【摘要】明清時期,中國社會經(jīng)濟整體上呈現(xiàn)出諸多新變化,土地交易頻繁、產(chǎn)權(quán)細碎化,成為這一時代經(jīng)濟發(fā)展的重要表現(xiàn)。由于各方利益不同、力量不均,圍繞土地,遂有種種紛爭,直接影響到了社會穩(wěn)定。對此,清代官府采取種種措施調(diào)整買賣關(guān)系,不斷完善國家律例以及找補與稅收制度,對土地交易進行監(jiān)督和管理。
【關(guān)鍵詞】清代 土地交易 監(jiān)管 買賣關(guān)系
【中圖分類號】F129 【文獻標(biāo)識碼】A
清代土地交易中存在逃稅避稅、出典土地的回贖、典賣土地的找貼找補三大問題
清代土地交易監(jiān)管的律例,主要體現(xiàn)在《大清律例》卷九《戶律》的“典買田宅”條中。如其中規(guī)定,“凡典買田宅,不稅契者,笞五十;仍追契內(nèi)田宅價錢一半入官,不過割者,一畝至五畝,笞四十,每五畝加一等,罪止杖一百。其不過割之田入官”。對于重復(fù)買賣的行為,則規(guī)定,“若將已典賣與人田宅,朦朧重復(fù)典賣者,以所得重典賣之價錢,計贓,準(zhǔn)竊盜論,免刺,追價還后典買之主。田宅從原典買主為業(yè)。若重復(fù)典買之人及牙保知其重典賣之情者,與犯人同罪,追價入官;不知者,不坐”,“其所典田宅、園林、碾磨等物,年限已滿,業(yè)主備價取贖。若典主托故不肯放贖者,笞四十。限外遞年所得多余花利,追征給主,依價取贖。其年限雖滿,業(yè)主無力取贖者,不拘此律”。這些規(guī)定均體現(xiàn)出政府對誠信交易的要求。
“典買田宅”條主要涉及三個方面的內(nèi)容:第一,土地交易,必須過割交稅;第二,土地不得重復(fù)典當(dāng);第三,土地典當(dāng),允許按期取贖。條例規(guī)定主要涉及“典”“賣”的區(qū)別及相應(yīng)的糾紛處置,并且不允許以親鄰的名義低價勒買。
曾任刑部右侍郎、刑部尚書等職的薛允升曾就律例條文進行過詳細解讀,其中與土地交易相關(guān)的最主要內(nèi)容體現(xiàn)在國家稅收與典賣糾紛上:嗣后民間置買產(chǎn)業(yè)如系典契,務(wù)于契內(nèi)注明“回贖”字樣。如系賣契,亦于契內(nèi)注明“絕賣”“永不回贖”字樣。其自乾隆十八年(1753)定例以前,典賣契載不明之產(chǎn),如在三十年以內(nèi),契無“絕賣”字樣者,聽其照例分別找、贖。若遠在三十年以外,契內(nèi)雖無“絕賣”字樣,但未注明回贖者,即以絕產(chǎn)論,概不許找、贖。
從清代律例的相關(guān)規(guī)定及具體的司法實踐中可以看出,清代土地交易中存在的主要問題有三:逃稅避稅、出典土地的回贖、典賣土地的找貼找補。因此,國家律例主要就這些問題進行監(jiān)管與調(diào)整。
清代政府對“典”與“賣”的監(jiān)督和管理
“典”是土地交易的重要形式,承典人支付典價給出典人,出典人將土地的全部或部分權(quán)利讓渡給承典人,并保留約定期限回贖土地的權(quán)利。在清代的土地交易實踐中,多數(shù)地方以“典”的名義表達,也有少數(shù)地方以“當(dāng)”的名義表達,二者之間未有明顯區(qū)隔。
