【摘要】改革開放40年來，中國房地產(chǎn)市場采用的是一個金融創(chuàng)新型的發(fā)展模式。房地產(chǎn)市場以住房按揭貸款為主導(dǎo)并使其成為發(fā)展之動力。這種主導(dǎo)模式不僅引致了中國房地產(chǎn)市場的空前繁榮，拉動了中國經(jīng)濟(jì)高速增長，推動了中國城市化的進(jìn)程；也全面改善了居民居住條件，促進(jìn)了居民財富快速增長，以及一個新型的中產(chǎn)階層的出現(xiàn)。這些成果對推動中國社會進(jìn)步起到重要作用。同時，由于中國房地產(chǎn)市場是一個由計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型而來的市場，所以政策上的缺陷也引發(fā)了房地產(chǎn)市場不少問題。十九大報告對此進(jìn)行了撥亂反正，重新定位中國的房地產(chǎn)市場為消費市場，要求房地產(chǎn)市場回歸本原、回歸常識。這是中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的根本所在，也是中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的方向。

對于現(xiàn)代房地產(chǎn)市場來說，金融是最為核心的概念。無論對住房的供給方來說，還是對住房的需求方來說，金融都起到了絕對重要的作用。或者說，如果沒有好的或合適的金融工具及金融市場，房地產(chǎn)市場要得到發(fā)展與繁榮是不可能的事情。因為，對于住房供給方來說，房地產(chǎn)業(yè)不僅是一個完全資金密集型的產(chǎn)業(yè)，而且其所使用的住房預(yù)售制度對金融更加依賴；對于住房需求方來說，住房是一種總價過高的耐用消費品，沒有好的金融工具及金融市場，絕大多數(shù)住房消費者是沒有支付能力進(jìn)入這個市場的；住房投資者更是完全依賴于有效的金融工具與金融市場。所以，從金融角度來觀察中國房地產(chǎn)市場的改革開放40年，更能夠把握到中國房地產(chǎn)市場改革開放40年的實質(zhì)、發(fā)展動力、繁榮根源，同樣也更能夠檢討中國房地產(chǎn)市場所面臨的風(fēng)險，以及更好地探尋中國房地產(chǎn)市場未來持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展之路徑。

中國房地產(chǎn)市場改革開放40年所取得的成就

可以說，改革開放40年中國經(jīng)濟(jì)所取得的成就，很大程度上與房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮有關(guān)。中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅是促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)增長的最大動力，也是中國經(jīng)濟(jì)總量跳躍式增長的關(guān)鍵因素。40年來，中國經(jīng)濟(jì)增長邁向的每一個重要臺階，都與房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮有關(guān)。中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展又與金融工具創(chuàng)新或住房按揭貸款的推出有關(guān)?？梢哉f，住房按揭貸款是中國房地產(chǎn)市場得以發(fā)展的動力與源泉，也是中國經(jīng)濟(jì)取得巨大成績的源泉。所以，本文把中國經(jīng)濟(jì)增長模型歸納為金融工具創(chuàng)新拉動型。

在此，我們來看金融工具創(chuàng)新或住房按揭貸款對中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。假定有一個年青人大學(xué)畢業(yè)之后在城市工作，他工作6年積蓄了10萬元。這時，他已經(jīng)結(jié)婚，也有了孩子，特別想購買一套住房，而當(dāng)時這套住房的售價在100萬元。如果沒有住房按揭貸款，這個年青人的住房需求只是潛在的，10萬元根本無法購買到這套100萬元的住房。市場上100萬元的住房需求也無法實現(xiàn)。所謂的“剛性需求”也只是潛在的一句空話，根本無法用市場交易價格得以實現(xiàn)。因為，這個家庭可與市場交易的需求也只能限定在10萬元以內(nèi)。

但是如果有了住房按揭貸款，房地產(chǎn)市場的住房需求就發(fā)生了翻天覆地的變化。假定住房按揭貸款的首付比例為10%，這時，這個年青人用10萬元作為住房首付購買了這套100萬元的住房，以30年的住房按揭貸款向銀行貸款90萬元。這個年青人向銀行做住房按揭貸款并非是把住房按揭給銀行，而是把這個年青人未來30年的收入流按揭給銀行。這樣，這個年青人就能夠把他未來的收入流用于現(xiàn)在消費了。也就是說，有了住房按揭貸款，這個家庭的住房需求立即由10萬元放大到100萬元，立即放大到了10倍或增加9倍。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，只要市場需求出現(xiàn)，市場供應(yīng)馬上就會增加，更不用說住房預(yù)售制度給住房供給增加所起到的添磚加瓦的作用。

