2023年，圍繞如何更好地滿足剛性和改善性住房需求、如何積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展三大核心議題，一系列政策相繼出臺(tái)，改善需求端預(yù)期，做好供給端保障。“根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，從政策發(fā)力到市場(chǎng)效果顯現(xiàn)，通常有6個(gè)月至12個(gè)月的時(shí)滯，預(yù)計(jì)最快從2024年第三季度開始，市場(chǎng)將有較為明顯的表現(xiàn)。”中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬說。

改善需求端預(yù)期

房地產(chǎn)需求端走勢(shì)，既關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款、現(xiàn)金流狀況以及風(fēng)險(xiǎn)化解工作，也關(guān)系著房地產(chǎn)市場(chǎng)能否平穩(wěn)健康發(fā)展。2023年，相關(guān)政策從降門檻、降成本兩方面入手，改善需求端預(yù)期，更好滿足剛性和改善性住房需求。

降門檻，放松限購(gòu)、認(rèn)房不認(rèn)貸、優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等一系列政策相繼出臺(tái)，持續(xù)釋放合理購(gòu)房需求。其中，2023年12月北京、上海出臺(tái)的“新政”備受市場(chǎng)關(guān)注。北京不再區(qū)分普通住宅、非普通住宅，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%；二套房則按城六區(qū)、非城六區(qū)劃分，首付比例分別為50%和40%。

貝殼研究院認(rèn)為，京滬首套、二套房首付比例降低，有助于降低首次置業(yè)、改善換房等購(gòu)房需求的入市門檻；調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，與其關(guān)聯(lián)的稅收優(yōu)惠政策覆蓋面將擴(kuò)大；多項(xiàng)組合政策將更好滿足剛性和改善性住房需求。

降成本，在多項(xiàng)政策措施的推動(dòng)下，新發(fā)放、存量房貸利率均下行，減輕了購(gòu)房者的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。據(jù)貝殼研究院估算，2023年全國(guó)住宅銷售金額約16萬億元，房貸利率下調(diào)為全國(guó)購(gòu)房居民節(jié)省利息共計(jì)約185億元。

一方面，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革效能持續(xù)釋放，帶動(dòng)新發(fā)放、存量房貸利率再次下行。2023年全年，5年期以上LPR從4.3%降至4.2%。2023年9月，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.02%，同比下降0.32個(gè)百分點(diǎn)；截至2023年9月末，存量住房貸款加權(quán)平均利率為4.29%，較上月末顯著降低42個(gè)基點(diǎn)。

另一方面，存量首套房貸利率的調(diào)降工作有序開展。2023年8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》提出，自2023年9月25日起，金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，對(duì)符合條件的存量首套房貸利率進(jìn)行下調(diào)。

“絕大多數(shù)借款人已第一時(shí)間享受到了實(shí)惠。”中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在2023年三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示。截至2023年9月末，超過22萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅73個(gè)基點(diǎn)，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，惠及約5000萬戶、1.5億人。

此外，“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”繼續(xù)落實(shí)，因城施策、推動(dòng)更多城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限。《2023年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至2023年9月末，在全國(guó)343個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，119個(gè)符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市均已放寬下限。其中，95個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，其所執(zhí)行的下限較全國(guó)下限低10個(gè)基點(diǎn)至40個(gè)基點(diǎn)，24個(gè)城市取消下限。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，當(dāng)前，居民的住房需求依然較為充沛。其中，貝殼平臺(tái)2023年全年新增委托購(gòu)房數(shù)量超過新增委托售房數(shù)量約10%，看房數(shù)量同比增長(zhǎng)，特別是政策優(yōu)化后，消費(fèi)者的置業(yè)信心明顯回升，計(jì)劃在未來半年購(gòu)房的比例升至23%，帶動(dòng)2023年四季度二手房市場(chǎng)穩(wěn)步回升。

做好供給端保障

改善消費(fèi)端預(yù)期，要以穩(wěn)定供給端為基礎(chǔ)。2023年一季度，二手房市場(chǎng)的回升幅度、市場(chǎng)熱度均高于新房市場(chǎng)，其背后是部分一手房無法按時(shí)交付造成的供給不穩(wěn)、需求不足問題。為此，一要扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，提振一手房購(gòu)買信心；二要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，緩解房企流動(dòng)性緊張。

“保交樓工作的扎實(shí)推進(jìn)，帶動(dòng)了全國(guó)房屋竣工面積同比增長(zhǎng)近20%，也反映出各地政府幫助企業(yè)紓困是有效果的。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹日前表示。此外，結(jié)合保交樓工作需要，人民銀行已將2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃的期限延長(zhǎng)至2024年5月底。

