【摘要】在雙循環(huán)新發(fā)展格局下，既要防止高房價對居民消費形成“擠出效應(yīng)”，又要防止寬松貨幣政策下房市的“泡沫效應(yīng)”，還要防止土地成本對創(chuàng)新產(chǎn)生“抑制效應(yīng)”。房地產(chǎn)市場發(fā)展，應(yīng)發(fā)揮產(chǎn)業(yè)升級帶動效應(yīng)，開發(fā)釋放“都市圈”效應(yīng)，進一步整合城鄉(xiāng)建設(shè)用地，堅持“房住不炒”的發(fā)展方向，采取“1+2+2+N”發(fā)展策略，在助推雙循環(huán)的同時，贏得更大的發(fā)展空間。

【關(guān)鍵詞】雙循環(huán) 房地產(chǎn)市場 房住不炒 【中圖分類號】F299.2 【文獻標識碼】A

2021年是我國“十四五”規(guī)劃的開局之年，黨中央作出重大戰(zhàn)略部署，提出要推動形成“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”。雙循環(huán)新發(fā)展格局的提出，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大影響。

雙循環(huán)新發(fā)展格局下房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)

挑戰(zhàn)一：防止高房價對居民消費形成“擠出效應(yīng)”。暢通國內(nèi)大循環(huán)，首先需要擴大內(nèi)需，釋放內(nèi)需潛力。而前些年不斷飆升的房價對居民消費形成“擠出效應(yīng)”，居民支出占比不合理，在一定程度上導(dǎo)致內(nèi)需乏力。近年來，中國居民消費率不升反降，居民資金大量投入房地產(chǎn)市場，居住消費擠占了其他消費。刺激消費，擴大內(nèi)需，是打通內(nèi)循環(huán)的迫切需求。如何防止高房價對居民消費繼續(xù)形成“擠出效應(yīng)”，如何釋放被困在高房價中的居民消費，是內(nèi)循環(huán)背景下制定房地產(chǎn)政策的首要之義。高房價的背后除了炒房行為，還涉及我國當前用地制度和用地結(jié)構(gòu)不合理、用地供需不平衡、特大城市土地供應(yīng)匱乏等深層次原因。同時，擴大內(nèi)需也倒逼我們對土地制度進行深層次改革，從供需兩端同時發(fā)力，構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制。

挑戰(zhàn)二：防止寬松貨幣政策下房市的“泡沫效應(yīng)”。疫情導(dǎo)致經(jīng)濟停擺，美聯(lián)儲宣布“開放式資產(chǎn)購買計劃”，采取歷史上最為寬松的貨幣政策。不限量量化寬松政策使得美元在全球泛濫，大水漫灌，進而推高各國資產(chǎn)價格，催生市場泡沫。為了應(yīng)對疫情沖擊，我國強調(diào)穩(wěn)健的貨幣政策更加“靈活適度”。在相對寬松的貨幣環(huán)境下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“V”型反彈，深圳等多個城市房價出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象。住建部、中國人民銀行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，再次釋放“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控信號，宣布形成重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。打通內(nèi)循環(huán)，需要對實體經(jīng)濟進行精準滴灌，同時要通過金融管制，嚴防房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生金融風險。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，這將導(dǎo)致融資壓力上升，銷售回款受限，如何去杠桿、降負債、保持現(xiàn)金流充裕、提高投資精準度，將是房企在新形勢下面臨的必修課。從房地產(chǎn)市場調(diào)控的角度來看，在打通內(nèi)循環(huán)帶動國內(nèi)國外雙循環(huán)的過程中，既要防止過多資金進入房市吹大泡沫，引發(fā)金融風險；又要防止房地產(chǎn)業(yè)虹吸實體經(jīng)濟資本，實體經(jīng)濟被抽血；也要防止樓市政策一刀切，對正常的市場需求造成誤傷。