同時，由于當(dāng)時的住房按揭貸款制度還沒有現(xiàn)在這樣完善，以及住房是一種兩棲商品，既可投資也可消費，所以當(dāng)這個年青人看到這個機(jī)會時，他把這套住房又以抵押貸款的方式向銀行貸款60萬，并以上面同樣的方式再購買6套住房。這時，這個年青人的住房需求一共增加到700萬元，即住房債權(quán)為700萬元，債務(wù)為690萬元。整個社會的住房需求由10萬元放大700萬元，增加了69倍。由于住房既是消費品也是投資品，如果住房的價格上漲1倍，則這個年青人的住房債權(quán)就上升到1400萬元，其住房需求也就由10萬元上升到1400萬元，整個社會的住房需求增加了139倍。如果這些住房價格上漲4倍，這個年青人的住房債權(quán)就上升到3500萬元，其住房需求也就由10萬元上升到3500萬元，增加了349倍。這只是一個假定的模型，實際情況可能比這樣的擴(kuò)張速度還要快，還要夸張。中國的房地產(chǎn)市場就是這樣以住房按揭貸款增長為條件發(fā)展與繁榮起來的，以此帶動了土地市場金融工具的創(chuàng)新、城市化的快速擴(kuò)張及居民財富的快速增長，并由此全面帶動了近20年來整個中國經(jīng)濟(jì)的快速增長。

比如，從中國GDP的增長情況來看，1978年中國的GDP只有1495億美元，到2017年達(dá)到了12.25萬億美元，是1978年GDP的81.9倍，年均GDP增量高達(dá)3103億美元，接近以色列2017年的GDP總量。其中，從1978年的1495億美元到1998年首次突破1萬億美元用了近20年的時間，由1998年的1萬億美元突破到2009年的5萬億美元花了11年時間，由2009年的5萬億美元到2014年突破10萬億美元只是用了5年時間。中國的GDP占全世界總量的比重由1978年的1.8%，上升到2010年的超過10%，2017年已經(jīng)達(dá)到15%以上。從2010年開始，中國成了世界第二大經(jīng)濟(jì)體。

當(dāng)然上面有匯率的因素。如果以人民幣當(dāng)年的價格來計算，1978年中國的GDP為3678億元，1985年突破了1萬億元，花了7年時間；1998年達(dá)到了8.5萬億元，2000年突破了10萬億元，由1萬億元到10萬億元花了15年時間；2006年突破了22萬億元，花了6年時間；2008年突破了32萬億元，花了2年時間；2013年接近60萬億元，比2008年增加近1倍，只花5年時間；2017年中國的GDP達(dá)到82.7萬億元，相當(dāng)于1978年的225倍。1978～1997年20年的GDP總量463876億元；1998～2002年的GDP總量達(dá)508619億元，5年的經(jīng)濟(jì)總量比前20年的還要多；2003～2012年中國的GDP總量達(dá)3087543億元，是前5年的6倍多；2013～2017年中國GDP達(dá)到3499484億元，5年的總量與前10年的總量差不多，是改革開放后前20年（1978～1997年）的7.5倍?？梢姡袊?jīng)濟(jì)快速增長主要表現(xiàn)在1998年住房制度改革、住房按揭貸款起用之后，特別是在2003年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展之后，經(jīng)濟(jì)總量出現(xiàn)加速度的增長。

中國房地產(chǎn)市場最大的成就，可以說，是讓國內(nèi)居民的住房條件得到很大改善。1949年中國城市居民人均住房面積為4.5平方米，1978年下降到3.3平方米。但是1998年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)之后，這種局面完全改觀。2016年7月6日，國家統(tǒng)計局在官網(wǎng)發(fā)布了一篇文章指出，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，為1978年的13倍。分城鄉(xiāng)來看，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村為45.8平方米。1998年之前，國內(nèi)商品房價銷售面積都在1億平方米以下，1998年達(dá)到12185萬平方米，2017年則達(dá)到169407萬平方米，約是1998年的14倍。1998～2017年商品房銷售總面積達(dá)到1431935萬平方米，如果以每套房為90平方米計算，每個家庭為3口之家，那么這個期間銷售的住房可達(dá)到15910萬套，可以滿足近5億城市人口居住。

中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也全面加快了中國城市化的進(jìn)程。改革開放以來，中國的城市化率由1978年的17.95%上升到2017年的55.8%，上升了近40%，而同期世界的城市率的升幅只有15.8%。當(dāng)然，中國城市化率的快速上升主要發(fā)生在1998年之后，特別是近10年。中國城市化率快速上升，不僅讓中國大量的現(xiàn)代化城市崛起，尤其東部沿海地區(qū)，這種情況更加明顯，而且讓大量的農(nóng)村居民步入城市，增加了他們的就業(yè)機(jī)會，全面提升了他們的生活水平。

