黄色网页在线观看,开放性按摩在线观看,探花国产精品福利,三级特黄60分钟在线播放,一本久道久久综合中文字幕,五月婷婷激情网,久久精品国产精品国产精品污

網(wǎng)站首頁 | 網(wǎng)站地圖

大國新村
首頁 > 經(jīng)濟(jì)金融 > 政策解讀 > 正文

“租購?fù)瑱?quán)”會帶來什么影響

近來,有關(guān)“租購?fù)瑱?quán)”的新聞引發(fā)社會熱議。公眾主要關(guān)注兩個內(nèi)容:一是“租購?fù)瑱?quán)”對房價的影響;二是對保障承租人子女享有公共教育服務(wù)權(quán)益的影響。

別片面理解對房價的作用

應(yīng)當(dāng)看到,我國的住房存在消費和投資雙重屬性。消費屬性就是通常意義上講的剛需,而投資屬性不僅包括投資需求還有投機需求。在消費需求屬性達(dá)到飽和或者部分剛需被滿足時,出于保值增值的目的,飽和消費屬性就會開始轉(zhuǎn)向投資屬性。因此,分析房價問題時,需要兼顧消費需求和投資需求這兩種屬性的轉(zhuǎn)換因素。

第一,在短期無法大規(guī)模增加住房土地供給時,增加住房租賃市場上的供給是一個緩解矛盾的有效途徑。但這是不是意味著,只要提高房子的供給數(shù)量,就可以緩解人口和土地之間的失衡?答案顯然沒這么簡單。居住需求不僅包括居住空間上的需求,還包括對居住區(qū)位質(zhì)量的需求,如優(yōu)質(zhì)的教育。所以,在短期無法大規(guī)模提升住房土地供給之時,“租購?fù)瑱?quán)”可以促使更多房源釋放到租賃市場,并擴大公共服務(wù)的空間范圍,有利于緩解人口和土地矛盾造成的房價上行壓力。

第二,不能片面地說“租購?fù)瑱?quán)”增加了租購套利機會。一般來說,房地產(chǎn)市場上存在三種套利情況:空間套利、金融套利、租購套利??臻g套利通過更換居住地房產(chǎn)來擴大收益;金融套利通過投資房產(chǎn)實現(xiàn)高于其他投資品(如股票、債券)的收益;租購套利通過買房和租房之間的轉(zhuǎn)換獲取收益。以學(xué)區(qū)房為例,優(yōu)質(zhì)的教育服務(wù)往往集中在特定的區(qū)域,容易形成空間上的壟斷,給空間套利提供機會。

“租購?fù)瑱?quán)”無疑可以降低這種壟斷的程度,有利于遏制一部分空間套利行為。但是,租房者權(quán)益的增加可能引發(fā)租購套利、房屋“惜售”,導(dǎo)致房價上漲。但要看到的是,這三種套利機會并不是孤立存在的。如果空間套利機會減少帶來的影響較大,則房價就會下降。

讓更多人有機會分享蛋糕

城市化不是物的城市化,而是人的城市化。伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷,大量農(nóng)村人口從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中轉(zhuǎn)移出來,使我國的城市化水平快速提升。但是,由于種種原因,大量非戶籍人口不能享有和戶籍人口同等的公共服務(wù)。為此,黨的十八大報告明確提出,要加快改革戶籍制度,有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,努力實現(xiàn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋。

事實上,人的城市化不是保障部分個體的權(quán)益,而要注重提升群體的權(quán)益。社會的和諧發(fā)展不是靠“金字塔尖”決定的,而要靠基層百姓的幸福感鑄就。

以教育服務(wù)為例,居民享有教育服務(wù)就好比去吃一個帶水果的蛋糕。水果就是人們關(guān)注的所謂優(yōu)質(zhì)教育資源??涩F(xiàn)實是,蛋糕規(guī)模有限,水果更是不多。我們應(yīng)該怎么辦呢?如果想讓更多的人至少能吃到蛋糕,無非兩種辦法:一是放更多的水果;二是做更多的蛋糕。前者需要長期的準(zhǔn)備,后者卻可以在短期內(nèi)實現(xiàn)。因為讓更多的人有機會吃蛋糕,而不是讓本來已經(jīng)吃到蛋糕的人去搶蛋糕上的水果,本身就是一種增加社會整體福利的進(jìn)步。

此外,租房的主力軍中很大一部分是外來人口,其中低技能人群占有不小的比重。研究表明,每多受一年教育,低技能人群的產(chǎn)出效益比高技能人群要多,即人力資本的外溢效應(yīng)更加明顯。這就意味著,如果讓外來人口有更多機會吃蛋糕,就可以更有效地幫助社會去做更大的蛋糕。

由此可見,“租購?fù)瑱?quán)”是實現(xiàn)人的城市化的一種進(jìn)步。“同權(quán)”并不是狹隘地惠及那些已經(jīng)吃到蛋糕的人,而是讓更多的人有機會去分享城市發(fā)展、社會進(jìn)步的大蛋糕。

打出一系列政策“組合拳”

現(xiàn)實中,對“租購?fù)瑱?quán)”問題的擔(dān)憂主要表現(xiàn)在:一是“租售同權(quán)”前置門檻高,突破排位入學(xué)阻力大; 二是資本更青睞優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房,難免會引發(fā)房價上漲;三是現(xiàn)有房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足住房租賃市場發(fā)展需求,增加房源是需破解的難題。

因此,不能過高看待“租購?fù)瑱?quán)”,更不能寄希望于一招就能解決所有問題。下一步,相關(guān)改革及配套政策需要循序漸進(jìn)。

第一,優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房和普通學(xué)區(qū)房地區(qū)不能采用一刀切式政策。對優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房地區(qū)的“同權(quán)”改革阻力勢必不小,短期可適當(dāng)降低前置門檻,長期來看還是應(yīng)該從改善教育資源配置入手,補短板,深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。對于普通學(xué)區(qū)房地區(qū),不妨放寬“同權(quán)”的前置條件,徹底改變排位入學(xué)的機制。

第二,降低住房市場中套利的預(yù)期。主要可以通過降低剛需預(yù)期和提升房產(chǎn)保有成本預(yù)期來影響房價。按照深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求,滿足不同層次的租房消費需求,發(fā)展廉租房、保障房和市場化租房等多層次住房租賃市場,鼓勵更多的剛需進(jìn)入房屋租賃市場。通過財稅政策調(diào)節(jié)住房保有量,降低房價和租金對其實際水平的偏離程度,進(jìn)一步建立和完善房地產(chǎn)市場長效調(diào)節(jié)機制。

第三,規(guī)范住房租賃市場,增加有效房源。加強對住房租賃市場的管理,明確住房租賃雙方的權(quán)利義務(wù);規(guī)范租房租賃制度,通過立法保障租房者的權(quán)益,提升租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。挖掘現(xiàn)有房源,擴大有效房源,增加“只租不售”供地,鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與長租公寓領(lǐng)域。

總體來說,要正確認(rèn)識一項政策,必須突破局部和短期利益的掣肘,建立全局和長期利益的分析框架。而要積極推動一項政策落地,除了方向正確,還必須根據(jù)現(xiàn)有問題來打出一套“組合拳”。

[責(zé)任編輯:潘旺旺]