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住房市場深度調(diào)整與政策應(yīng)對(2)

深度調(diào)整的風險釋放不可避免

第一,市場深度調(diào)整必然伴隨風險的釋放。從高位波動運行調(diào)整到合理平穩(wěn)運行,意味著增速放緩、規(guī)模縮小或價格下降,這必將導致經(jīng)濟循環(huán)中斷或減弱。2021年和2022年房地產(chǎn)銷售金額分別為18.19萬億元和13.33萬億元。市場深度調(diào)整使2022年相比2021年房企資金缺口也是最小的風險敞口為4.86萬億元。從銷售價格上看,2022年的房價相比2021年下降2%。從結(jié)構(gòu)上看,一些城市的房價若下降較多,與之相關(guān)的企業(yè)、家庭、政府將遭受更大損失。從理論上講,市場調(diào)整是市場行為,市場主體應(yīng)自擔風險。如果市場調(diào)整超過合理區(qū)間,或者市場調(diào)整導致經(jīng)濟循環(huán)中斷、社會信用崩塌、資產(chǎn)不良過度、債務(wù)違約過度,則可能帶來不必要的損失。因此,確保風險可控和風險最小化釋放,是市場調(diào)節(jié)成功的重要標志。

第二,市場局部風險釋放及外溢已受到初步管控。房企資金鏈斷裂和債務(wù)違約風險受到管控和緩釋。個別“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的房企,在嚴監(jiān)管政策性制度約束與疫情及外部環(huán)境的沖擊下,出現(xiàn)資金鏈斷裂和債務(wù)違約,進而導致市場預期逆轉(zhuǎn),住戶部門觀望帶來的市場收縮和銷售下降,金融機構(gòu)出現(xiàn)了抽貸、斷貸,以及提前催債的應(yīng)激反應(yīng),損壞了房企資產(chǎn)負債表。對此,央行全面實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃,弱化金融機構(gòu)的過度避險情緒,使得房企尤其是優(yōu)質(zhì)房企的信貸和債券融資環(huán)境得以改善。央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:2022年9-12月份,房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2300億元,同比多增4200億元,2023年1月,新增超過3700億元,同比多增2200億元。2022年四季度房企境內(nèi)發(fā)債1200億元,多增22%。2023年1月,發(fā)債400億元,同比增長23%。

房地產(chǎn)供給端局部風險的四條溢出途徑受到管控。資金鏈斷裂導致債務(wù)違約風險,包括向金融機構(gòu)溢出的到期銀行貸款和到期國內(nèi)外的債券債務(wù)違約,大多得到了借新還舊或者展期等處理,兌付違約的項目在減少。向上下游企業(yè)溢出的到期商業(yè)票據(jù)和工程墊付資金違約,部分得到了消化或者逾期處理。停工爛尾導致的交付違約風險得到進一步遏制。針對一些房地產(chǎn)項目停工導致交付違約進而停貸違約,央行推出了3500億元保交樓專項借款,設(shè)立了2000億元保交樓貸款支持?;乜钕陆岛屯9€尾帶來薪酬違約風險,是地方政府管控的重點領(lǐng)域。企業(yè)出險帶來資產(chǎn)貶值風險,不僅給產(chǎn)權(quán)所有者或者股權(quán)投資者帶來風險,而且作為貶值的抵押品,也給金融機構(gòu)等債務(wù)主體帶來償付風險。對此,通過建立完善的相關(guān)薪酬制度、成立專業(yè)的薪酬管理機構(gòu)等控制薪酬違約風險的發(fā)生。