中國房地產(chǎn)市場的繁榮及城市化的加速，也促使了中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整。改革開放40年，中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在以市場化的方式全面調(diào)整。從三大產(chǎn)業(yè)來看，1978年第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)林漁牧業(yè)）、第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)與建筑業(yè)）、第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）占GDP的比重分別是24.6%、47.7%、27.7%，到2017年三大產(chǎn)業(yè)占GDP的比重分別變化為7.9%、40.5%、51.6%，即第一產(chǎn)業(yè)占GDP的比重快速下降，而第三產(chǎn)業(yè)或服務(wù)業(yè)占GDP的比重全面上升。中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整或產(chǎn)業(yè)升級，將全面增加中國經(jīng)濟(jì)增長的活力，提升經(jīng)濟(jì)增長的效率。房地產(chǎn)業(yè)本身被歸納在第三產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)，且對其他40多個產(chǎn)業(yè)具有巨大的前向及后向拉動作用，由此促進(jìn)這些關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮。

由于房地產(chǎn)市場發(fā)展的最大動力是金融工具的創(chuàng)新或住房按揭貸款的推出，所以貨幣增長及信貸增長也十分明顯。從廣義貨幣（M2）增長的情況來看，1949～2008年，M2的增量為47.5萬億元，2009～2012年達(dá)到50萬億元，2013～2017年達(dá)到70萬億元。從銀行信貸增長的情況來看，1978年銀行新增信貸總額為191億元，1998年為11490億元，到2017年銀行信貸總額為13.84萬億元。1998年是1978年的60倍，2017年的信貸規(guī)模分別是1978年和1998年的725倍和12倍。也就是說，從1998年住房按揭貸款進(jìn)入居民的視野后，中國信貸規(guī)模及融資規(guī)模出現(xiàn)加速度的增長，房地產(chǎn)銷售及GDP的總量也呈快速增長，中國城市化的進(jìn)程全面加快。特別是在2003年之后，這種情況更是明顯。比如，社會融資規(guī)模余額2002年底為14.9萬億元，2017年底達(dá)到了174.64萬億元，為2002年年底的11.7倍。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮也推動了國內(nèi)居民財富的增長、人口結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型。瑞信研究院（Credit Suisse Research Institute）提交的2017年《全球財富報告》的數(shù)據(jù)顯示，中國財富總值位居全球第二，達(dá)29萬億美元，落后于美國的93.6萬億美元，但超過日本的23.6萬億美元。估計這會低估國內(nèi)居民的財富持有。《中國家庭金融調(diào)查報告》指出，中國居民自有住房擁有率為89.68%，城市家庭自有住房擁有率為85.39%，農(nóng)村為92.60%，高于世界平均住房擁有率63%，也高于美國的65%和日本的60%。中國城市家庭平均財富157萬元，其中住房財富占146萬元（也有人認(rèn)為中國住房估值達(dá)到430萬億元），住房占財富的比重達(dá)93%。估計這僅是2016年之前的數(shù)據(jù)，隨著近年各城市房價新一輪的上漲，國內(nèi)城市居民的財富估計有可能再增長一倍以上，住房財富占整個財富的比重會更高。也正是由于城市居民財富快速增長，一個巨大的中產(chǎn)階層正在形成。中國的中產(chǎn)階層出現(xiàn)是新時代的一個重要特征?？梢哉f，這都是國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮的重大成果。

中國房地產(chǎn)市場改革開放40年走過的歷程

如果以住房按揭貸款這個金融產(chǎn)品為主線，那么中國房地產(chǎn)市場改革開放40年可以分為以下幾個階段。1978～1997年為中國房地產(chǎn)市場啟蒙時期；1998～2002年為房地產(chǎn)市場試運(yùn)行時期；2003～2008年為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展與增長時期；2009年至今是中國房地產(chǎn)市場空前繁榮時期。

一般來說，在1987年之前，由于中國土地公有制模式，土地不可交易，中國根本就不存在商品房市場，也不存在房地產(chǎn)市場的信貸問題。直到1987年8月《關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)計劃管理的拆遷暫行規(guī)定》頒布，才有深圳第一塊土地的拍賣，才揭開了中國房地產(chǎn)市場化的序幕。但一直到1997年，房地產(chǎn)信貸都只是啟蒙階段，銀行向個人發(fā)放購房貸款很少，而且貸款條件嚴(yán)格、貸款利率高。

1998年中國央行出臺了《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費的通知》及《個人住房貸款管理辦法》（銀發(fā)[1998]190號），正式拉開了向居民發(fā)放住房按揭貸款的序幕。該文件規(guī)定，個人住房貸款業(yè)務(wù)只限個人購買普通商品住房及城市居民住房修建之費用，而不得用于購買豪華住房；其申請貸款只要身份證、個人收入證明及購買合同書；貸款利率減檔優(yōu)惠（即貸款期限1年以下的執(zhí)行半年以下期限利率），期限10年期以上的貸款在法定貸款利率基礎(chǔ)上可適當(dāng)上浮，但上浮幅度不得超過5%。從該文件的規(guī)定來看，由于中國住房按揭貸款處于啟動階段，所以對居民的按揭貸款有一定的限制。一是對購買住房產(chǎn)品的限制，其貸款只能購買普通商品房，不得購買豪華型住房；二是貸款利率的優(yōu)惠條件十分有限，甚至于對10年期以上住房按揭貸款不僅沒有實行優(yōu)惠利率，而且其利率還采取上浮的方式。因此，盡管允許居民按揭貸款，居民購買住房受支付能力約束有較大的突破，但居民按揭貸款的優(yōu)惠小、利率高，所以按揭貸款增長不是太快，但商品房銷售額從1998年的2513億元增長到2002年的6032億元，增長幅度達(dá)2.4倍，成績?nèi)匀痪薮蟆?/p>

