【摘要】近年來(lái),一些地方的房?jī)r(jià)居高不下,普通群眾買不起房,很多商品房空置,開發(fā)商為保持房?jī)r(jià),也面臨著極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需進(jìn)一步調(diào)控,要通過(guò)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、控制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合理投資行為等手段,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理,保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 調(diào)控政策 供需關(guān)系
【中圖分類號(hào)】F293.35 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
近幾年,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房?jī)r(jià)一路上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)上炒房的人越來(lái)越多,一些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)偏離供需平衡狀態(tài),長(zhǎng)此以往,會(huì)導(dǎo)致越來(lái)越多有實(shí)際需求的人買不起房,更不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。為此,國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策,旨在調(diào)控房?jī)r(jià),引導(dǎo)公眾理性購(gòu)房,推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需深層調(diào)控
房地產(chǎn)市場(chǎng)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的一部分,其價(jià)格始終牽動(dòng)著廣大人民群眾的心。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)也是我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源,是城市發(fā)展的重要組成部分,能夠拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房產(chǎn)對(duì)于普通群眾來(lái)說(shuō)屬于剛性需求,但部分有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人根據(jù)各地房?jī)r(jià)的趨勢(shì)購(gòu)房、賣房,一度使房?jī)r(jià)直線上升,甚至一些城市出現(xiàn)了個(gè)別地段買不到房的現(xiàn)象。市場(chǎng)上的炒房行為越來(lái)越突出,學(xué)校、醫(yī)院、公園等附近的房?jī)r(jià)高到驚人。
房?jī)r(jià)的波動(dòng)影響著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的價(jià)格走向,如果房?jī)r(jià)大幅波動(dòng),會(huì)加劇人們生產(chǎn)生活和行業(yè)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。例如,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)鋼筋、水泥、砂石等價(jià)格迅速提高,進(jìn)而影響整個(gè)建材行業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格,一旦房?jī)r(jià)跌落,這些材料的價(jià)格又會(huì)迅速下降,給人們生產(chǎn)生活造成一定的影響。
房地產(chǎn)業(yè)是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要行業(yè)之一,能夠有效拉動(dòng)內(nèi)需,但這一特點(diǎn)也是造成房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的一個(gè)重要因素。近年來(lái),我國(guó)政府通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策和土地政策對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施了調(diào)控,但是調(diào)控初期的效果卻不甚理想。具體來(lái)說(shuō),2003年后開始對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控,但是成效不明顯。受2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響,房地產(chǎn)業(yè)又一度十分蕭條,為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一些負(fù)面影響。近年來(lái),房?jī)r(jià)高漲后,各地政府也出臺(tái)了一系列調(diào)控政策,但是一些地方的房?jī)r(jià)還是居高不下,甚至出現(xiàn)了“越調(diào)越漲”的現(xiàn)象,我們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)想調(diào)控成果和實(shí)際情況還有一些差距,給調(diào)控帶來(lái)極大難度。
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐,也是財(cái)政收入的主要來(lái)源。但是近年來(lái)房?jī)r(jià)一路飆升,購(gòu)房難的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。在城市發(fā)展過(guò)程中,房地產(chǎn)業(yè)是一些城市的支柱性產(chǎn)業(yè),能夠拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì),但實(shí)際上人們的收入水平與房地產(chǎn)價(jià)格卻不成正比,加之房?jī)r(jià)一直居高不下,給人們購(gòu)房帶來(lái)極大困難。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),正常的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4—6,但目前我國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)收入比卻高于這個(gè)區(qū)間,極易造成房地產(chǎn)泡沫。
房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不合理也是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定的一項(xiàng)重要因素,在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給中,普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房占總房源的30%—35%,別墅、商業(yè)用房、公寓在我國(guó)總房源中占比較大。所以,我國(guó)普通群眾買不到房、買不起房。普通公眾買不起房正是目前我們需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題。
從供需雙方來(lái)看,一方面,我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下,造成很多商品房賣不出去;另一方面,普通群眾買不起房,而一些城市中的大部分商品房空置,開發(fā)商為保持房?jī)r(jià),即使讓房間空置也不愿降低房?jī)r(jià),從而造成了資源的浪費(fèi),開發(fā)商也面臨極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展能夠連接投資和消費(fèi),政府在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮到這兩項(xiàng)因素,通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格使我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。
從調(diào)控政策、供需關(guān)系等方面入手,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