字面上的“典”包括多種具體形式:一是出典人將土地交給承典人,承典人可出租或自耕,并可能承擔(dān)田賦以及攤丁入地之后的賦役。在這種情況下,承典人以典價獲得土地的使用權(quán)。二是出典人沒有真正離開土地,而是繼續(xù)耕作、管理土地,將土地收益所得以地租、租銀或其他形式交給承典人,以之為典價利息。在這種情況下,承典人以典價(借款)獲得部分或全部土地收益權(quán),并保留在出典人不能回贖之際獲得土地所有權(quán)的權(quán)利。對于第二種情形,真正意義上發(fā)生的不是地權(quán)的流轉(zhuǎn),而是以土地為擔(dān)保品的債務(wù)債權(quán)關(guān)系。若到期不能還錢,出典人就必須把土地交給承典人,但仍可回贖。還有第三種情形,就是作為土地出租形式的“典”,不涉及土地交易。從一開始,出典人、承典人就明確了雙方對于土地的權(quán)利,承典人所出的典價,是耕作土地的租金,屆滿之時,出典人收回土地,無需支付費用。
與“典”相關(guān)的糾紛主要因以下四點而發(fā)生,一是約定期滿,承典人藉端掯贖,故意找理由拒絕回贖;二是未及約定期限,出典人強行告贖;三是重復(fù)典當(dāng);四是允許回贖的期限。官府注意到了其中的窾要,因此有針對性地發(fā)布種種條令規(guī)例,試圖從律例上一勞永逸地解決這些問題。
首先,官府認(rèn)為人們之所以在“典”上糾纏不清,是因為沒有區(qū)隔“典”與“賣”,若能嚴(yán)格區(qū)分,問題自然迎刃而解。按照民間慣例與國家司法解釋,“典”是可以回贖的,“賣”則不可回贖。乾隆十八年(1753),刑部議復(fù)浙江按察使同德條奏定例,嚴(yán)格界定“典”和“賣”:“典”應(yīng)載明“回贖”字樣;“賣”應(yīng)載明“絕賣”字樣。官方強調(diào)了“典”的期滿回贖特征,在原主有意且有力回贖土地的情況下,承典人不得托辭不讓原主回贖,否則將遭受笞刑、經(jīng)濟處罰。
買賣關(guān)系,似乎是最簡單的,一手交錢一手交貨。但是在土地交易中,“賣”并不意味著產(chǎn)權(quán)的完全轉(zhuǎn)移。絕賣、杜賣、斷賣,賣契、賣斷契,在契約中載明永不再找、無找補回贖、賣與某某名下永遠為業(yè),在諸多地方實踐中,都不代表著土地交易的終結(jié)。有研究者發(fā)現(xiàn),一般賣契、永遠賣契,不過是當(dāng)?shù)貢鴮懫跫s的習(xí)慣,并無實質(zhì)差別。在許多情況下,賣契仍相當(dāng)于典契、債權(quán)擔(dān)保。因此,在賣契中往往明確出賣者的回贖權(quán)利,這種回贖權(quán)利,有時只是暗示或口頭約定。即便一些官府明確“典”“賣”之別,但實際上,“典”和“賣”均是可回贖的。另有地方出現(xiàn)“活賣”,明確規(guī)定雖是“賣”,土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)均可讓渡,但約定期限內(nèi)仍可回贖,實際上與“典”無異。
其次,官府具體規(guī)定了期滿回贖的“期”的長短。三十年、十年是兩個標(biāo)志性的時間點。《戶部則例》規(guī)定,典當(dāng)土地的回贖時間以十年為限,十年期滿,可以回贖;如果十年不能回贖、不愿回贖,將由承典人過割、執(zhí)業(yè),允許轉(zhuǎn)典,完成產(chǎn)權(quán)變更。乾隆十八年(1753),刑部在嚴(yán)格“典”“賣”之別的同時,提出三十年的期限。如果三十年以內(nèi),契約沒有“絕賣”字樣,允許找、贖;如果三十年以外,契約內(nèi)沒有“絕賣”字樣,也沒有注明“回贖”,則不許找、贖。