挑戰(zhàn)三：防止土地成本對創(chuàng)新產(chǎn)生“抑制效應(yīng)”。由于政治和經(jīng)濟等因素，逆全球化浪潮襲來，我國很難再繼續(xù)依賴全球分工體系發(fā)展經(jīng)濟，必須通過核心技術(shù)創(chuàng)新來構(gòu)建更為可靠的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。在這種壓力下，需要防止土地價格飆升，導(dǎo)致企業(yè)運營成本提高，擠占企業(yè)研發(fā)經(jīng)費，抑制企業(yè)創(chuàng)新能力。雙循環(huán)新發(fā)展格局下，我國將從國際代工為主的出口導(dǎo)向模式，轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需主導(dǎo)帶動全球化的新型發(fā)展模式。傳統(tǒng)的出口導(dǎo)向型經(jīng)濟中，我們依靠成為世界工廠、制造大國來推動經(jīng)濟增長。各個地方政府爭相通過廉價的工業(yè)用地來招商引資，地方政府競爭導(dǎo)致的低成本土地要素成為經(jīng)濟發(fā)展的重要推手。同時，畸低的工業(yè)用地價格也導(dǎo)致地方政府高價出讓居住用地以彌補“損失”，進而推高房價，加重居民購房負擔，抑制消費和創(chuàng)新。當出口導(dǎo)向型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需主導(dǎo)型經(jīng)濟后，我國將打造具有自主核心技術(shù)的產(chǎn)業(yè)鏈，傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)也會隨之發(fā)生改變。傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)是以生產(chǎn)制造型企業(yè)為主體，而新型工業(yè)園區(qū)將轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍佳邪l(fā)型企業(yè)為主體，園區(qū)的辦公和生活設(shè)施都會進行相應(yīng)的升級改造。在新發(fā)展格局下，既要順應(yīng)企業(yè)新需求、創(chuàng)新用地制度、降低用地成本，又要優(yōu)化建設(shè)用地供給中的工業(yè)、住宅和商業(yè)用地結(jié)構(gòu)，防止地價過高抑制消費和創(chuàng)新。

雙循環(huán)新發(fā)展格局下房地產(chǎn)市場將迎來哪些機遇

機遇一：暢通內(nèi)循環(huán)需要房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮產(chǎn)業(yè)升級帶動效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟中絕大部分產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)性，具有產(chǎn)業(yè)鏈長、波及面廣、對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動作用大的產(chǎn)業(yè)特性。我國房地產(chǎn)市場政策性較強，市場化程度較低，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，但在很長時間內(nèi)總體上處于低質(zhì)量、粗放式發(fā)展階段。面對雙循環(huán)新發(fā)展格局，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該只起到短期拉動消費刺激經(jīng)濟的作用，而是要從粗放式增長方式向集約化內(nèi)涵式增長方式轉(zhuǎn)換，推動科技資源和科技人才在房地產(chǎn)業(yè)集中并優(yōu)化配置，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)升級和高質(zhì)量發(fā)展，加強房地產(chǎn)業(yè)對智能、環(huán)保、科技等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動作用。住房消費升級是拉動內(nèi)需、打通內(nèi)循環(huán)的重要環(huán)節(jié)之一。市場新需求將為房地產(chǎn)業(yè)帶來新機遇，推出功能優(yōu)化、居住舒適、環(huán)境優(yōu)美的高質(zhì)量創(chuàng)新住宅產(chǎn)品，可以滿足后疫情時代人們對于美好生活的需要，引領(lǐng)未來生活方式，推動住房消費升級，進而拉動內(nèi)需。新基建中5G、大數(shù)據(jù)、人工智能、城際高速鐵路等新科技的應(yīng)用將會給房地產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)展新機遇，為傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈提升提供新的增值空間。從智慧工地、智慧建筑、智慧安防、智慧看房、智慧營銷，到智慧停車、智慧社區(qū)、智慧家居等，發(fā)展新基建所營造的智能化環(huán)境，將為傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)注入“云動力”，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)也將獲得更為廣闊的市場空間。

