習近平總書記在十九大報告中指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
總書記的這一重要講話無疑給住房租賃市場再次注入一針強心劑。從市場層面看，從7月底住建部等9部委發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并劃定12個試點城市4個多月以來，住房租賃市場已經呈現出前所未有的火熱景象：
各地政府新政頻出、集體土地進入租賃市場、長租REITs破冰、房企密集布局，甚至連互聯網公司也想分羹住房租賃市場。
從政府到各類市場主體，每一方都看好住房租賃市場，而他們的每一個動作也都在推動著這個市場的發(fā)展。
“購租并舉”4個字在2015年中央經濟工作會議時便已現身，但如果說4個月前還是一個只停留在文件中的表述的話，如今“租購并舉”已經由“將來時”變?yōu)?ldquo;進行時”，并正在開始加速度。
4個月以來，住房租賃市場正在發(fā)生哪些新變化，又會給這一本已火熱的市場帶來哪些新的期待？
地方政府新政策
各地如何發(fā)力“租購同權”？
由政府主導，集監(jiān)管、服務、信息于一體的官方房屋租賃平臺是租賃市場的“基礎設施”，也被視為各項政策落地的抓手。（視覺中國）
住房租賃，已經成為我國住房體系的重要組成部分。在前期已出臺加快發(fā)展住房租賃市場相關政策的基礎上，首批開展住房租賃試點的12個城市，以及北京、上海等一線城市，正在積極推動新政的落地。
補建租賃市場“基礎設施”：杭州、廣州、武漢、成都等推出官方房屋租賃平臺
不同于房屋買賣要到相關部門進行備案，住房租賃市場長期處于監(jiān)管“盲區(qū)”。虛假房源、合同不報備、房東隨意漲租、更改租期、“二房東”現象屢禁不絕等，都是目前租賃市場上存在的痛點。
由政府主導，集監(jiān)管、服務、信息于一體的官方房屋租賃平臺是租賃市場的“基礎設施”，也被視為各項政策落地的抓手。
今年7月，住建部等9部委在《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中要求，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。“建設政府住房租賃交易服務平臺”就是其中一項措施。
7月過后，各地政府主導的住房租賃平臺相繼亮相。8月21日，成都住房租賃交易服務平臺啟動試運行，截至11月7日，出租房源信息多達272355條，其中已簽約房源268953條；9月29日，杭州住房租賃監(jiān)管服務平臺上線試運行，一個月累計訪問量近60萬次，累計掛牌房源37244套；10月19日，廣州推出政府住房租賃平臺“廣州智慧陽光租賃平臺”；11月1日，由武漢房管局聯合中國建設銀行打造的武漢住房租賃交易服務平臺上線運行；成都住房租賃交易服務平臺日前開始試運行，并首次公布一批房產經紀人黑名單……
據《中國經濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，在12個試點城市中，除上述城市已推出官方住房租賃平臺外，其他城市均提出搭建政府住房租賃平臺，并明確了時間表。例如，沈陽提出，12月底前實現官方平臺的全部設計功能；廈門提出，年底前形成基本框架、實現初步功能，明年6月完善；廣東肇慶提出，爭取到2018年底建立相對完善的住房租賃交易服務平臺。
在12個試點城市中，有4個城市（廣州、深圳、佛山、肇慶）在廣東，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長張少康日前表示，未來由政府主導建設的住房租賃交易平臺，將與住房交易和不動產登記數據信息充分對接共享，實現放盤—交易—備案—評價—數據發(fā)布一條龍服務，嚴把房源真實關，并逐步將各類城中村租賃住房納入平臺統(tǒng)一管理。
在12個試點城市之外的一些一線城市，官方租賃服務平臺也應運而生。10月31日，與北京住房租賃新政同步，北京住房租賃監(jiān)管服務平臺正式上線。監(jiān)管平臺完成主體認證、房源查驗、合同備案等工作；服務平臺提供租賃信息發(fā)布、網上簽約、登記備案申請、資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價等服務。
在北京房地產業(yè)協會秘書長陳志看來，形成統(tǒng)一的監(jiān)管平臺和服務平臺，有利于政府實施統(tǒng)一監(jiān)管，實現信息數據的共享。
深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉認為，建設政府住房租賃平臺，為機構開展專業(yè)化、規(guī)?；淖赓U經營創(chuàng)造了基礎，還為租賃下游衍生產業(yè)創(chuàng)造出了商機，比如房地產信托投資基金（REITs）、房屋裝修、電商提供的所有生活服務（租客休閑娛樂、快遞服務）等。
增加租賃增量——國企成市場“壓艙石”
