2023年,我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“前高中低后穩(wěn)”態(tài)勢。當前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期。隨著經(jīng)濟持續(xù)恢復向好,在一系列優(yōu)化調(diào)整政策作用下,近期房地產(chǎn)市場一些指標繼續(xù)呈現(xiàn)邊際改善跡象。
供求關(guān)系發(fā)生重大變化
今年7月召開的中央政治局會議提出,“適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”,這是黨中央立足我國經(jīng)濟社會發(fā)展階段和房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律作出的重大判斷,具有深遠意義。
我國住房發(fā)展的主要矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡,結(jié)構(gòu)性供給不足。城鎮(zhèn)戶均住房已超過一套,房屋新開工、銷售額出現(xiàn)一定回落并進入平衡周期,屬于房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段必經(jīng)的過程。從結(jié)構(gòu)上看,居民住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”,對好房子的需求還很旺盛,對改善居住條件有更高追求。因此,房地產(chǎn)市場仍有廣闊發(fā)展空間。同時,保障性住房供給不足、大城市房價過高、新市民青年人住房困難等問題仍然存在,需加大保障性住房建設(shè)和供給力度。
今年,我國商品房交易結(jié)構(gòu)中二手房占比提高。前11個月,全國一手房交易量下降,二手房交易量上升,一二手房合計實現(xiàn)同比正增長,說明住房需求保持穩(wěn)定,沒有出現(xiàn)明顯收縮,而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化,二手房交易替代了部分新房交易。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛表示,今年前11個月,二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%,較上年同期提高10個百分點,部分主要城市二手房成交量占比超50%。二手房交易占比提高,從短期因素看主要是受新房銷售面積下降的影響,從長期因素看則是房地產(chǎn)進入增量存量并重發(fā)展階段的必然趨勢。
房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的貢獻,從增量拉動為主,轉(zhuǎn)向增量存量帶動并重。二手房交易占比提高,能夠帶動家居、家電、家裝等下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展,存量住房運營能夠帶動中介租賃物業(yè)行業(yè)發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)作為服務業(yè)的特征更加明顯。
多措并舉防風險促轉(zhuǎn)型
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹近日表示,今年以來,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門積極采取措施,增信心、防風險、促轉(zhuǎn)型,會同有關(guān)部門出臺“認房不用認貸”、降低首付比例和利率、實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策、降低二手房買賣中介費等政策工具,指導地方因城施策、一城一策、精準施策穩(wěn)定市場。
各地因城施策,自主調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控機制。不少城市還出臺稅收減免、提高住房公積金貸款額度等措施,多措并舉滿足居民合理住房需求。
穩(wěn)妥化解房企債務違約風險。針對部分房企出現(xiàn)債務違約風險,金融管理部門出臺一系列支持政策,提出一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,支持暫時資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題,促進其恢復正常經(jīng)營,堅決防止債務違約風險集中爆發(fā)。
保交樓的推進是化解房地產(chǎn)市場風險的重要抓手,在提振市場信心方面發(fā)揮了重要作用。今年以來,保交樓項目加快建設(shè)交付。數(shù)據(jù)顯示,截至目前,350萬套保交樓項目已實現(xiàn)交付超268萬套,交付率超76%。保交樓還帶動了房屋竣工面積明顯增長,房屋陸續(xù)交付,對化解房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛起到了積極效果。
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
展望2024年住房和房地產(chǎn)市場工作,倪虹表示,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,適應房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅持因城施策、一城一策、精準施策,滿足剛性和改善性住房需求,優(yōu)化房地產(chǎn)政策,持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作,穩(wěn)妥處置房企風險,重拳整治房地產(chǎn)市場秩序。
倪虹表示,要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制,完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度,實施好“三大工程”建設(shè),加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題,下力氣建設(shè)好房子,在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。
加快規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”建設(shè),是根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措。
規(guī)劃建設(shè)保障性住房,是完善住房制度和供應體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革。倪虹介紹,這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子,最終是實現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求,建立租購并舉的住房制度。這就要求城市黨委、政府擔負起主體責任,解決好群眾的住房問題,尤其是新市民、青年人的住房問題。
城中村改造,是解決群眾急、難、愁、盼的問題,是重要的民生工程。重點是要消除安全風險隱患,改善居住環(huán)境,促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,推動城市高質(zhì)量發(fā)展。
“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是統(tǒng)籌發(fā)展和安全、提高城市韌性的重大舉措,關(guān)鍵是平時用得著、急時用得上。
倪虹表示,當前,我國房地產(chǎn)市場正處在轉(zhuǎn)型期,未來持續(xù)發(fā)展仍有堅實支撐。隨著中央各項決策部署的持續(xù)落實,隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的逐步建立,一定能夠推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展,讓人民群眾住上更好的房子。