發(fā)展“以房養(yǎng)老”對(duì)完善多層次社會(huì)保障體系、豐富養(yǎng)老保障資源而言，具有積極意義。展望未來(lái)，讓真正的“以房養(yǎng)老”發(fā)揮作用，需要改善供給，除了“擴(kuò)量”，更需要“提質(zhì)”

北京市公安局海淀分局日前發(fā)微博稱，轄區(qū)內(nèi)有多名老人落入了所謂的“以房養(yǎng)老項(xiàng)目”騙局，犯罪嫌疑人借“以房養(yǎng)老”之名實(shí)施違規(guī)房屋抵押借貸，上當(dāng)受騙的老人將房產(chǎn)證處置權(quán)交給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方，最初能每月收到高額的投資回報(bào)，但沒(méi)過(guò)多久，就錢(qián)房?jī)煽铡?/p>

近年來(lái)，各種打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)的騙局層出不窮，真正依法合規(guī)的“以房養(yǎng)老”卻少為人知。有統(tǒng)計(jì)顯示，唯一一家有實(shí)際業(yè)務(wù)的“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”項(xiàng)目，5年來(lái)僅僅簽單133戶。

為什么“李鬼”橫行，“李逵”反倒籍籍無(wú)名？

一則，“以房養(yǎng)老”也只是適合少數(shù)老年群體的小眾產(chǎn)品，比如丁克老人、單身老人，或者擁有多套住房的老人，并不適用于所有老年群體。數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)開(kāi)展住房單項(xiàng)抵押貸款50多年來(lái)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)在62歲以上老人中的滲透率也僅有0.9%左右。“以房養(yǎng)老”相較其他金融產(chǎn)品或養(yǎng)老計(jì)劃，市場(chǎng)認(rèn)知度低，也并不奇怪。

二則，與目標(biāo)群體的“以房養(yǎng)老”需求相比，目前市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重短缺。售房、租房、反向抵押都屬于“以房養(yǎng)老”，銀行、保險(xiǎn)公司、房屋租賃企業(yè)以及大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都可參與其中。但在我國(guó)，這個(gè)市場(chǎng)嚴(yán)重發(fā)育不良。這其中，一方面有行業(yè)起步晚、政策扶持力度小的原因；另一方面，我國(guó)房?jī)r(jià)近年來(lái)總體上處于上升周期，很多居民出于投資目的購(gòu)置、持有房產(chǎn)，舍不得反按揭給商業(yè)機(jī)構(gòu)；再有，利率風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、輿論及法律政策風(fēng)險(xiǎn)、房屋處分風(fēng)險(xiǎn)等皆如達(dá)摩克利斯之劍高懸，給銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)帶來(lái)較大挑戰(zhàn)；更為重要的是，“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)思想觀念深入人心，大多數(shù)老人再節(jié)衣縮食，也不愿拿房子改善自己的生活，而是想作為財(cái)富傳承給后人，“留個(gè)念想”。在多種因素的影響下，機(jī)構(gòu)推廣、營(yíng)銷的積極性不高，消費(fèi)者對(duì)“李逵”認(rèn)知度低，讓“李鬼”鉆了空子。

數(shù)據(jù)顯示，2017年底，65歲及以上人群達(dá)1.58億人，占總?cè)丝?1.4%。發(fā)展“以房養(yǎng)老”對(duì)完善多層次社會(huì)保障體系、豐富養(yǎng)老保障資源而言，具有積極意義。展望未來(lái)，讓真正的“以房養(yǎng)老”發(fā)揮作用，還有很多工作亟待改進(jìn)。

改善供給，除了“擴(kuò)量”更應(yīng)“提質(zhì)”。目前銀行的“住房反按揭”業(yè)務(wù)幾近停滯，保險(xiǎn)公司的“反向抵押保險(xiǎn)”，還沒(méi)有第二家保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)跟進(jìn)落地，相對(duì)于需求端來(lái)說(shuō)，供給端還有很大的改進(jìn)和提高的空間，比如適應(yīng)房?jī)r(jià)走勢(shì)，提高產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活度，在支付、計(jì)價(jià)、期限等方面進(jìn)行改進(jìn)。

與其他一些國(guó)家相比，我國(guó)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”還面臨基層法律環(huán)境、社會(huì)誠(chéng)信體系、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)質(zhì)量等環(huán)境和政策短板。在國(guó)家政策層面，需要將老年人住房反向抵押納入到我國(guó)養(yǎng)老保障體系的制度安排之中，并提供相應(yīng)的政策支持。很多國(guó)家都直接對(duì)提供住房反向抵押產(chǎn)品的承保人予以一定的稅收減免，改善目前保險(xiǎn)公司參與積極性不高、供給能力不足、參與意愿低下等很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，以滿足構(gòu)建多層次的養(yǎng)老保障制度的需要。

在法律環(huán)境層面，我國(guó)目前的繼承法、物權(quán)法、擔(dān)保法等還有待完善，存在一些法律銜接的空白點(diǎn)，亟須修訂相關(guān)法律條文。如果相關(guān)公司未來(lái)開(kāi)發(fā)出更多的產(chǎn)品，也可能會(huì)遇到更多的法律環(huán)境難題，尤其是如果未來(lái)進(jìn)入的保險(xiǎn)公司數(shù)量增加、產(chǎn)品種類繁多，就有可能遇到很多其他法律問(wèn)題。

在輿論層面，媒體需要正確引導(dǎo)，對(duì)“以房養(yǎng)老”這個(gè)新生事物，既不要擴(kuò)大它的適用人群范圍，模糊其作為“小眾產(chǎn)品”的面目，也不可因噎廢食，將部分詐騙案件混同于正規(guī)的“以房養(yǎng)老項(xiàng)目”，嚇壞了真正有需求的老年人。