在加快發(fā)展住房租賃市場的過程中，各地都積極發(fā)揮國有企業(yè)的引領和帶動作用，支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)，并提出了具體的落實目標。
7月底，成都便提出，到2017年年底，成都將組建或改建3～4家國有住房租賃公司。
南京市在《南京市住房租賃試點工作方案》中明確，市級層面由市國資委統(tǒng)籌明確參與試點國有企業(yè)，原則上不少于兩家；區(qū)級層面由各區(qū)政府、江北新區(qū)管委會各確定至少一家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U試點。2017年國有規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不少于14家。
沈陽也出臺了細致的方案：2017年12月底前，組建兩家國有住房租賃平臺公司，通過建設、改建、收購或長期租賃等方式取得房源并負責房源的租賃運營和管理，完成1萬套公租房建設、500套存量房源收購、確定一到兩個改建房源項目。到2020年，國有住房租賃平臺公司形成一定的市場規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。
上海的表態(tài)也很明確。9月15日，上海市政府發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，其中明確表示，“通過國資國企的引領和示范，盡快增加市場供給，穩(wěn)定市場租金，將國有企業(yè)打造成本市住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復制、可推廣的經驗做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產業(yè)。”
7月24日，上海市國土局出讓的分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗“只租不售”地塊，是上海首次推出租賃住房用地，要求競得人須100%自持70年。這兩宗“只租不售”地塊，最終花落張江集團和嘉定發(fā)展集團。
有分析人士認為，要求房企100%自持、“只租不售”的地塊拍賣，意在為租賃市場增加供給，并增加機構房源在市場中的占比。
9月13日，上海再次成功出讓租賃住房用地。位于上海市浦東新區(qū)、長寧區(qū)和徐匯區(qū)的4宗租賃住房用地，被上海地產集團成功以16.88億元的底價摘得。
短短40天內，上海6宗租賃住房用地成功出讓，全部是被國企競得。
人才爭奪：倒逼“租售同權”？
在越來越多的城市將“人才公寓”作為吸引人才的“標配”之時，各地為了爭奪人才而放寬落戶條件是否也在悄然推動“租售同權”呢？
2017年，武漢市委書記陳一新明確提出了“5年留下100萬大學生”的目標。“求賢若渴”的不僅是武漢，2017年以來，南京、長沙、鄭州和成都等地紛紛推出各項人才政策，本科畢業(yè)生的“零門檻落戶”在教育資源豐富的南京、武漢、成都和長沙等地實現。
10月16日，武漢發(fā)布《市招才局、市公安局關于進一步放寬留漢大學畢業(yè)生落戶試行政策的通知》，其中規(guī)定辦理落戶的條件為：具有普通高校專科、本科以及非普通高校本科（含教育部認證的留學回國人員）學歷或學位，年齡不滿40周歲的人員，而碩士研究生、博士研究生甚至不受年齡限制。
其中，武漢市明確規(guī)定符合人才政策者有自有房屋的，可在房屋所在地落戶，無自有房屋的，可在單位集體戶落戶，受到外界關注的租房者落戶問題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區(qū)公共戶落戶”。這部分租房者在基本公共服務，特別是子女教育權利上能否借此機會實現與有房者的“租售同權”？
“租售同權”的提法始于廣州，住建部發(fā)言人也稱“將通過立法逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇”。但對于外界頗為關注的教育權利，有態(tài)度謹慎的業(yè)內人士指出，在學位使用問題上，租房者的子女一直都有入學的權利，只是在優(yōu)先級上的順位次序不同。“事實上，以租房者所在的第三順位要想獲得優(yōu)質學區(qū)內的優(yōu)質教育資源幾乎不可能，很多房主都會與房客在合同內約定，房客不得使用學位。”中原地產研究院首席研究員張大偉分析說。業(yè)內普遍認為，若不改變租房者在使用學位時優(yōu)先級上的順位，“租售同權”還只能停留在口號層面上。
