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住房發(fā)展進(jìn)入新時代需要新思路(2)

新時代需要

準(zhǔn)確界定住房屬性

住房既是具有居住功能的民生產(chǎn)品,也是具有較高價值量的資本品。在住房總量供不應(yīng)求的階段,房價持續(xù)走高的主要動力是供求基本面造成的,即使出現(xiàn)階段性庫存往往會在下一個經(jīng)濟(jì)周期中被消化掉,這也是過去10余年中國住房市場價格特征的基本邏輯。但在住房供求總量達(dá)到基本平衡的階段以后,住房市場對信貸、稅收、土地等政策更加敏感,或者說更容易在不當(dāng)?shù)恼叽碳は拢T發(fā)房地產(chǎn)市場泡沫。

因此,面對新的住房發(fā)展階段,亟須改變住房宏觀調(diào)控工具化的傾向,改變過度強(qiáng)調(diào)住房經(jīng)濟(jì)屬性的傾向,更加準(zhǔn)確界定住房的本質(zhì)屬性。新時代的住房理念就是要讓住房回歸居住本質(zhì)屬性,與此同時,針對不同收入、不同區(qū)域的差異性,根據(jù)分層、分城施策原則,精準(zhǔn)界定不同類型住房產(chǎn)品的屬性。

對低收入住房困難家庭,政府應(yīng)提供具有福利性住房。

低收入居民的住房水平不僅是反映一個國家(地區(qū))經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和居民生活水平的重要標(biāo)志,而且對于改善民生,促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定都具有重要意義。因此,確保低收入居民“住有所居”是各國公共政策的重要目標(biāo)和主要著力點(diǎn)。

無論是采取實(shí)物配租方式,還是提供租賃補(bǔ)貼,政府必須為民生兜底,加大財政投入力度,責(zé)無旁貸地為低收入住房困難家庭提供救濟(jì)型住房產(chǎn)品。美國政府對低收入家庭的住房保障方式就隨著不同發(fā)展階段調(diào)整住房政策,在1940年代的住房嚴(yán)重短缺階段,直接為低收入群體建設(shè)租賃住房,當(dāng)1960年代住房短缺問題緩解之后,提出補(bǔ)貼住房建設(shè)計(jì)劃和房租補(bǔ)貼計(jì)劃,當(dāng)住房供求進(jìn)入到更加平衡階段,聯(lián)邦政府逐步減少對公共住房的直接參與,而是通過稅收抵扣等間接政策,幫助低收入家庭減輕住房支付壓力。

對中等收入家庭,特別是“夾心層”家庭,政府應(yīng)提供多種形式的支持,保障其基本居住。

所謂“夾心層”家庭是那些家庭收入超出住房保障標(biāo)準(zhǔn),但又難以完全通過市場化渠道解決住房的家庭。

在解決夾心層家庭住房困難時,必須考慮中國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一個特殊性——新市民。即在夾心層家庭中,與原來的當(dāng)?shù)厥忻裣啾龋率忻竦淖》棵芨鼮橥怀?。有關(guān)數(shù)據(jù)表明,中國城鎮(zhèn)住房自有率高達(dá)88%左右。但從戶籍結(jié)構(gòu)分析,我國新市民的住房自有率為65%,農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工者的住房自有率則更低,這表明在新型城鎮(zhèn)化過程中,新市民住房租賃需求規(guī)模較大,對住房租賃市場有效供給提出更高要求。同時,新市民呈現(xiàn)家庭化流動趨勢。新市民租賃需求也從過去單身住房為主,正在向核心家庭住房需求轉(zhuǎn)變,這對租賃住房質(zhì)量、功能適用性、居住私密性都提出更高要求。

相當(dāng)一部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的家庭財富積累還相對薄弱,新市民的住房支付能力與真正實(shí)現(xiàn)購房需求仍有一定差距。因此,政府應(yīng)該對夾心層家庭,特別是新市民家庭購買首套、中小戶型、中低價位的自住住房,提供相應(yīng)的政策支持,推動新市民家庭完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

對高收入家庭,政府提供市場化屬性的商品住房。

應(yīng)客觀看待住房的投資屬性和財富屬性,使高收入家庭通過健康有序的房地產(chǎn)市場解決住房問題,并逐步提升居住品質(zhì)。

對商品房市場,限制其投資屬性過度膨脹,抬高投機(jī)需求入場門檻。采取政策性手段和市場化手段相結(jié)合的方式,降低商品房市場“順周期”效應(yīng)。對市場化屬性的住房,政府要做的是提供良好規(guī)范的市場環(huán)境,及時進(jìn)行風(fēng)險提示和控制,發(fā)揮市場配置資源的決定性作用。

構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、

租購并舉的住房制度

針對上述住房發(fā)展的不平衡不充分矛盾,我們亟須根據(jù)不同屬性住房需求特點(diǎn),構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