第三,當前市場仍處在風險消化與風險外溢的十字路口。盡管目前的風險主要是房地產(chǎn)局部風險,如果處置及時得當,局部風險將化解或緩釋,否則也有可能觸發(fā)更大的甚至是系統(tǒng)性的風險。一是房地產(chǎn)整體風險。如果房企局部風險繼續(xù)傳導,通過過度反應(yīng)的預期和行為等因素的傳導,需求下降、價格下降、資產(chǎn)縮水,最終可能導致市場恐慌、資產(chǎn)拋售和斷供斷貸。目前已出現(xiàn)了法拍房急劇增加和二手房銷售量擴大的苗頭。二是金融風險。在以間接融資為主的金融體系下,房企對金融機構(gòu)的融資、各類非金融機構(gòu)對房企的融資、對上下游企業(yè)的欠款,金融機構(gòu)對住戶部門和政府部門的貸款,其債務(wù)違約的風險最終都要傳遞給銀行等金融機構(gòu)。三是財政風險。一方面,目前以土地等作抵押的地方債務(wù)規(guī)模較大,土地價格下降也將影響地方政府的資產(chǎn)負債表。另一方面,房地產(chǎn)稅費和土地出讓收入的大幅下降與財政補貼、政府接管導致的財政支出增加,使得一些地方政府的財政風險也相應(yīng)攀升。四是經(jīng)濟風險。房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多,房企風險如果得不到控制和緩釋,可能會通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)蔓延并影響到整個經(jīng)濟體系的正常運行。

在市場深度調(diào)整的過程中,除了市場風險自我加強外,預期弱化固化、外部突發(fā)事件都可能導致顯在風險擴大和潛在風險變現(xiàn)。處于風險釋放過程中的預期不僅存在弱化、強化和固化的慣性,而且更加敏感,市場主體行為對負面信息的應(yīng)激反應(yīng)更加過度。對此,需要積極應(yīng)對新情況新挑戰(zhàn),引導房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

提前預判和密切關(guān)注外部環(huán)境、市場環(huán)境、市場主體、政策效應(yīng)的變化以及相互影響,通過“接化轉(zhuǎn)”完成對市場的合理調(diào)整

當前房地產(chǎn)市場調(diào)整及其風險釋放,沖擊在環(huán)境端,問題在供給端,核心在金融端,出路在需求端,主動改變是在政府端。一方面,市場擁有潛力和政府擁有優(yōu)勢。未來每年仍能保持10億-12億平方米的需求增長。各級政府擁有較大的化解風險的主動性和能力,央企、國企、國有商業(yè)銀行也有著較大的通過市場化運作化解風險的能力。另一方面,外部環(huán)境的不確定與市場主體的敏感性在增加。因此,需要提前預判和密切關(guān)注外部環(huán)境、市場環(huán)境、市場主體、政策效應(yīng)的變化以及相互影響。充分發(fā)揮市場作用力和政府影響力,爭取以最小代價,通過“接化轉(zhuǎn)”,完成對市場的合理調(diào)整,實現(xiàn)模式的華美轉(zhuǎn)型和風險的有序釋放,讓房地產(chǎn)真正走上平穩(wěn)健康和良性循環(huán)的發(fā)展道路。

接?。赫c市場攜手防止深度調(diào)整超過合理區(qū)間。

房地產(chǎn)市場調(diào)整有一個合理幅度和區(qū)間,超出合理的調(diào)整區(qū)間可能會陷入失控狀態(tài),不僅威脅房地產(chǎn)市場的安全和發(fā)展,也威脅宏觀經(jīng)濟的發(fā)展與安全。為此,需要防范和減緩外部不確定沖擊,促進宏觀經(jīng)濟恢復增長,擴大就業(yè)、增加收入,扭轉(zhuǎn)住戶部門的預期。放寬購房條件,取消不合理的行政限制。降低購房成本,合理調(diào)整住房抵押貸款利率和房地產(chǎn)交易稅率,釋放住戶部門剛性和改善性需求潛力。完善行政逆向調(diào)控機制,基于市場下行速度和幅度啟動不同等級的臨時性反向措施和工具。發(fā)揮一、二線城市風向標作用,調(diào)整一、二線城市的行政限制政策,釋放一、二線城市的需求潛力,加快一、二線城市的市場溫和回暖,帶動全國市場彈跳式軟著陸在合理區(qū)間。

化解:針對風險形成和外溢機制處置防控風險。

房地產(chǎn)風險處置和消化是個復雜的長期過程,要做好長期準備,同時分清輕重緩急,堅持市場化和法治化原則,充分發(fā)揮市場在資產(chǎn)盤活、債務(wù)重組、風險緩釋和損失分攤方面的作用。同時,也要發(fā)揮政府的市場參與和政策引導作用,建立由政府統(tǒng)籌、社會參與的專門處置和化解的協(xié)同組織,發(fā)展和利用專業(yè)機構(gòu)進行市場化運作。