據了解，武漢市教育系統(tǒng)目前對學位使用順序的排位與全國多地類似：第一順位為“房戶合一”；第二順位為“有房無戶”；第三順位是租房者的子女。一位業(yè)內人士對《中國經濟周刊》記者稱，雖“房戶分離”者的地位有些尷尬，但也屬于“有房有戶”，在此前提下將戶籍遷至其已購房產處并非難事，關鍵問題還在于后面兩個順位的人群如何照顧。以在武漢落戶的本科生為例，如果其選擇租房，戶籍落在租住房屋所在社區(qū)的公共戶，則這一部分人變?yōu)?ldquo;有戶無房”或“有戶租房”者，他們的順位是否排在“有房無戶”，即在武漢購房但還未獲得武漢戶籍的這部分人之前呢？
《中國經濟周刊》記者就此采訪武漢市教育局負責小學和初中入學業(yè)務的基礎教育處相關負責人，該負責人明確表示：武漢市入學學位的使用優(yōu)先級以戶籍為首，其次才是房屋所有權，“不論是集體戶口還是社區(qū)公共戶，都是武漢人，是武漢人就會按照本地人的待遇來處理。”至于“有戶無房”或“有戶租房”的人在順位上是否會排在“有房無戶”的人之前，該負責人回答稱“‘有戶無房’的優(yōu)先級原則上的確應高于‘有房無戶’，但進一步的實施細則還在制定中，無法給出明確答復。”
“給其中一部分符合一定條件的租房者‘塞’一個戶口過去，他們子女學位使用的順位就往前排了，因為大多數城市的學位使用順序還是以戶籍為第一原則。”有業(yè)內人士分析說，以此種方式在部分非一線城市率先實現部分租房者的“租售同權”，未必不是一種選擇。
但現實情況卻是，在優(yōu)質教育資源的學位爭奪中，第一順位的“房戶合一”者都不能百分百保證就讀，再爭“有戶租房”和“有房無戶”者誰第二誰第三的問題，似乎稍顯遙遠。武漢市住房保障和房屋管理局租賃業(yè)務專班一位負責人告訴《中國經濟周刊》記者，“在武漢優(yōu)質教育資源集中的地區(qū)，‘房戶合一’這部分人都不能百分之百保證進入名校，再討論誰排第二的問題沒有實際意義，租房者就是排第二也上不了名校。”
上述基礎教育處相關負責人補充說，武漢市各區(qū)縣的教育資源分布情況不同，每年4月各區(qū)縣教育局會對該區(qū)域內的適齡兒童和小學能提供的學位數量進行摸底調查，到6月份再公布具體的實行辦法。“在滿足第一順位的‘房戶合一’后，若學位還有富余，‘有戶租房’和‘有房無戶’的情況都可一并解決。”但他也坦言，若連第一順位的都無法百分百滿足，后兩個順位的情況就只能調劑，“只能保證上公立學校，但不能上名校。”
土地供應新來源
北京案例：集體土地如何助力租賃市場？
在今年7月住建部等部委公布首批住房租賃試點城市后，一些城市增加了針對租賃市場的土地供應，供地來源也更為多樣，集體土地成為租賃市場土地的重要來源。
“雖說我們目前入住率只有50%多，且還有4棟樓沒有對外開放，但就排隊申請的創(chuàng)業(yè)團隊數量來說，已經接近供不應求，我們將加快準入資質的審核速度。”位于北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)351地塊上的中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)首席執(zhí)行官胡堃告訴《中國經濟周刊》記者，自2017年1月首批租客入住后，希望與創(chuàng)客小鎮(zhèn)簽約的創(chuàng)業(yè)團隊一直絡繹不絕。而中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)便是建在集體建設用地之上的租賃住房。
2017年以來，利用集體建設用地建設租賃住房，增加租賃市場有效供應的提法就不斷出現在政府文件中。2017年8月，國土部和住建部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱《方案》）的通知，在北京、上海等13個城市開展第一批試點。雖然到今年8月才出現在《方案》中的試點名單中，但北京在幾年前便已有集體用地用于租賃住房建設的嘗試，截至2017年10月，北京已有唐家?guī)X項目、溫泉351地塊項目及朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)3個項目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。
溫泉鎮(zhèn)351地塊項目：村集體已按100%入住率拿到創(chuàng)客小鎮(zhèn)前3年租金
記者從海淀區(qū)房管局了解到，溫泉351地塊項目是北京利用集體建設用地建設租賃住房第二批試點項目，也是北京市首個實現配租入住的集體建設用地建設租賃房項目。該項目總建設面積約19萬平方米，可提供2772套公租房，用地和建設主體是北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)東埠頭村經濟合作社。
胡堃介紹說：“351地塊所在位置屬于東埠頭村，但項目決策是溫泉鎮(zhèn)集體做出的，開發(fā)主體是包括東埠頭村在內的7個自然村都入股的北京興泉置業(yè)有限公司，租金收益先分到各個村，然后再分到每個村民的賬戶上。”