為了規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場，2003年中國央行頒布了121文件（《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》銀發(fā)[2003]121號）。該文件的核心是強(qiáng)調(diào)個人住房信貸差異化的政策，比如，第一套住房貸款首付比例為20%，第二套住房貸款首付要求適度提高；第一套住房貸款利率有適當(dāng)優(yōu)惠，第二套及以上住房貸款則不能享受利率優(yōu)惠。但是，由于當(dāng)時的環(huán)境與條件，121號文件受國務(wù)院的18號文件（《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》）影響，其規(guī)定并沒有執(zhí)行。18號文件首次在國家層面上提出“房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，住房按揭貸款市場準(zhǔn)入沿用了以前的低門檻規(guī)定。也是就說，從2003年開始，各地掀起了居民利用住房按揭貸款進(jìn)行住房市場投資炒作的高潮。在此期間，不僅溫州炒房團(tuán)遍布全國，上海、深圳等地炒房之風(fēng)亦四起。2003～2008年，人民幣貸款增加19萬億元，從2003年的27652億元上升到2008年的49041億元，2008年是2003年的1.77倍；商品房的銷售額達(dá)到11.17萬億元，從2003年的7956億元上升到2008年25068億元，2008年是2003年的3.15倍。

面對房地產(chǎn)市場快速增長及房地產(chǎn)泡沫泛起，2007年中國央行出臺359號文件（《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》銀發(fā)[2007]359號），重申了121號文件的精神，并要求對第一套及第二套住房進(jìn)行嚴(yán)格界定，采取差別化的信貸政策。但是，這些政策被2008年9月突然而來的美國金融危機(jī)打斷。為了應(yīng)對美國金融危機(jī)，當(dāng)時國務(wù)院出臺了一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計劃，中國央行也實施了大幅寬松的貨幣政策。比如，把一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率由2008年9月16日之前的7.47%一直下調(diào)到2008年12月23日的5.31%。同時，國務(wù)院出臺了131號文件（國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》國辦發(fā)[2008]131號）。該文件強(qiáng)調(diào)，落實和出臺有關(guān)信貸政策措施，支持居民首次購買普通住房和改善型普遍自住房。在大幅寬松的貨幣政策的引導(dǎo)下，不僅一年期貸款基準(zhǔn)利率降低到改革開放以來的最低水平，而且商業(yè)銀行對住房按揭貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上實行7折優(yōu)惠。住房購買者不僅購買第一套住房實行以享受這種優(yōu)惠政策，而且購買第二套住房，即所謂改善型住房，也可享受這種信貸優(yōu)惠條件。也就是說，國家全面鼓勵有住房的居民利用優(yōu)惠條件再購買住房。

在這些過度寬松的貨幣政策的刺激下，無論是社會融資規(guī)模還是銀行信貸都出現(xiàn)了快速增長。2009年社會融資規(guī)模達(dá)到13.91萬億元，比2008年社會融資規(guī)模6.98萬億元增長了99.3%；銀行貸款達(dá)到9.6萬億元，比2008年銀行信貸4.90萬億元增長了89.8%。與此同時，房地產(chǎn)市場貸款也快速增長。2008年新增房地產(chǎn)貸款僅為1100億元，到2009年則迅速地增加到23778億元，房地產(chǎn)貸款占整個貸款的比重也上升到24.69%。由于大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)的銷售面積及銷售金額也出現(xiàn)快速飚升。2009年住房銷售面積達(dá)到9.5億平方米，住房銷售金額達(dá)到了4.4萬億元，分別比2008年增長了（2008年住房銷售面積為6.6億平方米，住房銷售金額為2.5萬億元）45.5%和76%。也正是因為央行貨幣政策的過度寬松，從2009年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個快速增長及高度繁榮時期。2009～2015年，房地產(chǎn)銷售面積達(dá)到了近80億平方米（如果每套住房以90平方米計算，這個時期生產(chǎn)的住房達(dá)9000萬套），住房銷售金額達(dá)40萬億元以上。而這成了全面拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。