無論是十年還是三十年,對于回贖期限來說,不過是一個官方數(shù)字。一方面,人們出賣土地是萬般無奈之舉,土地承自祖業(yè),親鄰優(yōu)先權(quán)不能完全阻止土地外流,但鄉(xiāng)族勢力卻在很大程度上可以保護出典人的利益,超過十年、三十年要求回贖的,往往可以得到滿足,雖然官方一再強調(diào)這種超過年限的回贖是不受保護的;另一方面,民間契約上訂立的取贖期限或有八十年、一百年,這又是出于對承典人利益的考慮,如此漫長年月,經(jīng)歷三四代之后才能回贖,實際上相當(dāng)于“絕賣”,因此有的典契在規(guī)定回贖年限的同時注明“永遠為業(yè)”?!稇舨縿t例》禁止在典契內(nèi)多載年份,除了稅收的考量之外,還另具含義:不可以十年之上的回贖期限阻斷出典人贖回自己原有土地的路徑,不可以十年以上再行求贖而實際影響承典人的土地管理。
再次,官府嚴(yán)禁重復(fù)典當(dāng)。因為典當(dāng)?shù)奶厥庑裕恋乜赡苋匀徽乒茉诔龅淙说氖种?,在信息不對稱狀態(tài)下,出典人隱瞞承典人,一產(chǎn)多次出典,由此造成糾紛,出典人將受到嚴(yán)厲的刑事處罰,重復(fù)得到的典價則按照竊盜贓款論處。土地歸第一手承典人,后收典價歸還后手承典人,如果后手承典人在知道土地已經(jīng)出典的情況下仍然允許典當(dāng)?shù)某闪ⅲ瑢⒐餐袚?dān)罪責(zé)。
重復(fù)典當(dāng)屢禁不止的一個重要原因,在于典當(dāng)未必僅止于“典”。在土地作為借款保證的情況下,借款合同以典契的形式存在,典價往往低于地價不少。重復(fù)出典,不過是再次借款的外在表現(xiàn)。既然出典、承典各方利益訴求不同,那么因?qū)嶋H內(nèi)容與表象不一致的“典”而發(fā)生糾紛也就在所難免。
此外,清代法律禁止交易官田(包括屯田、運田、軍田等)和旗地。為了規(guī)避這一問題,實際上的買賣一般以典契的形式存在,不準(zhǔn)取贖,也不得找貼,有時也會表現(xiàn)為同一地塊的重復(fù)典當(dāng)。
清代政府對找補與稅收制度的完善
清代法律對“典”“賣”進行嚴(yán)格區(qū)分的一個重大現(xiàn)實關(guān)懷就是稅收。按照至遲明代沿襲下來的律例,土地交易會產(chǎn)生契稅。雙方簽訂土地買賣契約,呈報官府,加蓋官印,交納契稅,白契即成紅契。為了降低稅額,甚至逃避稅收,一些人采用如下做法:僅簽白契,不去登記報稅;低估地價,以虛作實;以賣為典,不行推收。針對前兩種情況,官府明確規(guī)定,白契不具有法律效力,在訴訟中不能作為產(chǎn)權(quán)憑證;嚴(yán)厲懲處低估地價以逃稅的行為。至于第三點,官府因此制定了條例,以區(qū)別“典”“賣”,并催促盡快推收過戶。
買賣的關(guān)鍵在于推收,推收之后,買主對所買之地才有合法、完整的所有權(quán),并因此承擔(dān)相應(yīng)的賦役。但是土地交易的時間和推收過戶(何況還有不肯推收過戶的)的時間實際上并不一致,難免存在種種流弊。政府關(guān)心的是買賣之后賦稅、契稅的著落。因此,官府催促買賣之后盡快推收過戶。如果不盡快過割,一至五畝的,笞四十,每五畝加一等,至于杖一百,交易之田沒收入官。如果不交納契稅,笞五十,并將價錢一半罰沒入官。雍正年間,政府重申民間買賣田宅后由布政使頒發(fā)契尾作為憑證,如無契尾,照匿稅例治罪。乾隆十六年(1751),刑部議復(fù)湖南巡撫楊錫紱條奏定例,州縣官要遵照征收錢糧之例征收契稅,令業(yè)戶親自投稅,州縣黏司印契尾,給發(fā)收執(zhí),業(yè)戶、州縣官、該管之道府直隸州知州,在契稅交收過程中各負其責(zé),違者處分。乾隆二十四年(1759),戶部議復(fù)江蘇布政使常亮條奏定例,典當(dāng)免稅,賣契則無論是否杜絕,俱令納稅;先典后賣,典契部分不納稅,賣契按實際數(shù)額納稅;如有隱漏,照例治罪。薛允升即稱此條雖與戶部則例齟齬,但“總為多收稅銀而設(shè)”。