積極化解存量風險。由于房企風險的形成機制是個別房企資金鏈斷裂導致市場主體收縮,引起市場反應(yīng),帶來更多房企資金緊張及運行中斷,從而導致房企資產(chǎn)不良及價格下跌,引發(fā)債務(wù)違約。因此,化解風險應(yīng)堅持“修復資金鏈條,盤活存量資產(chǎn),恢復資產(chǎn)價格,債務(wù)清償,分攤經(jīng)濟損失”的基本思路。增加信用支持,修復資金鏈斷裂導致債務(wù)違約風險。確保金融機構(gòu)、住戶部門回歸到資金供給和住房需求的常態(tài),實現(xiàn)房企恢復資金循環(huán),保障房企債務(wù)償還和債務(wù)循環(huán);保證交樓,化解停工爛尾導致交付違約風險。關(guān)鍵是要加快解決“三箭”的一些梗阻,使黨中央出臺的專項措施落到實處;重組企業(yè),化解企業(yè)出險帶來的薪酬違約風險;盤活資產(chǎn),化解企業(yè)出險帶來的資產(chǎn)貶值風險。通過增加信用和兼并重組,恢復企業(yè)運營,盤活存量資產(chǎn),恢復資產(chǎn)價值,縮小不良債務(wù),減少經(jīng)濟損失。

主動防范潛在風險。除了加快房企存量風險的化解和處置,還應(yīng)堅持“穩(wěn)定外部環(huán)境,促進經(jīng)濟增長,擴大政府資產(chǎn)負債表,增強房企信用,穩(wěn)定主體預期,增加住戶部門需求”的基本思路,消除房地產(chǎn)需求端以及金融、財政等方面的風險隱患。

轉(zhuǎn)型:依靠市場倒逼力量推動新制度平穩(wěn)構(gòu)建。

當前市場深度調(diào)整確實給新舊模式切換帶來一定挑戰(zhàn),但也存在能夠促進穩(wěn)定市場的新模式建設(shè)選項,應(yīng)利用市場倒逼和通過政府推動,加快率先轉(zhuǎn)型。

一是加快實施“青新市民安居工程”,完善住房供需體系中的住房保障體系。制定優(yōu)惠政策,激勵國有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)收購出險企業(yè)的部分項目用于保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房或安居工程產(chǎn)權(quán)房。二是利用市場調(diào)整倒逼房企轉(zhuǎn)變模式,市場和政府攜手建立現(xiàn)房銷售制度。在嚴峻的市場環(huán)境下,追求風險最小化的“三高”房企將主動降杠桿、降負債,可通過支持企業(yè)的市場化并購重組和房企債轉(zhuǎn)股等方式進一步降低企業(yè)杠桿率。在買方市場環(huán)境下,住戶部門更愿意購買現(xiàn)房,應(yīng)加快在一些地區(qū)試點現(xiàn)房銷售制度,及時指導制定現(xiàn)房銷售的相關(guān)制度規(guī)則。三是建立房地產(chǎn)紓困基金,引導住房融資模式轉(zhuǎn)向“股權(quán)融資,基金主導”。完善住房公積金制度和模式。在房地產(chǎn)REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)多年探索以及基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的經(jīng)驗基礎(chǔ)上,加快發(fā)行保障性和商業(yè)性的租賃住房投資信托基金。加快建立住房紓困基金,定向用于出險或困難房企及項目的股權(quán)投資,以便“保交樓”。積極探索政府建立、社會參與的房地產(chǎn)引導基金,參與戰(zhàn)略并購和資產(chǎn)重組,化解房地產(chǎn)風險。另外,有條件的地區(qū)還應(yīng)進一步建立健全常住地提供基本公共服務(wù)制度,完善住房承租者保護制度,完善土地供應(yīng)制度,探索“人地錢房”掛鉤機制。

(作者為中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員)

責編/賈娜 美編/宋揚

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[責任編輯:于洪清]