2015年，為了保證經(jīng)濟(jì)增長，中國央行的貨幣政策進(jìn)一步寬松。比如，當(dāng)年5次下調(diào)貸款利率，讓銀行一年期貸款基準(zhǔn)利率由5.60%下降到2015年10月23日的4.35%（下降到1978年改革開放以來的最低水平）。而且更為重要的是，央行與銀監(jiān)會頒布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，強(qiáng)調(diào)對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的7折。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房時，執(zhí)行首套房貸款政策。銀行可向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房按揭貸款。這個文件的頒布又掀起了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的高度繁榮熱潮與投機(jī)炒作熱潮。2016年銀行貸款達(dá)到12.44萬億元，住房銷售金額達(dá)11.76萬億元，住房銷售面積達(dá)到15.73億平方米，三者分別比2015年增長了10.3%、34.7%、22.4%，都創(chuàng)歷史最高水平。到了2017年和2018年這幾個數(shù)據(jù)還在高水平上繼續(xù)創(chuàng)歷史記錄。

從上述分析可以看到，改革開放40年，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮完全取決于金融政策的創(chuàng)新，取決于住房按揭貸款的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠條件及整個信貸利率水平。央行不斷降低住房按揭貸款市場準(zhǔn)入條件，不斷降低貸款利率，不斷擴(kuò)大享受按揭貸款優(yōu)惠條件的范圍，這不僅降低了居民購買住房的成本，刺激更多的居民涌入房地產(chǎn)市場，而且不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)市場價格上漲預(yù)期，從而導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)市場高度繁榮及風(fēng)險劇增這種兩難困境?？梢哉f，這也是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及面臨的問題。

中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及面臨的問題

2015年以來的房地產(chǎn)市場繁榮同樣是以信貸過度擴(kuò)張來推動的。2016～2017年，社會融資規(guī)模和人民幣貸款分別增加了37.26萬億元和25.97萬億元，增幅都達(dá)13%以上。到2017年年末，全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到了32.2萬億元，同比增長20.9%，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的26.8%。其中，個人住房按揭貸款余額為21.9萬億元，同比增長22.2%。個人住房按揭貸款雖然比2016年年末的34.7%增速下降了14.5個百分點，但仍然介于高速增長區(qū)間。由于國內(nèi)居民大量地使用住房按揭貸款，2016～2017年國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新一輪的空前繁榮，不僅表現(xiàn)在住房銷售面積及住房銷售金額增長一直在創(chuàng)歷史記錄，而且表現(xiàn)在各城市的房地產(chǎn)市場價格基本上出現(xiàn)新一輪的輪番上漲。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，以2015年年末為基數(shù)，全國70個大中城市的房價幾乎沒有不快速上漲的。只不過，這輪房價快速上漲先是從深圳、上海、北京等一線城市開始，然后蔓延到二線及三四線城市。由此，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的泡沫也迅速被吹大，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險大增。對此，從2016年開始，地方政府不得不被要求出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，來遏制房價上漲。但是這一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控也與以往一樣，調(diào)控政策出臺得越多，住房價格上漲得越快（按照國家統(tǒng)計局的口徑，全國平均房價由2000年的每平方米1948元上漲到2016年的7203元，上漲了2.7倍，但實際上并非這樣。根據(jù)北京購買住房的經(jīng)驗，這段時間北京房價漲幅在13倍以上，還有很多城市房價上漲的幅度大于13倍）。房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果是十分有限的，甚至于朝反方向走。比如，2018年以來各種搶房之風(fēng)在全國各地突然吹起：海南計劃建立自由貿(mào)易區(qū)，搶房之風(fēng)立即刮起，?？诋?dāng)時一天的房價就要上漲幾千元；投資者聽聞美國與朝鮮要進(jìn)行談判，丹東房地產(chǎn)市場炒作之風(fēng)立即大起，房價同樣在短期內(nèi)翻番上漲；隨后是30多個城市出臺所謂人才引進(jìn)政策，實際上采取的是房地產(chǎn)市場的饑餓營銷，這也讓天津、西安、長沙等地刮起瘋狂的搶房之風(fēng)。全國各地房地產(chǎn)市場亂象四起。

可以說，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果，2016年之前是這樣，之后也是如此。2016年以來開始的新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，其調(diào)控政策看上去目標(biāo)明確、調(diào)控對象精準(zhǔn)、調(diào)控政策嚴(yán)厲，以及行政性調(diào)控工具無所不用其極，比如限購、限價、限售、限商住、限貸、購買住房搖號等，當(dāng)前房價上漲數(shù)字出現(xiàn)所謂的止?jié)q和漲幅下降，但實際上這種現(xiàn)象多數(shù)是地方政府人為操控的結(jié)果，而非這些城市房價的漲幅真正小了（按照官方的數(shù)據(jù)絕大多數(shù)城市的房價仍然在上漲）。地方政府人為操控房價與以往不同，更加有經(jīng)驗。地方政府操縱房價的方式有：一是土地拍賣時限價，結(jié)果導(dǎo)致住房銷售搖號盛行；二是為了滿足房價不上漲的統(tǒng)計，房地產(chǎn)管理部門會根據(jù)每天房價漲幅來確定購買住房的網(wǎng)簽數(shù)量，網(wǎng)簽數(shù)量不能超過房價上漲幅度；三是新房交易強(qiáng)制性地要求簽訂陰陽合同等。也就是說，如果沒有地方政府對房價的人為操縱，不少城市實際的房價上漲會比國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)要高得多。估計當(dāng)前人為操縱房價的情況只有一線城市會好一點。