機遇二：促進雙循環(huán)需要房地產(chǎn)開發(fā)釋放“都市圈”效應(yīng)。創(chuàng)新需要生態(tài)條件，都市圈是新科技和新產(chǎn)業(yè)的策源地、集聚地，是承接國家戰(zhàn)略的區(qū)域集群空間形態(tài)。推動都市圈一體化既離不開房地產(chǎn)業(yè)的參與和貢獻，又需要建立城市間房地產(chǎn)調(diào)控協(xié)同機制，防止都市圈成為炒房新熱點，透支都市圈未來發(fā)展空間。都市圈一體化有利于我國形成國內(nèi)開放大市場，吸引全球創(chuàng)新要素。創(chuàng)新科技的關(guān)鍵是創(chuàng)新人才，這就需要在都市圈進行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，構(gòu)建全球性宜居城市，營造適合高技術(shù)創(chuàng)新人才居住的宜居環(huán)境，助推創(chuàng)新性企業(yè)吸引和留住全球高端人才，推動產(chǎn)業(yè)鏈向高端發(fā)展。都市圈一體化還有利于改善大城市土地資源短缺等問題，為房地產(chǎn)市場提供結(jié)構(gòu)性增量需求。通過軌道交通的連接，都市圈的外圈層可以開發(fā)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、倉儲物流地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、大數(shù)據(jù)中心等新型房地產(chǎn)，充分釋放都市圈的輻射效應(yīng)、集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。新興產(chǎn)業(yè)的集聚和升級將和房地產(chǎn)業(yè)的升級改造互促互動。都市圈的核心圈層可以通過都市更新，結(jié)合我國老舊小區(qū)改造政策，完善小區(qū)公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施，提升都市社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、衛(wèi)生、體育等公共服務(wù)水平，為房地產(chǎn)及鋼鐵、建材、電梯、家裝、家電、家政乃至物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等上下游產(chǎn)業(yè)帶來機遇。

機遇三：統(tǒng)一大市場需要城鄉(xiāng)建設(shè)用地形成整合效應(yīng)。要發(fā)揮國內(nèi)超大規(guī)模市場優(yōu)勢，釋放內(nèi)需潛力，首先要建立統(tǒng)一的全國大市場，打破區(qū)域間阻礙要素流動的藩籬。實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，是盤活城鄉(xiāng)經(jīng)濟、驅(qū)動國內(nèi)大循環(huán)、打通全國統(tǒng)一超大規(guī)模市場的重要引擎。首先，鄉(xiāng)村振興可以創(chuàng)造巨大的投資市場。疫情之后，為補上“三農(nóng)”領(lǐng)域突出短板，引導(dǎo)農(nóng)村生產(chǎn)消費“雙升級”，農(nóng)產(chǎn)品倉儲保鮮冷鏈物流設(shè)施建設(shè)工程、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)工程、農(nóng)村人居環(huán)境整治工程、智慧農(nóng)業(yè)和數(shù)字鄉(xiāng)村建設(shè)工程等領(lǐng)域，都會為房地產(chǎn)投資提供新的藍海市場。其次，鄉(xiāng)村振興可以重塑巨大的消費市場。鄉(xiāng)村振興將極大地促進農(nóng)村和城市雙向消費，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和消費雙升級，重塑城鄉(xiāng)一體的消費市場。隨著國家對農(nóng)村投資的加強，農(nóng)村和農(nóng)業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，現(xiàn)代化鄉(xiāng)村將為城市提供更加高端優(yōu)質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品和鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品，推動城市消費升級。農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展將促進企業(yè)和市民下鄉(xiāng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，催生新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，為新型地產(chǎn)提供開發(fā)經(jīng)營空間，形成新的消費形態(tài)。農(nóng)村產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集群的涌現(xiàn)，可以帶動農(nóng)民就業(yè)增收，反過來又會增強農(nóng)民消費能力，擴大消費市場，盤活城鄉(xiāng)經(jīng)濟。

雙循環(huán)新發(fā)展格局下房地產(chǎn)市場的應(yīng)對策略

新發(fā)展格局下，機遇與挑戰(zhàn)并存。房地產(chǎn)市場應(yīng)該堅持“房住不炒”的發(fā)展方向，順應(yīng)潮流，采取“1+2+2+N”發(fā)展策略，在助推雙循環(huán)的同時，贏得更大的發(fā)展空間。

一條基本原則：堅持“房住不炒”，促進內(nèi)涵發(fā)展。習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。新發(fā)展格局下，我們應(yīng)該堅持這個根本原則，尋找更為精準的政策工具，優(yōu)化調(diào)控政策，落實“房住不炒”。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該尋求內(nèi)涵式發(fā)展，避免成為刺激經(jīng)濟的短期工具。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該去杠桿、控成本、提品質(zhì)，向精細化管理要效益，不能再像賣大白菜一樣賣房子。雙循環(huán)新發(fā)展格局下，我國以前的低成本要素優(yōu)勢逐漸消失，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也應(yīng)從要素驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)產(chǎn)品科技含量。首先，利用創(chuàng)新技術(shù)來降低成本，進行精細化管理，重塑房地產(chǎn)價值鏈。其次，利用數(shù)字技術(shù)、人工智能等高科技對房地產(chǎn)垂直領(lǐng)域進行滲透，催生房地產(chǎn)領(lǐng)域新模式、新業(yè)態(tài)，刺激新消費、助推新經(jīng)濟。最后，應(yīng)加快制定房地產(chǎn)科技統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范和國家標準，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進入新興市場，增添數(shù)字紅利。