形成多主體、多渠道的住房供應(yīng)體系。

對低收入家庭住房,應(yīng)充分發(fā)揮政府主體責(zé)任。在供求關(guān)系寬松的地區(qū),以租金補(bǔ)貼或租房券為主,讓低收入家庭通過租賃市場解決住房困難。在供求關(guān)系緊張的地區(qū),仍要適當(dāng)建設(shè)由財政支出為主的公共租賃住房。對夾心層家庭,進(jìn)一步增加供給渠道,逐步將新市民納入公共租賃住房體系。引入專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu),提高租賃住房項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營水平。向已經(jīng)具備穩(wěn)定就業(yè)的首次購房家庭提供共有產(chǎn)權(quán)住房,嚴(yán)格設(shè)置共有產(chǎn)權(quán)住房的退出方式,避免公共補(bǔ)貼泛化和流失。對高收入家庭,則完全通過更加規(guī)范的房地產(chǎn)市場來提供住房。

優(yōu)化和拓寬土地供給渠道。

選擇區(qū)位適宜的農(nóng)村集體建設(shè)用地,建設(shè)租賃型住房和共有產(chǎn)權(quán)住房,兼顧政府、村集體和個人利益,控制好土地的征地拆遷成本,降低租賃住房項(xiàng)目的綜合成本,使參與建設(shè)運(yùn)營的社會資本形成合理的投資收益預(yù)期。在城市建成區(qū)內(nèi),釋放閑置土地的潛力,由政府成立的公司統(tǒng)一建設(shè)公共租賃住房或共有產(chǎn)權(quán)住房。提高土地規(guī)劃與城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃協(xié)調(diào)性,提高多規(guī)合一力度。按照城市功能發(fā)展的客觀需要,調(diào)整好住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地的比例關(guān)系,解決住宅用地價格和工業(yè)用地價格的剪刀差問題,實(shí)現(xiàn)住宅、工業(yè)、商業(yè)三者用地的協(xié)調(diào)配置。

完善房地產(chǎn)稅收體系。

對參與建設(shè)公共租賃住房的機(jī)構(gòu),在企業(yè)所得稅和增值稅環(huán)節(jié)應(yīng)給予較大幅度的減免,切實(shí)提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可持續(xù)性。鼓勵業(yè)主將住房交由政府所屬機(jī)構(gòu)代持經(jīng)營,并在個人所得稅甚至是未來開征的房產(chǎn)稅等方面給予優(yōu)惠。在總體稅負(fù)水平不增加的基礎(chǔ)上,適時推出房產(chǎn)稅,調(diào)整好交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)分配,覆蓋到存量房和新建住房,不能造成稅收不公平現(xiàn)象,處理好土地出讓收益與房產(chǎn)稅的關(guān)系,對每個家庭采取足夠的減免額度,減少征收房產(chǎn)稅對普通收入家庭的沖擊,通過適宜的累進(jìn)制設(shè)計(jì),充分發(fā)揮對社會財富分配的調(diào)整作用。

發(fā)展多層次的住房金融制度。

近期,住房貸款的綜合加權(quán)利率持續(xù)走高,這與商業(yè)性信貸規(guī)模收緊和風(fēng)險控制有直接關(guān)系。一方面的確有效抑制了投資投機(jī)需求,另一方面也使基本自住需求受到明顯抑制,有些城市購買首套住房的利率也調(diào)整到1.1倍利率。

縱觀歷次房地產(chǎn)調(diào)控,之所以出現(xiàn)一收就冷、一放就熱的現(xiàn)象,一個很重要的原因就是住房金融調(diào)控的精準(zhǔn)度不夠。在既有的住房金融制度下,很難實(shí)現(xiàn)自住需求與投資需求的分層調(diào)控。因此,亟須加快形成商業(yè)性住房金融與政策性住房金融互為補(bǔ)充的制度體系。可積極穩(wěn)慎推進(jìn)住房公積金制度改革,建立政策性住房金融機(jī)構(gòu),利用好互助性住房儲蓄金融自身優(yōu)勢,通過個人所得稅減免、政府貼息支持、合理制定貸款模式,實(shí)現(xiàn)向中低價位、中小套型、首套置業(yè)的基本住房需求傾斜,為基本住房需求提供穩(wěn)定、長期、低息的住房抵押貸款。為提高住房公積金制度本身的吸引力,可向共有產(chǎn)權(quán)住房、公共租賃住房建設(shè)提供建設(shè)貸款,并優(yōu)先向住房公積金繳存人進(jìn)行配售、配租。在國家層面建立統(tǒng)一的住房公積金流動性風(fēng)險管理機(jī)構(gòu),通過政府信用支持、發(fā)行金融債、資產(chǎn)證券化等多種手段,發(fā)揮住房公積金對基本住房需求的政策支持潛力。

作者:劉衛(wèi)民 國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員

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標(biāo)簽: 住房發(fā)展   房地產(chǎn)投資