無論十八屆三中全會的文件，還是十九大報告，都強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行法則中市場機(jī)制對資源配置起決定性的作用，減少政府對市場運(yùn)行的參與、干預(yù)，但是當(dāng)前地方政府出臺的許多房地產(chǎn)調(diào)控政策，完全是要用行政手段來對抗市場，地方政府為何不采取市場的方式而是淋漓盡致地運(yùn)用房地產(chǎn)調(diào)控的行政手段？還有，十九大報告清清楚楚地給中國的房地產(chǎn)市場定位，“房子是用來住的，不是用來炒的”，住房市場就是消費品的市場而不是投資炒作的市場，不是賺錢的工具，但就目前國內(nèi)不少城市這波瘋狂搶房潮，顯然與中央政府的房地產(chǎn)市場定位相背離，根本不可能讓住房回歸到住房消費市場。對于絕大多數(shù)住房消費者來說，根本就沒有支付能力進(jìn)入瘋狂炒作的高房價市場。為何十九大報告清楚規(guī)定“房子是住的，不是炒的”的市場定位無法落實？

地方政府對抗市場法則、不落實中央政府的房地產(chǎn)市場定位，最為重要的原因就在于，政府職能部門出臺的房地產(chǎn)市場政策把地方政府導(dǎo)向了嚴(yán)重的政策誤區(qū)，或政府職能部門的政策目標(biāo)可能存在問題，與十九大報告的精神有差距。比如，政府職能部門對當(dāng)前房地產(chǎn)市場政策的解釋是，既要遏制房價瘋狂上漲，又要穩(wěn)定房價；強(qiáng)調(diào)對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的預(yù)期管理。對房地產(chǎn)市場的預(yù)期管理，就意味著政府職能部門明確地告訴地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商及住房購買者，當(dāng)前的中國房地產(chǎn)市場就是一個以投資為主導(dǎo)的市場，因為只有投資市場才會強(qiáng)調(diào)投資者的預(yù)期管理；住房的消費品市場強(qiáng)調(diào)的是通過市場價格機(jī)制來調(diào)控市場供求關(guān)系。在這種情況下，只要房地產(chǎn)市場有套利機(jī)會，投資者就肯定會涌入，許多城市的房價也會瘋狂上漲。

還有，在一個以投資炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，政府的調(diào)控目標(biāo)是要穩(wěn)定價格，其意義是什么？實際上這也是告訴房地產(chǎn)開發(fā)商及購買住房者，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的價格只能上漲而不能夠下跌，因為住房投資者的預(yù)期是不可能把房價持續(xù)在不上漲也不下跌的水平上的，房地產(chǎn)的市場價格永遠(yuǎn)是波動的。如果房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)是要穩(wěn)定房價，房價只能處于只漲不跌的預(yù)期上，那么這個市場的房價只會預(yù)期上漲。如果市場房價上漲預(yù)期一直在持續(xù)，那么購買住房者肯定會通過不同的方式涌入這個市場，房價也只能越來越漲?？梢哉f，這正是不少城市的房價漲得越來越高，住房投資者持續(xù)涌入市場的根本原因所在。

所以，對于當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)，就得以“房子是用來住的，不是用來炒的”這個市場定位為基準(zhǔn)。這個基準(zhǔn)的基本內(nèi)涵就是要讓中國的住房市場由以投資為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M為主導(dǎo)。要實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，就得用經(jīng)濟(jì)杠桿（比如稅收政策及信貸政策）對住房的投資與消費進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，嚴(yán)格地遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作，去除住房投資的賺錢功能，讓房地產(chǎn)市場的價格回歸理性，而不是用各種行政性的調(diào)控政策。比如，用嚴(yán)厲的住房交易累進(jìn)所得稅及交易稅、嚴(yán)格的信貸杠桿等政策，對購買住房進(jìn)行全面的事前、事中、事后的限制，這樣才能真正地把住房投機(jī)炒作者清除出市場。否則，地方政府的行政調(diào)控手段用得越多，中國房地產(chǎn)市場就會越混亂。

中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展及路徑

十九大報告指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從十九大報告關(guān)于中國住房市場發(fā)展的精神或原則來看，其包括了三個方面的內(nèi)容。一是給當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場重新定位，中國住房市場要回到它的基本的居住功能，去除住房投資及賺錢的效應(yīng)。對中國房地產(chǎn)市場的這一重新定位，肯定會對未來中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大影響。因為早幾年，中國房地產(chǎn)市場亂象叢生，其問題的根源就在于把住房的消費功能及投資功能混淆，最后中國房地產(chǎn)市場只能成為以投資炒作為主導(dǎo)的市場。二是為了讓中國房地產(chǎn)市場回到居住功能，就得對國內(nèi)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場制度進(jìn)行重大改革。通過新的房地產(chǎn)市場制度安排來增加住房供給、增加保障性住房，采取發(fā)展住房租賃市場及住房購買持有并舉的住房制度，以便讓國內(nèi)居民在解決其基本的居住需求時有更多的選擇。三是新的住房制度安排要求保證每一個居民居住權(quán)的天賦性。這是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的最終目的，離開了此目的，房地產(chǎn)市場的功能就會改變。