繼續(xù)深入實(shí)施房?jī)r(jià)調(diào)控政策。通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),使房地產(chǎn)價(jià)格趨于合理,是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要途徑。目前,在國(guó)家出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上,房?jī)r(jià)已有所下降,取得了初步成效。但從全國(guó)范圍來(lái)看,還有很多地區(qū)的房?jī)r(jià)沒有得到有效調(diào)控,滿足不了普通居民的購(gòu)房需求。尤其是近幾年,房地產(chǎn)的快速發(fā)展使社會(huì)上形成一種炒房的風(fēng)氣,一些人通過(guò)買房和賣房獲取經(jīng)濟(jì)利益,不停上漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致一些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫,不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此,繼續(xù)深入實(shí)施宏觀調(diào)控政策,進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)是非常有必要的。通過(guò)有效抑制房?jī)r(jià)上漲,將房?jī)r(jià)控制在正常范圍之內(nèi),有效解決普通群眾購(gòu)房難的問(wèn)題。要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理,保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序地發(fā)展。
平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。黨的十九大報(bào)告指出:“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。”各地應(yīng)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策或有力舉措鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商多建設(shè)保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房,解決更多人買不起房、沒房住的難題。平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系需做到以下幾點(diǎn):一是在建設(shè)保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)應(yīng)確保足夠的土地供應(yīng),并在審批土地方面給予相應(yīng)的政策支持;二是政府應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房的建設(shè)落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)中,對(duì)開發(fā)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)督,保證好房屋質(zhì)量。與此同時(shí),我國(guó)政府應(yīng)完善相關(guān)政策,保障群眾的住房利益,降低人們的購(gòu)房壓力,真正實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”。
控制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合理投資行為。要想調(diào)控房?jī)r(jià),就要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合理投資行為進(jìn)行控制,監(jiān)控和打擊不正當(dāng)購(gòu)買房地產(chǎn)的行為。房產(chǎn)稅是我國(guó)一項(xiàng)重要的稅收來(lái)源,通過(guò)對(duì)稅負(fù)進(jìn)行約束并對(duì)稅收進(jìn)行調(diào)節(jié),能夠有效緩解房?jī)r(jià)不斷上漲的情況,減少居民的購(gòu)房壓力,進(jìn)而達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的目的。我國(guó)在優(yōu)化房產(chǎn)稅的過(guò)程中,能夠再次分配財(cái)產(chǎn)稅,還能有效緩解貧富分化的現(xiàn)象。因此,嚴(yán)格管控投資行為能夠減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒房現(xiàn)象,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
從制度保障、雙向調(diào)控的層面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的前提和基礎(chǔ),在房地產(chǎn)交易過(guò)程中,我們應(yīng)對(duì)房屋情況有清楚了解并明確房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。房地產(chǎn)的商品屬性決定了其在交易過(guò)程中會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn),而不動(dòng)產(chǎn)登記制度則能夠有效解決交易后的產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題。
注重雙向調(diào)控。經(jīng)濟(jì)全球化背景下,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必會(huì)受到全球經(jīng)濟(jì)狀況的影響,倘若國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳,也會(huì)為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)一些負(fù)面影響。所以,要想使房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展,就要實(shí)行雙向調(diào)控。房產(chǎn)的持續(xù)升值會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)上存在很多炒房的人,他們將房產(chǎn)投資作為一種快速獲利的手段,瘋狂買入,導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高,住房率低、空置率高。對(duì)此,各地政府要從雙向維度進(jìn)行調(diào)控,在一二線城市,嚴(yán)控購(gòu)房資格,將房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一定水平。
適當(dāng)采取房企融資解凍的方式促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。融資解凍能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)在不景氣的情況下,穩(wěn)定發(fā)展并恢復(fù)活力,符合房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。但需要注意的是,這項(xiàng)舉措不適合中小企業(yè)。
(作者為武漢理工大學(xué)博士研究生)
【參考文獻(xiàn)】
①丁杰、李仲飛等:《房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性與有效性——基于信貸資源再配置的視角》,《經(jīng)濟(jì)評(píng)論》,2015年第4期。
②孫濤、鄭曉亞:《我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定與執(zhí)行——基于博弈論與激勵(lì)理論的建模分析》,《云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)》,2015年第4期。
③韓永輝、張佐敏等:《房地產(chǎn)“限購(gòu)令”的調(diào)控機(jī)制與政策反思——基于單中心雙環(huán)城市模型的分析》,《經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理》,2016年第7期。
責(zé)編/劉芋藝 趙橙涔 美編/于珊
聲明:本文為人民論壇雜志社原創(chuàng)內(nèi)容,任何單位或個(gè)人轉(zhuǎn)載請(qǐng)回復(fù)本微信號(hào)獲得授權(quán),轉(zhuǎn)載時(shí)務(wù)必標(biāo)明來(lái)源及作者,否則追究法律責(zé)任。