據了解，該項目由村集體直接租給海淀區(qū)房管局，合約期限為10年，房管局已按照100%的比例先付給村集體前三年的租金，“不論現在和未來的入住率如何，村集體已按照100%的入住率拿到了前3年的租金。”胡堃說。
作為助力創(chuàng)業(yè)團隊、為創(chuàng)業(yè)人才提供租賃住房的集體建設用地租賃住房項目，中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)與北京其他集體用地上的租賃住房不同，專門對創(chuàng)業(yè)團隊中的人員配租，并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)經濟發(fā)展與管理科科長吳杏紅告訴《中國經濟周刊》記者，351地塊項目在溫泉鎮(zhèn)的設計中就不單純是保障性項目，而是希望將“雙創(chuàng)”熱潮引入集體經濟發(fā)展，通過助力創(chuàng)業(yè)者讓入股的村民跟上產業(yè)革命的浪潮，“2015年海淀區(qū)政府測算得出的結論顯示，保障性住房的供給數量基本可以滿足需求，所以在351地塊上建設的中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)完全可以定向配租給某一部分特殊人群。”
一位工作人員告訴記者，該項目有一居室、開間和兩居室三種戶型，面積最大的為60余平方米，與中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)一路之隔的水岸家園便是東埠頭村民的回遷房，一室一廳戶型租金為每月3000元左右，而創(chuàng)客小鎮(zhèn)的兩居室戶型月租金只有3000余元，“再加上符合條件的租客每月獲得五折優(yōu)惠，這是非常大的優(yōu)惠比例。”
溫泉351地塊項目目前已與426個創(chuàng)業(yè)團隊、8個孵化器簽訂框架合作協議，已有2369套房屋具備租賃意向，其中1795套房屋已簽訂租賃意向協議，有279個創(chuàng)業(yè)團隊簽約入住1338套。
誰有資格承租創(chuàng)客小鎮(zhèn)中的租賃住房？胡堃介紹：“硬性條件是公司注冊地在海淀，為保其在初創(chuàng)階段，注冊時間在5年之內。小鎮(zhèn)與創(chuàng)業(yè)團隊簽約，再由團隊推薦人員承租，前提是承租人在北京市必須名下無房。”但并非所有符合這一條件的創(chuàng)業(yè)者都有資質進入創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)，還要先通過“路演”，“首先我們會考察創(chuàng)業(yè)團隊的創(chuàng)業(yè)領域是否符合海淀區(qū)重點發(fā)展的產業(yè)方向。”吳杏紅告訴記者，“其次還要看團隊成員是否靠譜，項目本身是否有前途。”胡堃說，只有路演中得到導師80分以上評分的團隊才有資格申請創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租賃住房。另外，創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租賃住房只在符合特定標準的群體內流動，建立了退出機制，“入住資質每年一審，達不到標準的團隊會被請出去，有的項目發(fā)展得不好，沒到一年的復審期限就被請走了。”
“我們把集體經濟按照新興產業(yè)的思維在代際上進行了劃分”，胡堃將最初只從事基本農業(yè)生產的集體經濟形態(tài)稱為“1.0時代”；將集體所有土地出租，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)則是“2.0時代”；建造房屋收租金是“3.0時代”；“將集體經濟融入產業(yè)革命的浪潮，助力產業(yè)革新是我們正在嘗試的‘4.0時代’”。
唐家?guī)X項目：入股村民收益不僅來自公租房租金
北京另一個備受關注的集體用地建設租賃住房的項目位于海淀區(qū)唐家?guī)X地區(qū)。
2010年前，由于該地區(qū)周邊產業(yè)園集群效應，吸引了大量外地產業(yè)工人集聚，彼時并沒有足夠的租賃房屋滿足大量人員的租賃需求，造成了“蟻族”現象。2010年開始，隨著唐家?guī)X新城項目的實施，舊村被拆遷改造成集中式規(guī)?；≌瑯?。
改造前的唐家?guī)X地區(qū)曾因“蟻族”現象而出名。
改造前的唐家?guī)X地區(qū)曾因“蟻族”現象而出名。
改造前的唐家?guī)X地區(qū)曾因“蟻族”現象而出名。
改造前的唐家?guī)X地區(qū)曾因“蟻族”現象而出名。
記者從海淀區(qū)房管局了解到，集體用地建設租賃住房在唐家?guī)X地區(qū)的試點項目共有4個小區(qū)，分別位于唐家?guī)X村T04、T08地塊和土井村T01、T03地塊，該項目是北京第一批利用集體建設用地建設租賃房試點項目，共提供租賃住房2176套。其中唐家?guī)X村兩個地塊建設租賃住房1498套，已竣工交付并實現分配入住，土井村項目共有租賃住房678套，將于近期竣工交付。