對于中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議有詳細(xì)規(guī)定?？梢哉f，這次中央經(jīng)濟(jì)會議定下了未來幾年中國房地產(chǎn)政策的基調(diào)。這個基調(diào)不僅會引發(fā)2018年中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大調(diào)整，也將促使國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折。就當(dāng)前房地產(chǎn)市場的政策而言，2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的要求是，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。

上述關(guān)于房地產(chǎn)市場政策的內(nèi)容基本上是十九大報告原則的延伸及具體化，主要包括了以下幾個方面的內(nèi)容。

一是要對當(dāng)前中國的住房制度及市場進(jìn)行重大改革，建立起市場與保障、租賃與購買多層次的住房制度安排，讓中國住房市場真正回到本原或居住功能。不過，要做到這點，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多重大問題要解決。比如，土地供應(yīng)體系是否能夠在現(xiàn)有的《城市土地管理法》的基礎(chǔ)上有所突破，讓農(nóng)民持有的土地也可以進(jìn)入市場，而不是地方政府以土地財政的壟斷性的方式交易；是否能夠建立起全國性的土地基金，讓國有土地收益及溢價為全體人民共享，而不是成為各個地區(qū)少數(shù)人的地方財政資源及私人財產(chǎn)，這是化解當(dāng)前區(qū)域性嚴(yán)重不平衡、居民收入不平衡等問題的關(guān)鍵所在；是否能夠建立起有效的住房財產(chǎn)稅收制度，讓地方政府從土地財政中退出，這既涉及公平公正的房地產(chǎn)稅收制度制定，也涉及中國的財政制度改革，其中所面臨的問題會非常多；是否能夠通過房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整，改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場的性質(zhì)及利益格局，即如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場的高房價沒有向下調(diào)整，國內(nèi)房地產(chǎn)市場無法由目前以投資為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M為主導(dǎo)，也就無法讓全體人民共享中國幾十年來的經(jīng)濟(jì)成果，而會讓社會財富只聚積在少數(shù)持較多住房的人的手上，等等。這些問題是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場制度改革的關(guān)鍵所在。

比如，目前國內(nèi)房地產(chǎn)稅的征收問題，本來是一個十分簡單的問題，國內(nèi)對房地產(chǎn)稅的征收研究也已經(jīng)十幾年了，但是由于利益格局上的博弈就是無法推出，并由此引發(fā)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題。其實，就現(xiàn)代稅收制度來說，房地產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅。無論個人還是企業(yè)持有財產(chǎn)，征稅都是天經(jīng)地義的事情。因為在現(xiàn)代國家，個人之所以持有財產(chǎn)，持有的財產(chǎn)能夠有價值，是因為國家提供了界定產(chǎn)權(quán)、保護(hù)產(chǎn)權(quán)等一系列的政府服務(wù)。特別是住房，政府不僅提供了界定產(chǎn)權(quán)的一系列服務(wù)，而且通過城市化進(jìn)程及大量基礎(chǔ)設(shè)施投入，讓整個城市溢價，個人住房的價值也在這種溢價的過程中上升。如果現(xiàn)代政府不提供這些服務(wù)，則個人所持有的住房是沒有多少價值的，因為在產(chǎn)權(quán)界定不清時，他人可隨時占有你持有的住房。同時，現(xiàn)代財產(chǎn)稅還有調(diào)節(jié)市場收入分配的功能。因為無論消費流轉(zhuǎn)稅還是個人所得稅，由于稅制缺陷，偷稅漏稅不可避免，而這種偷稅漏稅很可能最后積累到個人財產(chǎn)上來。所以，征收個人住房財產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)社會收入分配不公最為重要的一道屏障?，F(xiàn)代政府通過征收財產(chǎn)稅的方式來重新分配社會財富，讓整個社會財富的分配更加公平。所以，中國房地產(chǎn)市場要健康穩(wěn)定發(fā)展，就得進(jìn)行一系列重大制度改革。