流動(dòng)性緊張是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的緊要難題。2023年，銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，穩(wěn)定房企合理融資需求，改善優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流。2023年1月，金融管理部門表示，將聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好以及具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

從銀行信貸角度看，房地產(chǎn)信貸融資的規(guī)模、結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定?！?023年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為53.2萬億元，其中，住房開發(fā)貸款余額為9.8萬億元，同比增長(zhǎng)2.2%。2023年11月以來，民營(yíng)房企的融資狀況得到改善，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行等主要銀行已向非國(guó)有房企投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款300多億元。

“債券融資方面，隨著‘第二支箭’持續(xù)發(fā)力，支持民營(yíng)房企發(fā)債融資的進(jìn)度加快，截至2023年11月末，約有20家民營(yíng)企業(yè)發(fā)行超360億元債務(wù)融資工具。”溫彬說，這對(duì)于緩解民營(yíng)企業(yè)融資壓力、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期扭轉(zhuǎn)、維護(hù)企業(yè)債券融資穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用。

股權(quán)融資方面，2023年，私募、公募股權(quán)基金均開展了相關(guān)探索。2023年2月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量；10月，為進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)資產(chǎn)范圍，證監(jiān)會(huì)發(fā)布相關(guān)政策，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

溫彬認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著“三個(gè)不低于”“一視同仁”等融資端利好持續(xù)出臺(tái)，2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金有望率先企穩(wěn)回升。中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合召開的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)明確提出，接下來，各金融機(jī)構(gòu)要深入貫徹落實(shí)中央金融工作會(huì)議部署，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資；支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。

構(gòu)建發(fā)展新模式

中共中央政治局2023年7月24日召開會(huì)議提出，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這是立足我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段、房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律作出的重大判斷。

“近期，部分指標(biāo)繼續(xù)呈現(xiàn)邊際改善跡象，但也要看到，市場(chǎng)仍處在調(diào)整之中，從長(zhǎng)期看，這種短期調(diào)整也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛華表示。最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至11月，商品房銷售面積同比下降8.0%，其中，住宅銷售面積下降7.3%；商品房銷售額下降5.2%，其中，住宅銷售額下降4.3%。

溫彬認(rèn)為，2024年，預(yù)計(jì)行業(yè)政策將圍繞統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)這一核心任務(wù)，在穩(wěn)定房企信心和居民預(yù)期、一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求、加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”、推動(dòng)金融與房地產(chǎn)形成良性循環(huán)等方面綜合施策，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“在理念上，要始終堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子。”倪虹說。2024年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議明確表示，接下來，將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的監(jiān)測(cè)分析，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施好差別化住房信貸政策。

值得注意的是，目前，保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”有關(guān)工作已經(jīng)啟動(dòng)。“這是黨中央作出的重大決策部署，是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)推出的重要舉措。”倪虹表示，其中，規(guī)劃建設(shè)保障性住房的要求是，城市黨委、政府擔(dān)負(fù)起主體責(zé)任，解決好群眾的住房問題，尤其是新市民、青年人的住房問題，讓他們放開手腳為美好生活?yuàn)^斗；城中村改造的重點(diǎn)是，消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，改善居住環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展；“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重大舉措，關(guān)鍵是平時(shí)用得著、急時(shí)用得上。

為適應(yīng)新發(fā)展模式，溫彬認(rèn)為，接下來，房地產(chǎn)企業(yè)要做好“眼前事”和“長(zhǎng)遠(yuǎn)事”，從傳統(tǒng)的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)“三高”經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展模式。“2021年下半年以來的行業(yè)困境，始于房企資金鏈斷裂，部分企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約、爛尾樓、預(yù)售資金違規(guī)挪用等問題，這是‘三高’經(jīng)營(yíng)積弊已久產(chǎn)生的結(jié)果，房企根據(jù)需求調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略勢(shì)在必行。”

一方面，做好“眼前事”，積極穩(wěn)妥化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近日，五家全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司（AMC）之一的中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司舉辦房地產(chǎn)企業(yè)債券風(fēng)險(xiǎn)化解研討會(huì)。中國(guó)東方相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，接下來將充分發(fā)揮逆周期金融調(diào)節(jié)功能、專業(yè)化處置能力，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)早識(shí)別、早預(yù)警、早暴露、早處置。

另一方面，做好“長(zhǎng)遠(yuǎn)事”，堅(jiān)持需求導(dǎo)向，打造房企核心競(jìng)爭(zhēng)力。接下來，房企可開拓市場(chǎng)化租賃住房發(fā)展模式建設(shè)，積極參與保障性住房建設(shè)，綜合開發(fā)服務(wù)鏈條，在裝修裝飾、園林建設(shè)、物業(yè)保障、便民生活等方面下功夫，不斷提升房企的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。