兩個基本方向：引導(dǎo)供需平衡，促進城鄉(xiāng)融合。防止高房價擠占居民消費、“反噬”實體經(jīng)濟，除了在需求端打擊炒房行為，抑制投機性需求之外，還應(yīng)該從供給端著手，深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，調(diào)整大城市土地供給，通過促進供需平衡來控制房價。促進供需平衡首先應(yīng)創(chuàng)新用地制度，增加長三角、京津冀、粵港澳、成渝地區(qū)等都市圈和城市群的土地供應(yīng)。通過人地掛鉤、抑制投機、增加供給等房地政策，防止都市圈出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫，為我國世界級創(chuàng)新平臺和增長極的打造提供要素保障。品牌房企可以與產(chǎn)業(yè)企業(yè)及地方政府合作，開展產(chǎn)城運營，創(chuàng)新收益模式，開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈式產(chǎn)業(yè)新城，打造城市和鄉(xiāng)村融合發(fā)展的世界級宜居宜業(yè)都市圈。此外，對建設(shè)用地供給的空間布局進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，推動建設(shè)用地指標分配與人口流向相匹配。深化宅基地制度改革和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等農(nóng)村土地制度改革，促進城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益平等化、城鄉(xiāng)經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)益平等化，構(gòu)建全國統(tǒng)一、城鄉(xiāng)融合的房地產(chǎn)市場，為暢通國內(nèi)大循環(huán)奠定要素基礎(chǔ)。

兩大基本保障：保障住房權(quán)利平等，保障公共服務(wù)平等。只有完善基本公共服務(wù)和住房保障，推進住房權(quán)利平等、公共服務(wù)平等，才能解決城鄉(xiāng)居民后顧之憂、釋放居民消費。首先，結(jié)合安居工程和扶貧政策，確保城鄉(xiāng)貧困戶和低收入者“住有所居”，提升低收入者的消費能力。其次，針對中等及中低收入家庭、新市民等“夾心層”制定住房扶持政策，深化創(chuàng)新共有產(chǎn)權(quán)住房試點，釋放中等收入者的消費需求。再次，加大人才公寓和租賃住房的供給，滿足高層次人才和新就業(yè)職工等群體的住房需求，提升城市競爭力。最后，推進都市更新和城市修補，對老舊住房提質(zhì)改造，建立老舊小區(qū)改造長效機制，升級住房消費模式，推動基礎(chǔ)公共服務(wù)普及化，在改善舊城區(qū)居住條件的同時，最大限度帶動和激發(fā)居民消費潛力。

N個精細化創(chuàng)新：針對高新企業(yè)，降低用地成本。適應(yīng)研發(fā)型企業(yè)新需求，創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)用地政策，制定精細化的土地供應(yīng)管理制度。探索創(chuàng)新總部企業(yè)總部用地供應(yīng)政策，允許總部用地配建商務(wù)公寓等配套設(shè)施，規(guī)范、完善企業(yè)用地權(quán)利，破解總部企業(yè)發(fā)展瓶頸，增強總部經(jīng)濟效應(yīng)。充分運用宅基地三權(quán)分置、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等農(nóng)村土地制度創(chuàng)新紅利，針對高科技研發(fā)型企業(yè)制定用地優(yōu)惠政策，鼓勵中小微研發(fā)企業(yè)利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地修建研發(fā)辦公樓和配套員工宿舍，降低成長型科技企業(yè)的用地成本，增強企業(yè)創(chuàng)新活力。深化集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，創(chuàng)新集體土地收益分配機制，進一步探索利用集體建設(shè)用地修建創(chuàng)客小鎮(zhèn)、科技創(chuàng)新園區(qū)等，為科技創(chuàng)新人才提供發(fā)展空間。

（作者為四川大學(xué)公共管理學(xué)院教授、博導(dǎo)）

責編/韓拓 美編/宋揚

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