是先合法化，合法就可以體面地，不用偷偷摸摸地建房，在長期的預(yù)期下慢慢往前走。第二步是要合規(guī)，納入政府城市建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃進(jìn)去后，集體土地和宅基地的所有權(quán)可以整合，這些所有權(quán)可以及時(shí)分享收益。這個(gè)問題不太大，日本、中國臺灣有成功的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。

集體建設(shè)用地入市，農(nóng)民宅基地、自留地權(quán)屬算起來不難，就是一個(gè)權(quán)屬界定、資產(chǎn)認(rèn)定、公共分?jǐn)?，還有價(jià)值分享，國際上都有很成熟的經(jīng)驗(yàn)。

比如說臺灣地區(qū)，原來都是私有的，農(nóng)戶私有土地整合成一片開發(fā)租賃項(xiàng)目，土地所有權(quán)不變，開發(fā)時(shí)根據(jù)原始土地多少，區(qū)位如何，確定農(nóng)戶土地所占份額。份額比例大家可以坐下來談，確定好農(nóng)戶每一塊土地所占份額比例后，修路、修廁所、建設(shè)公共設(shè)施占地再按比例分?jǐn)?，建設(shè)資金也按比例分?jǐn)偂Ｒ话愣?，大家都會接受，因?yàn)槭找姹仍瓉矶嗔恕?/p>

中國新聞周刊：集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房入市，將會碰到哪些問題？

劉守英：中國特殊的情況，地方政府不靠賣地?fù)尾粨蔚米∈莻€(gè)問題，再一個(gè)是面臨中國人購房習(xí)慣的挑戰(zhàn)。不僅中國人，亞洲人跟歐美國家人不一樣，置地買房的觀念根深蒂固，一時(shí)難以改變。未來到底有多少人不買房選擇租房，也沒法判斷。

更重要的是，租售同權(quán)中教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等影響租購選擇的決定性因素，能不能落到實(shí)處。

此外，集體的建設(shè)用地進(jìn)市場以后，這些區(qū)片的基礎(chǔ)設(shè)施投資誰來投，這些錢從哪兒來？這些土地能不能抵押，能不能融資？此前，所有土地都是政府征收，基礎(chǔ)設(shè)施也是政府來做。從政府的角度而言，既然村集體建了租賃房，得租金，為什么還要政府承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)？這些問題尚未明確。

還有投資主體，現(xiàn)在集體建設(shè)用地，大量的租賃房都是農(nóng)民自己在建，不是說建得不好，而是城市建設(shè)應(yīng)該是對投資主體開放。若其他投資主體進(jìn)不來，還是讓農(nóng)民自己建設(shè)，恐怕會不盡如人意。

我們搞農(nóng)村研究的都清楚，沒有其他外來資本，包括資金、腦力、創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)、企業(yè)家能力，僅憑農(nóng)民一己之力建設(shè)城市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不行。這一塊市場怎么開放，向誰開放，開放細(xì)則目前也沒有說法。

以前開發(fā)商和政府談，未來變成跟書記、村集體去談，這些都是問題。這些問題不解決，《方案》就是一張紙。最后的結(jié)果可能是政府說不符合規(guī)劃不能建，即便允許建，土地也不能融資，其他投資主體進(jìn)不去，農(nóng)民只能蓋兩三層小樓出租，《方案》原地打轉(zhuǎn)。

可能接下來隨著配套制度的完善，在城中村、城邊村實(shí)現(xiàn)了集體建設(shè)用地跟國有建設(shè)用地同地同權(quán)，土地改革就變得更容易接受，順理成章了。

在村集體建設(shè)用地上建租賃住房，村集體既是土地的所有者，又是運(yùn)營主體，搞不好會加劇“小官大貪”。

現(xiàn)在一些村干部存在瞎搞胡來的問題，這需要集體產(chǎn)權(quán)的改革。目前先解決人落下腳、待得住的問題，下一步集體產(chǎn)權(quán)怎么量化，集體資產(chǎn)怎么量化，資產(chǎn)升值的收益如何量化都需要清晰界定。

對村干部、村集體的監(jiān)督不是大問題，農(nóng)民監(jiān)督比政府上級監(jiān)督下級要容易，有效得多，關(guān)鍵是制度。只要資產(chǎn)量化清楚，未來這些事都放到臺面上，整個(gè)建設(shè)用地市場直接上平臺，就是集體土地資產(chǎn)和國有土地一樣直接上市交易，農(nóng)民監(jiān)督跟上，村干部貪腐問題會得到有效遏制。中國農(nóng)民的特質(zhì)是屬于自己的權(quán)益每天都會盯著。

在運(yùn)營主體方面，開發(fā)商有更多的資金和運(yùn)營實(shí)力，發(fā)展理念更符合市場經(jīng)濟(jì)的要求，開發(fā)出的產(chǎn)品也更適合作為租賃市場的租賃住房。有了市場力量的參與，將有利于提升租房市場的整體水平。

“擺脫土地財(cái)政會一時(shí)痛苦，但可能會殺出一條路來”

中國新聞周刊：通過住房市場的改革，集體土地入市會對城市化帶來什么影響？

劉守英：簡單說，政府的歸政府，市場的歸市場。比如說30%左右的土地和住房，未來完全市場化?，F(xiàn)在整個(gè)住的問題沒有解決，住和投資混在一起，很多時(shí)候?yàn)榱私鉀Q住的問題，把另一個(gè)市場給干掉了，這樣就造成了很多的扭曲。

未來住房市場會劃分商品房、保障房、租賃房三大塊，慢慢理順，最終租售市場達(dá)到一個(gè)平衡，即市場的歸市場，政府的歸政府，這是中國城市化的路徑。

農(nóng)民工進(jìn)城，是中國城市化繞不過去的問題。農(nóng)民工就業(yè)類型不同，對住的需求也不一樣。此外，不同的城市面對的問題也不一樣。

解決這個(gè)問題有堵與疏之辯，我傾向于疏。特別是對人口凈流入的13個(gè)試點(diǎn)城市，從租房入手，讓進(jìn)城的農(nóng)民工落下腳來。由于涉及增加土地供應(yīng)，集體建設(shè)用地入市會給土地改革沖出一個(gè)口子。