二是加快發(fā)展中國的住房租賃市場，尤其發(fā)展房地產(chǎn)的長期租賃市場，從而建立起中國房地產(chǎn)市場的新模式。這既有利于改善城市中低收入居民的基本居住條件，也有利于減小房地產(chǎn)市場可能面臨的沖擊與影響。不過，從他國的經(jīng)驗來看，中國的住房租賃市場要得以發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場真正回歸到居住功能，還得滿足以下條件。第一個前提條件是，要去除住房市場的賺錢功能。因為如果購買住房仍然可以賺錢，居民則更愿意購買而不是租賃住房。這樣就一定會不斷推高房地產(chǎn)市場的價格。就目前國內(nèi)情況來說，國內(nèi)城市居民人均居住面積達(dá)到40平方米，基本居住條件并非最為重要，許多居民購買住房考慮的還是投資。第二個前提條件是，必須提供更多的土地及更優(yōu)惠的金融條件，讓企業(yè)愿意生產(chǎn)更多的長期只租不銷售的住房。要做到這一點，需要地方政府在土地財政上讓利，而地方政府是否愿意讓利，這相當(dāng)不確定。第三個前提條件是，地方政府通過財政補(bǔ)貼鼓勵國內(nèi)居民更愿意租賃而不是購買住房。就目前的情況來說，政府的財政補(bǔ)貼能力是十分有限的。第四個前提條件是，有法律保護(hù)租房者的基本權(quán)利。德國的住房租賃市場發(fā)達(dá)及居民愿意租賃而不是購買住房，就是建立在這幾個前提條件基礎(chǔ)上的。就目前的情況來說，中國與德國相比還存在很大差距。所以，發(fā)展中國住房租賃市場，特別是長期租賃市場，是一件好事，但估計是一個漫長的過程。所以，住房租賃市場發(fā)展對國內(nèi)房地產(chǎn)市場影響如何，目前還得觀察，還得看政府相關(guān)政策的出臺情況。當(dāng)前發(fā)展中國住房租賃市場還只是在試點階段，一系列的房地產(chǎn)政策還得進(jìn)一步完善。

三是要確立中國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，為此就得從一些基本問題入手，從住房的內(nèi)在本性或房地產(chǎn)市場的內(nèi)在規(guī)律入手。從住房的內(nèi)在本性來看，住房與任何一種商品都不同，它是具有多種屬性或功能的商品。住房既是投資品也是消費品；既是必需品也是奢侈品；既是市場的一般產(chǎn)品也是一種特定的公共產(chǎn)品。所以，住房既有經(jīng)濟(jì)屬性（或功能），也有政治屬性（或功能）及社會屬性（或功能）。住房的經(jīng)濟(jì)屬性是指追求經(jīng)濟(jì)效率的經(jīng)濟(jì)功能，可分為消費品與投資品。住房的政治屬性就是居民的住房天賦居住權(quán)需要通過有效的政治制度安排來保護(hù)。住房的社會屬性是指對于最為弱勢的階層來說，住房是一種民生所需的公共物品。具有多重屬性的住房，其屬性如何界定取決于不同的國家法律制度及房地產(chǎn)政策。因此，如果房地產(chǎn)市場僅從一個純粹市場的角度（經(jīng)濟(jì)屬性）而不從住房多重屬性的角度來研究與分析，則無法解開當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場之謎。“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，既強(qiáng)調(diào)了住房的經(jīng)濟(jì)屬性（或消費功能），也堅持了住房的政治屬性（保證居民基本居住權(quán)）和社會屬性（住房為一種公共品）。在這個基本原則上來確立中國房地產(chǎn)市場發(fā)展所需要的基礎(chǔ)性制度，并對房地產(chǎn)發(fā)展模式、土地制度、信貸制度、稅收制度、住房保障制度、住房租賃制度等法律及政策做出新的制度安排。這是確定中國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的基礎(chǔ)，也是中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展方向。

小結(jié)

改革開放40年，中國房地產(chǎn)市場取得了巨大成績。這個以金融創(chuàng)新型或以住房按揭貸款為動力的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，在信貸擴(kuò)張的帶動下，全面改善了城市居民的基本居住條件，加快了中國城市化的進(jìn)程，促進(jìn)了居民財富的不斷增長，也拉動了中國經(jīng)濟(jì)的快速增長，但是房地產(chǎn)政策的一些缺陷也給中國社會經(jīng)濟(jì)及市場帶來不少問題。十九大報告強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)市場的重新定位，就是要對中國房地產(chǎn)市場撥亂反正，讓中國的房地產(chǎn)市場回歸到它的基本消費功能，回歸到它的本原，而不是再讓其成為賺錢的工具；就是要讓中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，讓中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。這是中國房地產(chǎn)市場的一場重大理念變革及制度變革，也是一場重大的市場變革。所以，十九大以后，中國房地產(chǎn)市場將會發(fā)生巨大的變化，無論企業(yè)還是政府及家庭，都得以新的姿態(tài)來應(yīng)對這種挑戰(zhàn)與機(jī)會。

（青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生鄭麗雅對本文亦有貢獻(xiàn)）

作者：易憲容，青島大學(xué)財富管理研究院和互聯(lián)網(wǎng)金融研究院院長、教授。研究方向中國金融、國際經(jīng)濟(jì)學(xué)、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)金融。主要著作有《房價博弈》《房地產(chǎn)與金融的博弈》《非理性的繁榮》《繁榮下的理性》《經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)學(xué)的迷思》《透視變幻中的金融市場》等。