唐家?guī)X項目并非針對某一人群的定向配租，而是提供給兩類人群：具有北京戶籍的城鎮(zhèn)中低收入家庭和唐家?guī)X地區(qū)周邊的產業(yè)園區(qū)職工。
2010年開始，隨著唐家?guī)X新城項目的實施，舊村被拆遷改造成集中式規(guī)?；≌瑯?。
其中，北京戶籍城鎮(zhèn)中低收入家庭的標準為3個人以下家庭年收入不超過10萬；4人以上家庭年收入不超過13萬，人均住房使用面積不超過15平方米。今年3月28日，唐家?guī)XT04、T08地塊租賃住房項目啟動意向登記工作，面向保障家庭公開搖號配租，租金標準為35元/建筑平方米·月，目前項目已入住876套。
該項目為周邊產業(yè)園職工配租的情況也備受關注，唐家?guī)X項目目前已為周邊園區(qū)人才提供了22套住房，并擬于近期再向其分配200余套住宅，“該項目正大力推進項目面向企業(yè)人才的簽約工作，已簽約的房屋數量有250余套。”海淀區(qū)房管局負責人稱。與中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)相同，唐家?guī)X項目也是由海淀區(qū)房管局將所有住房從村集體手中統(tǒng)一租下，再根據準入資質審核的情況配租給符合條件的申請人。
據了解，北京海淀住房保障中心按期向經濟合作社支付租金，唐家?guī)X村根據每位入股村民的占股數，每年年底直接劃到村民的賬戶上，而構成唐家?guī)X村入股村民收益的不僅有公租房的租金，唐家?guī)X村支書顏國強告訴《中國經濟周刊》記者，“集體用地的建設內容不僅有公租房，還有商業(yè)配套，比如餐廳、酒店、超市等，這些和公租房一起構成‘資產包’，‘資產包’內所有項目的收入均構成入股村民每年獲得的收益。”
助力租賃市場之余撬動土改？
11月16日，北京市規(guī)土委、市住建委聯合印發(fā)《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》（下稱《意見》），除鼓勵長租，單次租期不得超過10年外，還明確提出未來5年供應1000公頃此類用地用于租賃房屋。
而早在今年4月，《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》對外發(fā)布，明確未來5年北京市計劃供應住宅用地6000公頃，建設150萬套住宅，其中租賃房屋50萬套，而6000公頃土地中1300公頃土地供給租賃房屋的建設。
利用集體建設用地建設租賃住房，除為租賃市場提供增量外，還引發(fā)了“農業(yè)人口城市化”的討論，有分析甚至認為其背后有土地制度改革的某種“先兆”。
集體土地上此前建設的用于買賣的房屋被稱作“小產權房”，在用地、規(guī)劃和銷售上都不受法律保護。按照國土部的說明，集體建設用地建設租賃住房，符合規(guī)劃，依法審批，由不動產登記保護，同時只租不售。北京所有集體建設用地上的租賃住房，所有權不變，歸集體經濟組織；不征地，采用占地方式辦理用地手續(xù)，房屋都是大產權登記，不予分割辦理單元產權證。
對此，中國人民大學教授劉守英認為，集體建設用地上的租賃住房對農民在城市化的過程中體面、公平且透明地分享城市化的好處有重要意義，“外地農民主要就是一個體面落腳的問題，而本地農民就是一個合規(guī)、透明地分享增值收益的問題。”
盡管只是進入了租賃市場，但這一舉動引發(fā)了一些人士的猜測。此前，集體建設用地被大量用于發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)貢獻的稅收農村地區(qū)逐步積累起一定的財力，農民由于有相對穩(wěn)定的地租收入，在產業(yè)、城鄉(xiāng)、職業(yè)、身份和生存環(huán)境劇烈變化的背景下能順利地融入城市化。
“這顯然是一個多贏的局面。”中國土地學會前秘書長黃小虎認為，以東莞為例，改革開放前只是一座5平方公里的小縣城，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展使產業(yè)不斷集聚，現已變身為面積達600多平方公里、人口總數超過800萬的特大城市，其建成區(qū)域內70%的土地至今仍然屬于集體所有，“此外，‘珠三角’地區(qū)的南海、順德、佛山等城市都是在集體土地上生長起來的。”
黃小虎認為，過去農民融入城市化進程有三條路可走：在集體所有的土地上轉型，發(fā)展非農產業(yè)；進城打工；國家征地。前兩條路是自主參與城市化，第三條是被動參與城市化。
如今，集體建設用地通過租賃住房的形式再次進入市場，使《方案》內的十幾座城市的農業(yè)人口又看到了融入城市化的希望。“這有點超出我的預期”，黃小虎解釋說，“這次改革的意義就在于要和現在的發(fā)展模式切割，讓老百姓的財產權利能夠通過市場充分實現”，他將此政策稱為“一個舉重若輕的大手筆。”