從民間對于紅契白契、推收過戶的態(tài)度來看,官府政令的效力有限。首先,在相當(dāng)多地區(qū),白契在民間具有實際效力,官府遵從民俗,默認(rèn)了白契的法律效力。其次,同一次交易簽訂多張契約,一產(chǎn)多契,一份紅契保護產(chǎn)權(quán),一份白契逃避納稅。再次,先典后賣,以典為賣,典契實為賣契。
規(guī)避稅收的另一重要手段是找補找貼。賣契成立之后,賣主仍可通過種種借口,要求買家再補田價。他們可能以“賣價不敷”為借口要求加找田價,也可能以“無從辦納錢糧”為由要求加貼,賣家往往在給價之后要求重新簽訂新的絕賣契。許多賣契成立后,都有另外的加價契約。賣家在契約中承諾取得找價,土地盡賣。然而盡賣之后,民間習(xí)慣仍支持再盡賣。官府有時也介入“找”,遇上荒歉年頭,官府可能直接下達一紙公文:無力回贖的,可以找買主找錢使用,通過中人調(diào)處解決。有時,找價實際上是原先議定土地價格的一部分,在約定時間內(nèi),賣家無力回贖或不肯回贖,買家以貼、補支付剩余款額。有時,找價甚至是買家向賣家的借款,賣家因此以找補的形式向買家主張權(quán)利。
明代謝肇淛《五雜俎》卷四云,“俗賣產(chǎn)業(yè)與人,數(shù)年之后,輒求足其直,謂之盡價,至再至三,形之詞訟”。加找行為確實容易引起糾紛和詞訟,但在許多地方,加找契構(gòu)成向絕賣過渡的重要環(huán)節(jié),促成土地所有權(quán)的順利轉(zhuǎn)移。加找次數(shù)繁多,名目復(fù)雜,再借、再盡賣、再盡、再湊,一次土地交易,可能需要訂立多張契約才得以完成。找貼與賣契分開,或者不在契約中體現(xiàn)。常態(tài)化的找補找貼,留下了繼續(xù)交易的巨大空間,也創(chuàng)造了避稅逃稅的機會。
官府一方面承認(rèn)找補找貼的合理性,如果不是絕賣契,或即便是絕賣契,如果直接標(biāo)注“找貼”或是注明回贖年限,就仍可找貼,后者憑中公估,找貼一次,而后再立絕賣契。另一方面,對于一而再再而三的加找行為,官府也申明了嚴(yán)厲禁絕的態(tài)度,并強調(diào)加找之后要訂立絕契,完成過割推收,甚至嘗試對找貼的次數(shù)、數(shù)額作出具體規(guī)定。遵照雍正八年(1730)戶部議復(fù)侍郎王朝恩條奏、嘉慶六年(1801)改定條例,已經(jīng)絕賣沒有回贖約定的契約,絕對禁止告找、告贖。乾隆十八年(1753),刑部議復(fù)浙江按察使同德條奏定例,無論是“典”還是“賣”,只要契約內(nèi)沒有“絕賣”字樣且在三十年以內(nèi),均可找補、回贖;如果在三十年之外,即便契約內(nèi)沒有“絕賣”字樣,但也沒有注明回贖者,一概不許找補、回贖。
(作者為廈門大學(xué)歷史系教授、博導(dǎo))
【參考文獻】
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④王志強:《試析晚清至民初房地交易契約的概念——民事習(xí)慣地區(qū)性差異的初步研究》,《北大法律評論》,2001年第1期。
責(zé)編/王妍卓 美編/王夢雅
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